2021上半年冷庫租賃市場情況分析

來源/中物聯(lián)冷鏈委&鏈庫

一、2021上半年冷鏈倉儲政策匯總

2021上半年，國家部委和地方政府出臺一系列扶持政策，為冷鏈物流營造出良好發(fā)展環(huán)境，相關(guān)政策梳理如下：

1月19日，市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于進一步落實食用農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場食品安全查驗要求的通知》，要求各地市場監(jiān)管部門要強化對第三方冷庫的備案管理，將相關(guān)備案信息全部載入進口冷鏈食品追溯管理省級平臺，同時加強監(jiān)督檢查，對采購、經(jīng)營無法提供“三證”或“三證”不全的進口冷凍冷藏肉類等違法違規(guī)行為要嚴厲查處，并及時向所在地新冠肺炎疫情聯(lián)防聯(lián)控機制報告。

1月29日，福建省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳發(fā)布《關(guān)于落實省委和省政府2021年農(nóng)業(yè)農(nóng)村重點工作部署的實施意見》，提出促進農(nóng)業(yè)一二三產(chǎn)融合，新建改造農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地初加工中心250個以上，發(fā)揮農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷聯(lián)盟、供應(yīng)鏈協(xié)會等作用，加快建設(shè)一批農(nóng)產(chǎn)品倉儲、保鮮、冷藏等冷鏈物流設(shè)施，持續(xù)開展網(wǎng)絡(luò)直播帶貨活動，大力發(fā)展農(nóng)村電商。

2月21日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于全面推進鄉(xiāng)村振興加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化的意見》，即2021年“中央一號”文件，提出加快實施農(nóng)產(chǎn)品倉儲保鮮冷鏈物流設(shè)施建設(shè)工程，推進田頭小型倉儲保鮮冷鏈設(shè)施、產(chǎn)地低溫直銷配送中心、國家骨干冷鏈物流基地建設(shè)。

4月19日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部辦公廳、 財政部辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全面推進農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地冷藏保鮮設(shè)施建設(shè)的通知》，提出為加快建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流通體系，提升農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地倉儲保鮮冷鏈物流能力，有序推動農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地冷藏保鮮整縣推進試點縣建設(shè)，包括建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地冷藏保鮮基礎(chǔ)設(shè)施；培育農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地冷藏保鮮設(shè)施運營主體；建立農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地冷藏保鮮營銷體系；增強農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地冷藏保鮮支撐能力。

5月10日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好2021年降成本重點工作的通知》

，提出完善交通物流基礎(chǔ)設(shè)施，推進國家骨干冷鏈物流基地建設(shè)。完善國家綜合立體交通網(wǎng)，緩解綜合運輸大通道“堵點”，提高通道運行效率。推進國家物流樞紐、國家骨干冷鏈物流基地、綜合貨運樞紐（物流園區(qū)）建設(shè)，完善港站樞紐集疏運體系。

6月11日，中央農(nóng)辦、國家發(fā)展改革委、市場監(jiān)管總局等17部委發(fā)布《關(guān)于加強縣域商業(yè)體系建設(shè)促進農(nóng)村消費的意見》，提出加快補齊冷鏈設(shè)施短板。實施農(nóng)產(chǎn)品倉儲保鮮冷鏈物流設(shè)施建設(shè)工程，支持新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體建設(shè)規(guī)模適度的產(chǎn)地冷藏保鮮設(shè)施，加強移動式冷庫應(yīng)用，發(fā)展產(chǎn)地低溫直銷配送中心。加強農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場冷鏈設(shè)施建設(shè)。引導(dǎo)生鮮電商、郵政、快遞企業(yè)建設(shè)前置倉、分撥倉，配備冷藏和低溫配送設(shè)備。

6月12日，廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提升發(fā)展若干政策措施》，提出重點培育冷鏈物流、零擔貨運、城市配送、網(wǎng)絡(luò)貨運等物流龍頭示范企業(yè)，對當年新創(chuàng)建的5A、4A、3A級企業(yè)，分別給予200萬元、100萬元、50萬元的一次性獎補資金，用于物流項目建設(shè)。

二、2021上半年冷庫供需數(shù)據(jù)分析

1.2021上半年冷庫求租情況分析

據(jù)中物聯(lián)冷鏈委&鏈庫網(wǎng)需求數(shù)據(jù)顯示，2021上半年全國冷庫求租面積超過86.6萬平方米，同比2020上半年總求租量增長41.46%，目前冷庫需求主要集中在北上兩廣、江浙等地區(qū)的一二線及沿海城市，中西部冷庫需求主要集中在四川、甘肅等地，當前冷庫需求仍然呈現(xiàn)東西發(fā)展不平衡格局，但隨著中西部地區(qū)冷鏈物流的迅速發(fā)展，這種不平衡格局將得到極大緩解。

從全國部分地區(qū)冷庫求租情況來看，上海市為88770平方米，北京市為50425平方米，廣州市為26750平方米，武漢市為12230平方米，四川省為53112平方米，黑龍江省為30000平方米。

