房地產企業財務風險分析與防范

丁梓晗

【關鍵詞】財務風險;綠地控股;財務風險防范

【中圖分類號】F23 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2021）08-0105-03

1 研究背景及公司介紹

1.1 研究背景

近幾年，國家推進經濟高質量發展，經濟發展速度減緩，但是房地產企業在這一階段仍然保持快速擴張。國人對于住房需求的增加和土地供給有限等多方面的矛盾導致房屋價格不斷上漲，房地產行業發展不穩健。房地產公司由于具有一定的特殊性，因此面臨許多難題，這些難題對整個行業構成了重大風險，尤其是在財務風險方面，比如負債過高、空置情況嚴重等。隨著市場的不斷飽和與宏觀政策的不斷干預，負債率較高的房地產公司將面臨重大的財務風險。債務數額集中到期會影響房地產公司的現金流量，導致負債率持續居高、融資困難、成本不斷上漲等，這些因素都可能使房地產企業陷入絕境。綠地控股集團有限公司（簡稱綠地控股）的負債率在房地產行業一直非常高，近幾年銷售業績不斷下跌，在財務風險研究上具有代表意義。

1.2 公司介紹

綠地控股創立于1992年，是一家跨國經營多元化的綜合型集團公司，主要產業是房地產開發，其他產業包括基礎設施建設、金融、旅游和消費電子。2016年，綠地控股的子公司“云峰實業”陷入了嚴重的債務逾期危機，銷售和服務業績不理想，債務實質性逾期，母公司管控不嚴使得其財務風險進一步加大。

2 Z值評分法簡述

Z值評分法分別從企業資產的流動性、獲利能力、財務結構、償債能力、發展能力[1]評價企業的財務狀況，故此方法又稱Z-Score五變量模型，Z值可以識別企業的財務狀況和企業財務風險，函數表示如下：

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5

上式中，X1為營運資金/資產總額，X2為留存收益/資產總額，X3為息稅前利潤/資產總額，X4為普通股和優先股市場價值總額/資產總額，X5為銷售收入/資產總額。根據判定企業破產的臨界值，Z值越小，企業財務狀況就越差，企業財務風險就越小。當Z值小于1.81時，企業的財務狀況惡化，財務風險非常大;當Z值為1.81～2.7時，企業財務狀況不穩定，財務風險適中;當Z值大于2.7時，企業財務狀況良好，財務風險較小。

3 Z值評分法計算與結論

計算依據和結果分別見表1和表2。我們從2014—2018年綠地控股的財務數據可以得出以下結論。①綠地控股5年來的Z值都遠小于1.81，企業財務狀況不佳，財務風險非常大。②2015年后，綠地控股近5年的Z值不斷走低，財務狀況不斷惡化，財務風險逐漸增大。

4 綠地控股出現財務風險的原因

4.1 宏觀政策持續收緊的情況下，依然保持高杠桿策略

2008年金融危機后，住房政策和貨幣政策收緊，央行多次提高存貸款基準利率和住房準備金率，針對囤地的行為，相繼推出“國八條”“新國八條”“國六條”，對房地產企業的發展產生了重大的影響，此時房地產發展處于低谷期。2012—2013年，政府推出了“新國五條”，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。2015年底，三線、四線城市買房需求上升，同時伴隨著國家宏觀政策持續調控收緊，2016—2018年房地產行業緩慢前行[2]。

國家宏觀調控周期的緊縮與房地產公司發展的興衰相對應，房地產行業周期實際上是一個政策周期。國家的宏觀調控對房地產行業的影響較大，居民收入和市場價格等會隨著宏觀政策的變化呈現周期性波動，通常也很難有效地分析這些數據[3]。房地產公司受到這些經濟因素的影響，使其難以迅速收回投資，影響了公司現金流量的安全性，并阻礙了房地產開發業務的正常啟動。近年來，我國房地產的形勢和市場需求發生了變化，房地產需求逐年下降，房地產行業面對的金融風險也會增大。

財務杠桿在企業中使用比較普遍，在房地產企業中尤為常見，財務杠桿定義強調的是債務的使用，主要以資產負債率衡量公司財務杠桿的高低。根據綠地控股2008—2018年的資產負債率的變化情況發現，綠地控股在國家數次改革中資產負債率逐年上升公司舉債程度沒有降低反而有所提高，公司去除財務杠桿成果較小，并沒有緊跟宏觀大方向。在市場不景氣的情況下，保持較高的財務杠桿很難取得預期的收益[4]。

2014年，綠地控股重組上市，其資產負債率一直保持在80%以上的水平，遠高于行業均值水平的60%。公司將繼續保持較高的負債和較高的財務杠桿水平，同時面臨較高的財務風險，綠地控股高杠桿水平在行業中算是比較危險的。

從圖1可以看出，與“恒大”“萬科”“碧桂園”相比，綠地控股近5年的資產負債率較高。2013年，政府頒布了“新國五條”，對限購限貸做了更加詳細的規定，“恒大”“萬科”“碧桂園”適時下調了資產負債率，而此時的綠地控股并沒有追隨，反而更加激進。2014年，綠地控股的負債率直線上升，并在近幾年維持在一個較高的資產負債率水平。2013年，綠地控股保持高杠桿發展勢頭良好，但是在近幾年宏觀政策持續收緊的情況下，綠地控股沒有做調整，以前的手段未必可行，依然保持較高的杠桿水平會增大公司的財務風險[5]。

