房地產再遇“十字路口”

曹萌

提起房子，人們總會多聊上幾句，無論是需求、價格，還是地段、裝修，似乎只要打開房子這個話題，即使互不相識的陌生人也會產生些許共鳴，而這份共鳴的背后，則是對家的由衷渴望。

在鄉下，農村小伙想蓋上幾間大瓦房娶媳婦；在城市，漂泊的人們想擁有一套自己的房子找到家的溫馨。無論身處何地，購房儼然成了一種剛需，而伴隨著國內經濟的蓬勃發展，居民經濟實力提升，這種改善性購房需求不斷增加。

但隨著房價的一路上揚，被視作核心資產的房子，受到大量財富的追捧。可當房子的投資需求快速滋生，集資炒房成了一種穩賺不賠的營生，而剛需購房者的抱怨卻一浪高過一浪。因此，早在2016年年底召開的中央經濟工作會議上，便明確提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”，這一定位至今仍是房地產市場監管的主基調。

土地新政出臺

近日，在證券交易市場上，房地產板塊出現了難得一見的反彈，而此次房企股價的異動或與自然資源部調整二批次“兩集中”土地出讓政策相關，所謂“兩集中”是指集中發布土地出讓公告和集中組織土地出讓活動，且原則上每年發布公告不得超過3次。

具體來看，本次自然資源部出臺的土地新政，要求單宗住宅用地溢價率不得超過15%，絕不允許通過以提高起拍價的方式調整溢價率，嚴格控制城市樓面地價新高。在達到地價或溢價率上限時，不以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優建筑品質方式確定競得人。

在上述新政出臺后，天津、蘇州、濟南、福州、沈陽等多個城市推遲了今年第二批土地集中出讓的時間，并調整了土地競拍規則。如天津市此前待出讓的61塊土地中有50塊溢價率上限在50%左右，調整后，溢價率上限全部壓降至15%以下，大幅壓低了各地塊的成交溢價率上限。

此外，更值得關注的是，當土地出讓價格達到溢價率上限時，競拍方式不再采用“競配建”，而是轉變為一次性合理報價、搖號、競更高更優建筑品質3種可選模式。其中，“競配建”是指當競買人報價達到最高限制地價后，競價轉為競配建保障性住房的建筑面積，報出配建面積最大者為競得人。

通過統計不難發現，目前大多數城市在土地新政推出后，選擇了“限地價+抽簽”的出讓方式。比較來看，一次性合理報價有可能會使得地方政府收到的土地出讓金達不到溢價率的最高上限，而搖號和競品質兩種方式在土地出讓金上沒有區別，不過搖號要比競品質的操作更加容易、透明。

“這次可以看出是希望實實在在穩地價，過去雖然也有一些政策，看上去是溢價率下滑，但實際拿地成本并未減少，如今新政不僅給出了15%的溢價上限，同時也將拿地底價納入了監管，從全方位進行穩地價。”8月27日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《法人》記者表示，此次土地新政的快速調整更加務實，不再隔靴搔癢，而主動調整也有望達到既治標又治本的效果。

從投資角度分析，由于近年來的持續調整，房地產板塊估值已處于歷史底部，加之土地溢價率下調和競拍方式的改變有助于增加房地產企業利潤，因此該板塊出現了一波反彈。

但星石投資首席研究官方磊認為，溢價率調整帶來的反彈可能難以持續。8月30日，方磊接受記者采訪時表示，雖然房地產行業受政策影響較大，土地溢價率調整表明地產政策有所邊際放松，但中長期“房住不炒”的總基調并沒有發生改變，房地產市場的調控政策依舊偏緊，所以房地產板塊此次的反彈空間可能比較有限。

土地出讓的歷程

回顧中國房地產市場的發展歷程，在改革開放前，人們一直享受著福利分房制度，當時房子不能作為商品交易，房價也無人關心。在1980年鄧小平發表的《關于建筑業和住宅問題的談話》中，房子被定義為了商品。此后，“房改”與“土地出讓”這兩個國內房地產的發動機便被逐漸推動起來。