圖2 不同需求方冷庫求租面積占比

參照圖1～圖3，從地域分布來看，華東、華南、華北地區(qū)冷庫求租面積較大，總占比達到了69.41%。

圖1 各區(qū)域冷庫求租面積占比

圖3 冷庫求租面積大小企業(yè)數(shù)量占比

從不同需求方來看，生鮮電商發(fā)展迅速，成為新消費主戰(zhàn)場，以美團、盒馬、多多買菜、錢大媽等企業(yè)，市場需求以資質(zhì)證照合規(guī)、多溫區(qū)（冷凍為主，配套干倉、冷藏、恒溫庫、加工車間）為找?guī)烨疤幔浯问侨轿锪鳌?/p>

從需求方求租量來看，求租面積小于100平方米的租賃方數(shù)量占比10.22%，個體經(jīng)銷商對冷庫需求旺盛，主要用于存放已包裝好的半成品等凍品，其業(yè)務(wù)類型以to C業(yè)務(wù)為主，訂單呈碎片化趨勢，租期短，對冷庫的彈性化操作能力要求較高，租賃方式較為靈活。未來隨著食品冷鏈發(fā)展，小批量訂單將會呈現(xiàn)爆發(fā)式增長趨勢。

2.2021上半年冷庫出租情況分析

據(jù)中物聯(lián)冷鏈委&鏈庫網(wǎng)需求數(shù)據(jù)顯示，2021上半年全國冷庫出租總面積超過237.82萬平方米，同比2020上半年總出租量增長65.35%，冷庫出租量主要集中在河北、山東和廣東，呈現(xiàn)相對均衡發(fā)展趨勢。

從全國部分地區(qū)冷庫出租情況來看，上海市為156300平方米，北京市為101800平方米，廣東省為430500平方米，河北省為453000平方米，四川省為72000平方米。

參照圖4和圖5，從區(qū)域分布來看，華東、華北、華南地區(qū)冷庫出租面積占比超過60%，尤其是河北、廣東、山東、上海等地區(qū)冷庫出租面積較多，也說明目前我國的冷庫資源主要集中在東部和中部地區(qū)，一方面是這些地區(qū)冷鏈需求量大，帶動冷庫的需求量大，另一方面基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，冷庫資源較多。西部地區(qū)冷庫資源相對較少，未來隨著國內(nèi)冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施的完善，這種局面將會得到改善。

圖4 不同地區(qū)冷庫出租總面積（單位：平方米）

圖5 冷庫出租面積較多部分省份排名（面積：平方米）

3.2021上半年冷庫供需格局

（1）在疫情防控常態(tài)化局面下，冷庫市場面臨激烈的市場競爭，冷庫建設(shè)和市場需求激增，冷庫標準要求隨之提高。

（2）冷庫資源與需求量仍呈現(xiàn)出東部地區(qū)較為集中態(tài)勢，冷庫供需空間分布不均等問題仍然存在。

（3）冷庫求租地區(qū)相對集中在產(chǎn)地端，冷庫出租地區(qū)更靠近消費端，冷庫供需呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩端分離格局，隨著國家加強產(chǎn)地端冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，未來這一產(chǎn)銷分離情況將會得到極大緩解。

4.2021上半年主要城市冷庫倉儲價格行情參考

據(jù)中物聯(lián)冷鏈委&鏈庫網(wǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳、東莞、海口等地的冷庫倉儲價格較高，其次是北京、武漢、上海、沈陽等地區(qū)，冷庫租金高于5元/托/天，總體東部地區(qū)冷庫資源相對緊缺，冷庫價格相對較高；從冷庫倉儲低價地區(qū)來看，鄭州、濟南等城市冷庫倉儲租金都有不同程度的增長，合規(guī)冷庫的需求不斷增加，價格也會隨之上漲；深圳、鄭州、西安、昆明等城市的冷庫價格波動較大。

5.冷庫安全事故頻發(fā)，防范重要性凸顯

根據(jù)鏈庫網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截至2021年6月底已陸續(xù)發(fā)生冷庫大小事故達8起，累計造成5人死亡90多人受傷，包括：濟南銀座圣洋物流副產(chǎn)品批發(fā)市場冷庫、菲律賓大岷冷庫、葫蘆島高橋萬屯冷庫、郫都海霸王西部食品冷庫等。此類安全事故多是由于違規(guī)電焊、液氨泄露、常年失檢失修等原因造成，這也體現(xiàn)出部分企業(yè)在冷庫安全防范方面意識淡薄。

因此，冷庫的建設(shè)施工必須符合相關(guān)安全規(guī)范要求，政企合力加大監(jiān)督力度，落實安全責任制度，提高安全意識，加強日常監(jiān)督管理，完善消防設(shè)施器材，切實提高冷庫安全能力。

