貴陽市保障性住房管理體制機制研究

劉雪陽

摘 要：保障性住房項目建設(shè)作為黨和國家的重要戰(zhàn)略，是解決城鎮(zhèn)低收入群體住房問題的重要手段和根本舉措，是維系社會穩(wěn)定的重要手段。近年來，在相關(guān)政策支持下，我國在保障性住房建設(shè)領(lǐng)域不斷加大投入力度，保障性住房在改善城鎮(zhèn)低收入群體的住房條件方面發(fā)揮了重要作用。但從當前實際看，貴陽市在保障性住房建設(shè)管理的體制機制方面仍舊存在諸多亟待解決的問題，影響到保障性住房建設(shè)及功能發(fā)揮。因此，政府必須重視保障性住房建設(shè)和管理，不斷加大政策供給和資金投入力度，加強相關(guān)法律制度建設(shè)，嚴格準入和退出管理，力求充分發(fā)揮保障性住房的價值。

關(guān)鍵詞：保障性住房;管理運行機制;貴陽市

中圖分類號：F293.3? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2021）25-0046-03

自古以來，衣食住行被認為是人類的四大基本要求。從當前情況看，城市低收入居民居住條件較差，已成為制約我國經(jīng)濟社會發(fā)展與社會和諧進步的重要因素。因此，強化城鎮(zhèn)地區(qū)保障性安居工程建設(shè)，不僅是解決這一民生問題的重要手段，同時也對促進社會和諧穩(wěn)定具有重要的價值和作用。另一方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的不斷進步，人們對生活水平提出了更高的要求，對保障房的需求日益增加。因此，進一步加強保障性住房建設(shè)，不僅是黨和政府提出的重要戰(zhàn)略任務(wù)，同時也可以有效改善城鎮(zhèn)地區(qū)低收入群體的居住條件，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，具有重要的時代意義和社會價值。

一、保障房概述

（一）保障房的定義

保障性住房是住房制度改革背景下的產(chǎn)物，是政府為保證中低收入群體的居住需求，在進行商品房開發(fā)的同時，為這一群體提供限定標準價格或租金的住房。從我國實際情況看，保障性住房主要包括：經(jīng)濟適用住房、廉租住房和政策性租賃住房。

（二）保障房主要分類

1.經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房由政府劃撥土地，同時免收各種稅費和基金，在住房開發(fā)方面具有成本優(yōu)勢，因此可以通過政府指導(dǎo)的方式給予城鎮(zhèn)地區(qū)的低收入家庭。對于經(jīng)濟適用房購買家庭來說，其擁有一定的產(chǎn)權(quán)，因此住房本身不僅具有社會保障性質(zhì)，同時也具有一定的商品屬性，但實際價格明顯低于市場價格，在當?shù)刂械褪杖爰彝サ某惺芊秶畠?nèi)。

2.廉租房。廉租房和經(jīng)濟適用房不同，其產(chǎn)權(quán)完全歸政府或機構(gòu)所有，政府通過較低租金的形式，將其租賃給城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭。因此，廉租房的特點是只出租不出售，同時廉租房承租者也必須擁有一定的資格。同時，獲得廉租房的家庭，擁有住房的使用權(quán)但沒有產(chǎn)權(quán)。我國房價持續(xù)上漲，經(jīng)濟適用房也逐漸走入政策困境，已成為滿足當前城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭住房需求的重要手段。

3.公共租賃房。公共租賃住房是在政府指導(dǎo)下，由政府相關(guān)部門或委托機構(gòu)，按照市場價格為城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭提供住房租賃，從而滿足這一群體住房需求。為解決低收入家庭的房租承擔問題，政府會為符合條件的家庭提供必要的租賃補貼。公共租賃住房主要用于解決沒有廉租房資格，同時又購買不起經(jīng)濟適用房家庭的住房問題。由此可見，公共租賃住房可以視為擴大版的廉租房，能夠覆蓋更多的住房困難群體，對解決城鎮(zhèn)地區(qū)貧困群體的住房困難具有重要作用。

4.定向安置房。安置房是政府在城市開發(fā)過程中的特殊產(chǎn)物，即政府在城市建設(shè)過程中面向被拆遷戶所建的安置房。從安置對象看，不僅包括城市建設(shè)項目中的被拆遷戶，同時也包括征地過程中被拆遷房屋的農(nóng)戶。

5.兩限商品房。兩限商品房中的兩限分別指限套型和限房價，其主要目的是抑制城市地區(qū)房價的快速上漲，從而解決市民房屋居住需求。為解決中低收入群體住房問題，在城市政府批準條件下，開發(fā)商可以按照限套型比例和限定銷售價格的方式，獲得比較優(yōu)勢的開發(fā)土地，然后按照相關(guān)標準進行商品房開發(fā)建設(shè)，并按照限價要求進行發(fā)售。由此可見，兩限住房從本質(zhì)上講并不是保障性住房，而屬于商品房。

6.安居商品房。安居商品房的本質(zhì)屬于經(jīng)濟適用房的特殊種類，即在國家安居工程背景下所建設(shè)的住房。由于此類住房主要面向城鎮(zhèn)地區(qū)的中低收入家庭，因此在住房建設(shè)過程中，政府會給予一定的政策性補貼，這使其銷售價格會明顯低于商品房的市場價格，屬于典型的非營利性住房。

（三）保障對象

1.廉租房保障。我國在1999年出臺《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。該《辦法》中規(guī)定，廉租住房的主要職能是社會保障職能，也就是保證城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭的住房需求，因此主要面向城鎮(zhèn)地區(qū)最低收入家庭，解決他們的住房困難問題。

2.經(jīng)濟適用房。我國在2007年修訂了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，規(guī)定經(jīng)濟適用房主要面向城鎮(zhèn)地區(qū)的住房困難家庭，因此具有政策保障性質(zhì)。經(jīng)濟適用房不僅要限定套型的面積，同時還需要限定銷售價格，要按照相應(yīng)的標準進行建設(shè)。

3.公共租賃房。為進一步解決城鎮(zhèn)地區(qū)低收入群體的住房問題，我國在2011年出臺了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》。該意見規(guī)定，公共租賃住房主要是為了解決城鎮(zhèn)地區(qū)中等偏下收入群體的住房困難。在有條件情況下，還可以將該地區(qū)新就業(yè)的職工和在本地穩(wěn)定居住的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍，保障其住房需求。該意見還明確指出，應(yīng)由當?shù)氐氖锌h人民政府確定公共租賃住房的供應(yīng)對象和具體標準。同時，指導(dǎo)意見中還進一步指出，已經(jīng)享受到廉租住房和購買經(jīng)濟適用房的家庭，沒有公共租賃住房承租資格。

二、貴陽市目前保障性住房現(xiàn)狀

貴陽市《關(guān)于保障性住房建設(shè)管理工作的評議意見整改落實情況的報告》中顯示，公租房保障方面，截至目前，全市累計建成公租房9.6萬套，分配9.3萬套，分配入住率97%，完成國家、省分配入住目標。截至目前，貴陽市已累計保障租賃補貼家庭5.46萬戶，累計發(fā)放租賃補貼6.41億元，對符合條件的申請人做到了應(yīng)保盡保。