然而，土地作為房地產市場的核心和基礎，土地制度的變革自然會帶來深遠影響，而在“土地出讓”的歷史中，國內土地的第一次拍賣是一件可以載入史冊的先河之舉。

1987年12月1日，深圳市政府在嘗試過以協議、招標等方式有償出讓土地后，召開了國內第一次土地拍賣會，當時拍賣的地塊臨近深圳水庫，面積8588平方米，規劃為住宅用地，使用年限50年。拍賣當天共有44家企業報名參與競拍，起拍價200萬元，最終深房公司代表駱錦星以525萬元的高價獲得競拍。

不得不說，國內土地“第一拍”探索出了土地可以有償有期轉讓的模式，并直接推動了憲法修訂。在憲法修訂后，土地使用權的商品屬性便在中國得到確定，土地使用權交易也得到了認可，中國土地使用制度實現了一次根本性的變革。

可隨著房地產市場的快速發展，在利益的驅使下，部分房地產企業盲目囤地和投資亂象相繼涌現。為了徹底整治土地轉讓問題，2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發71號令，要求從2004年8月31日起，所有經營性土地一律公開競價出讓，任何省份不得再以歷史遺留問題為由，采用協議方式出讓土地使用權，這也就是所謂的“831土地大限”，是國內土地市場的新一輪革命。

此后，由于拿地方式固定，各大開發商之間展開了激烈競爭，為了能夠獲得土地，開發商的報價越出越高，這在無形中推高了土地價格，隨后接踵而至的便是一個又一個的“地王”。

但土地價格的持續上漲卻成了房價高企背后的主要推手。數據顯示，從2011年到2020年，全國土地價格均價由2006元/平方米增長到6763元/平方米，10年間地價增長了2.4倍。而隨著土地價格的抬升，地價占房價的比例也從2011年的37%升至2020年年末的69%。

因此，自然資源部再次調整“兩集中”土地出讓政策，不僅是針對穩地價，更將有效地控制房價。

新常態下的房地產走向何方？

經歷了數十年的發展，國內房地產市場經歷了高速增長的黃金時代，又跨過了區域分化上漲的白銀時代，而來到2018年，這個曾經無比輝煌的行業進入了平穩增長的新常態。不僅如此，隨著新一輪調控政策的紛至沓來，房地產再次站在了十字路口。

2021年8月31日，國新辦就“努力實現全體人民住有所居”舉行了發布會。會上，住房和城鄉建設部副部長倪虹強調，住建部將堅決貫徹黨中央、國務院有關實施房地產長效機制的決策部署，以“房住不炒”為出發點，不斷扎緊房地產市場調控制度的籠子，特別是扎緊防止“炒”的方面，切實防范和化解市場風險。

其實，為遏制房價過快上漲，近年國家從供給、需求和預期三個方面進行了宏觀調控。如在供給端，除了穩定地價外，建立合理規范發展的住宅租賃市場、增加保障房供應、推行共有產權房等均是從供給出發抑制高房價的重要舉措；在需求端，目前已有很多城市進入了“限購、限貸、限價、限售、限商住”的“五限”時代。

對于房地產市場的新一輪調控，8月27日，貝殼研究院高級分析師潘浩對記者表示，調控正在從需求端管理，向供需雙向管理轉變。一方面是為了達成“穩地價、穩房價、穩預期”目標，另一方面是調整國民經濟結構，避免房地產過度占用社會資源。房地產行業的穩健發展是政府、企業、消費者共同受益的局面。因此，“三穩”、控風險是該行業現階段的主要調控方向。

值得一提的是，從2018年至今，國內經濟增長下行壓力一直沒有減輕，但國家這次并沒有動用房地產這把雙刃劍來刺激經濟，而是始終堅持“房住不炒”的監管主基調。未來隨著國內住房供給體系的不斷完善，以及經濟產業結構的持續升級，雖然中國房地產市場不會重現過往20年突飛猛進式的發展，但駛入健康、有序、平穩增長的新常態卻值得我們期待。