6.2021上半年部分在建或投產(chǎn)冷庫項目（表1）

表1 2021上半年部分在建或投產(chǎn)冷庫項目

據(jù)中物聯(lián)冷鏈委&鏈庫網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2021上半年新建/改建冷庫容量已超過354.17萬噸，折合885.43萬立方米。作為冷鏈物流行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施，冷庫對平衡市場波峰波谷、調(diào)節(jié)產(chǎn)品流通、減少貨物損耗、推動上下游乃至整個產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)具有舉足輕重的作用。尤其受新冠肺炎疫情影響，新的消費習(xí)慣催生出新的業(yè)態(tài)模式與業(yè)務(wù)需求，同時冷庫的建設(shè)也得到了國家大力支持，成為投資熱點。

亞冷、萬緯冷鏈、美庫、萬鑫冷鏈、普冷國際、天環(huán)冷鏈等相對成熟的物流地產(chǎn)和倉儲企業(yè)依然在加速布局全國冷庫網(wǎng)絡(luò)，開始全國范圍內(nèi)拿地建設(shè)/改建高標多溫區(qū)倉。在疫情常態(tài)化和國家監(jiān)管政策趨嚴的大背景下，高標準冷庫需求量激增，兼具多溫區(qū)、集約化、共享式特點的2.0版冷鏈園區(qū)和冷庫將成為客戶的首選目標。

其中，萬緯冷鏈物流的新項目主要包括天津東疆港冷鏈中心項目、上海松江新橋冷鏈園區(qū)、新浜冷鏈園區(qū)、嘉興平湖、西安高新、濟南高新區(qū)二期等冷鏈園區(qū)；亞冷新增全溫區(qū)高標冷庫，上海嘉定區(qū)、上海松江區(qū)、廣州黃埔區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、長沙雨花區(qū)等多地冷鏈園區(qū)；萬鑫冷鏈在太原平安物流園、合肥普洛斯物流園、西安瀚溥智慧冷鏈園區(qū)布局高標多溫區(qū)倉；鄭明物流新增張家港、昆山玉山、重慶遠鄭等多家溫控供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)園。

三、冷庫市場行業(yè)變化及趨勢

1.國家有關(guān)部門對冷庫市場進行監(jiān)管，有序優(yōu)化市場環(huán)境。

全國各地市場監(jiān)督管理局陸續(xù)發(fā)布《關(guān)于對非食品生產(chǎn)經(jīng)營者從事冷藏冷凍食品貯存業(yè)務(wù)進行備案的通告》，通告指出：從事冷藏冷凍食品貯存服務(wù)提供者應(yīng)當向其營業(yè)執(zhí)照所在地備案機關(guān)進行備案；不再從事冷藏冷凍食品貯存服務(wù)的要注銷備案信息；未按照規(guī)定備案的冷庫由相關(guān)部門責令改正，給予警告，對拒不改正和情節(jié)嚴重的處以高額罰款。

2.進口冷鏈食品集中監(jiān)管倉成為冷鏈食品疫情常態(tài)化防控的“主戰(zhàn)場”。

在疫情防控常態(tài)化背景下，市場監(jiān)管部門加大進口冷鏈食品檢查力度，依法查處違法違規(guī)進口冷鏈食品，強化對食品生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進口冷鏈食品的追溯管理。市場監(jiān)管總局正全面推進進口冷鏈食品追溯管理平臺建設(shè)，實現(xiàn)全國90%以上進口冷鏈食品可追溯。對進口冷鏈食品犯罪行為嚴厲打擊，多方合力，共同維護園區(qū)進口冷鏈食品安全。隨著消費者對進口冷鏈凍品需求越來越大，跨境冷鏈發(fā)展迅速，保稅型冷庫需求將會快速增加。

3.多方需求升級，科技驅(qū)動轉(zhuǎn)型發(fā)展。

（1）強監(jiān)管下，冷庫資質(zhì)證照成為品牌客戶尋找?guī)煸吹氖滓獥l件，高標準建設(shè)多溫區(qū)倉，配套恒溫、恒濕倉儲，同時為客戶提供個性化 、多元化的服務(wù)，已逐漸成為冷鏈產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來發(fā)展的重要趨勢。

（2）果蔬類等農(nóng)產(chǎn)品需求量及倉儲標準要求越來越高，在政策引導(dǎo)下，各地將進一步加強農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷加快冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)的布局與下沉。

（3）隨著消費升級，生鮮電商市場不斷擴大，批發(fā)市場、餐飲企業(yè)、連鎖零售、新零售等對冷鏈物流的需求持續(xù)增加。其中冷庫需求涵蓋產(chǎn)地倉、中心倉、區(qū)域分撥倉、城市配送倉、網(wǎng)格倉等。

（4）冷鏈物流行業(yè)深化高技術(shù)的應(yīng)用，在人工智能、物聯(lián)網(wǎng)+和大數(shù)據(jù)的賦能下，冷庫數(shù)據(jù)可視化、智能化、數(shù)字化將是大勢所趨。

總的來說，冷庫建設(shè)作為重產(chǎn)投資，且回報周期長，投資決策還需謹慎。面對冷鏈行業(yè)越來越激烈的競爭環(huán)境，冷庫建設(shè)必須提前做好規(guī)劃設(shè)計，尋求差異化、專業(yè)化的運營手段。建立自身核心競爭力，才是企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的重要途徑。