4.2 資產結構失衡，償債壓力大

上市公司的負債經營情況可以在資產和負債的結構表中反映，表2是對綠地控股近5年來資產總額和負債總額的分析。

從表3中可以看出，2014—2018年，綠地控股的資產負債率只有2017年有小幅的下降，總體上繼續呈現小幅上升的趨勢，平均的資產負債率在80%以上，高于行業平均水平60%。近5年的產權比率和資產負債率一樣，與前幾年相比，2017年有較小波動，近5年企業整體呈現逐漸上升的趨勢。在以上對企業融資風險的分析中可以看到，在反映企業償債能力的財務指標中，綠地控股資產負債率和產權比例都比較高，資本結構失衡嚴重，因此綠地控股的債務償還壓力還是比較大的。

4.3 大基建項目投資高收益低

2017年始，綠地控股開始向大基建方向轉型，大基建的營業收入首超房地產，但是其投入成本卻高于房地產，從貢獻的毛利來看，僅為3.72%，遠遠低于房地產帶來的毛利，大基建項目投入高收入少。從綠地控股近幾年的資金投入來看，企業將資金大力投入“大基建、大金融、大消費”3個重大板塊中，其規模和資金投入的數量和房地產開發行業相比肩，但是這3個重大板塊投資所帶來的利潤和收益并不理想，即使相加也不夠房地產一半的利潤貢獻率。

4.4 應收賬款管理不到位，回款率低

近年來，高周轉成為各大房地產企業擴大規模的“法寶”，雖然綠地控股2018年的存貨周轉有所好轉，但是2015—2018年的應收賬款的周轉率分別為9.99、6.83、4.86、3.90，不斷降低。還款率的高低對企業的發展至關重要，特別是對房地產企業而言，還款率越越高越好。如今，房地產企業普遍關注回款率，倡導高周轉，保持高的回款率對企業的發展是利好的，但是綠地控股的回款率低在這階段卻落后于行業其他企業，成為制約綠地控股發展的主要因素。隨著應收賬款的問題不斷惡化，會影響綠地控股的償債能力和資金周轉，加劇了企業資金鏈的運營風險。

5 綠地控股財務風險應對措施

5.1 關注宏觀環境，適時做出調整

國家頻頻出臺有關房地產限購令，遏制炒房現象，隨后又相繼出臺相關的調控政策，在此過程中綠地控股顯然沒有相應地做出改變。綠地控股在風險防范意識方面也存在一定的缺陷，公司仍然存在重大財務風險問題。在宏觀大環境不好的情況下，要適當降低負債規模，負債融資帶來的債務利息很高，導致企業很難取得預期收益，加之綠地控股回款率不佳，所以切不可一意孤行。政府宏觀政策的改變對企業影響較大，同是行業佼佼者的“萬科”“碧桂園”“恒大”都開始適當降低負債融資比率，而且事實證明，綠地控股因未做出調整而出現了很多財務風險問題。所以，綠地控股要高度關注國家宏觀政策的調整，在宏觀政策明顯收緊、整個市場環境不好的大環境下，自身要識時務實地做出相適應的調整，這樣可以在一定程度上幫助企業降低財務風險。

5.2 提高投資眼光，聚焦主業

相比綠地控股，房地產企業“萬科”也有類似多元化發展的經歷，“萬科”的業務包括影視、飲料、進出口、零售和印刷等，但是瘋狂的多元化發展并沒有為其帶來相應的利潤，最終“萬科”放棄了多元化發展之路，加速資本積累，并將房地產業確立為公司的主要業務。我國房地產開發行業經歷了一個飛速發展的時期，現在處于一個穩步增長的狀態，不適宜投資過大。綠地控股應該在保持自身核心價值和競爭力的基礎上，將資金聚焦到收益率較高的項目，加強項目投資選擇和集中度，選擇風險較小的投資項目，嚴格控制項目投資的規模和成本，準確計算預期和投資項目收益，降低項目投資風險。

5.3 降低負債占資產比重，優化資本結構

近5年來，綠地控股的資產負債率高于行業平均水平，一直保持在80%以上的高位，資本嚴重失衡加大了日后房地產舉債的難度。因此，房地產企業應制定符合自身現狀的投資模式，增強資產變現能力，對投資項目進行全面剖析，挖掘潛在風險和收益情況。對于存活的管理應當積極把控節奏，提高企業償債水平和效率。在未來很長的一段時間內，企業投資的房地產項目需要源源不斷的勞動力和資金，過多的債務和過度使用財務杠桿獲取融資會給房地產公司帶來了較大的財務風險。因此，企業需要減少資產中負債的比例，優化資本結構，并減少由資本失衡引起的財務風險。

5.4 增加多元籌資渠道

目前，銀行貸款是綠地控股的主要融資來源，總的來說，融資渠道單一，依賴銀行存款進行融資。“恒大”的籌資渠道比較多元，主要包括銀行貸款、股票融資、私募融資、優先票據、永續債、房地產信托等，同時積極發展國際化融資、抵押融資和證券化。以上提到的多種方式，綠地控股可以參考，積極拓展融資渠道，分散融資風險，根據自身和行業環境選擇合適的融資方式，科學管理企業資金流動[6]。

參 考 文 獻

[1]趙鵬.論企業財務風險評價體系[J].全國流通經濟，2017（26）：74-75.

[2]吳國鼎，張會麗.多元化經營是否降低了企業的財務風險？——來自中國上市公司的經驗證據[J].中央財經大學學報，2015（8）：94-101.

[3]楊帥.中原高速財務風險分析與評價[D].鄭州：中原工學院，2017.

[4]馬宏宇.房地產公司財務杠桿效應及財務風險控制分析——以保利地產為例[D].長春：吉林財經大學，2015.

[5]顏蘇莉，孫婧豪.我國房地產上市公司財務風險預測模型[J].時代金融，2015（6）：170，172.

[6]李娟.企業應收賬款管理問題研究[J].現代營銷，2019

（11）：21.