公共建設前期策劃的必要性研究
——從價值評估角度出發

孫秋月

(福州市建筑設計院有限責任公司 福建福州 350011)

1 建筑策劃原理

建筑策劃(Architectural Programming)是一門跨學科的知識。建筑策劃與可行性研究是完全不同的兩個概念，可研只進行某個項目建設的必要性論證、投資估算、建設規模測算等，并沒有解決怎么做，未涉及建設的具體內容。可研立項是建筑策劃的出發點，可研確定目標后，研究和選擇實現目標的手段是建筑策劃的中心內容。建筑策劃是建筑創作層面的工作，是保證建筑設計具有最基本的科學、合理、邏輯性，是解決建筑設計的底線問題[1]。建筑策劃的先驅威廉·佩納說過——策劃定義問題，設計解決問題[2]。

2 公共設施建設的價值顯現

城市化進程中，最引人矚目的是一些政府投資的公共建筑及設施。這類項目往往由于其公共屬性，并且與群眾公共利益密切相關，而成為人們矚目的焦點。

2.1 大型公共設施使用的可持續性

近幾年，由于經濟不斷發展，各大城市都急于對一些大型公共設施更新換代，其中最常見的是拆除重建(圖1)，實際因有質量問題提前拆除的很少，很多是因為設計前期考慮不周，沒有前瞻性的預判而導致的問題，造成大量的資源浪費。尤其是這幾年大量國內財政投資的公共設施，有些是政績工程，為了建設而建設，只管建設，不管運營,導致很多的任務要求與實際使用脫鉤,投入使用后沒幾年便面臨被淘汰的危險，致使社會價值、經濟價值的損失不可估量。

圖1 環球西安中心爆破拆除

2.2 制定合理的設計任務書的必要性

造成這一現象的大部分原因，是忽略了設計前期的設計依據的研究。在我國，設計任務書的制定，很大部分是業主或由領導主導,較大程度上體現一些主觀的、個人的意志，缺乏科學、系統的調查、研究和分析。所以，必須研究設計前期的依據，只有科學合理的依據才能保證建筑創作的底線，在這基礎上，才有可能進一步深化、提升。

3 前期策劃的價值體現

3.1 合理的前期策劃可以充分挖掘“綠色建造”國策中的價值因素

中國正處于高速城市化的過程中，需要進行大量的建設，但是環境資源和條件已不允許進行粗放式建設[3]。從2014年的《建筑產業現代化發展綱要》到九部委聯合頒發的《關于加快新型建筑工業化發展的若干意見》起，都不斷強調貫徹落實習近平總書記生態文明思想和黨的十九大精神，推動城鄉建設綠色發展和高質量發展。

3.1.1 項目概況

2017年4月，中共中央國務院決定成立雄安新區，新區定位為“綠色生態宜居新城區”“創新驅動發展引領區”。5月，雄安新區決定建設雄安市民服務中心，該項目是雄安新區第一個建設工程，包含政務服務、規劃展示、周轉用房、企業辦公等多項功能，是雄安新區面向全國乃至世界的窗口。其中企業臨時辦公區總建筑面積約36 000 m2，提供企業臨時辦公用房、酒店、公共服務等設施,如圖2所示。

圖2 雄安市民服務中心

3.1.2 策劃背景、發現問題

前期策劃中，建設單位面對建設需求、目標、困難進行梳理，匯總了制約項目建設的關鍵問題。項目面臨的挑戰很多，比如僅8個月的建造時間、預期10年左右的較短使用期限、冬季施工的不利因素，以及對雄安后期建設項目的創新示范引領作用等。

因為雄安整體建設的工程量及其巨大，大規模建設全面鋪開之前，必須要有供給先期建設企業、政府服務職能及展示新區建設的形象窗口等場所。因此8個月的快速建設周期，是為后續新區全面鋪開建設作好準備。由于大量的建設公司、平臺公司參與建設，為避免各自為政、資源浪費，在建設初期，各公司還不需要全面入住時，為滿足建設需要，各公司抽調分支機構、集中辦公、共享配套資源。在新區建設到一定規模后，再各自獨立落地發展，新企業再入住循環。這個企業臨時辦公區起到一個臨時孵化器的作用，因此預期使用周期10年左右。同時，還要考慮不同時期使用規模及入住企業數量上的變化。

項目開工時正好是雄安的冬天。北方冬季嚴寒，施工有很大的局限性，用水用電、人員戶外活動都不方便，極大影響工作效率。

該項目作為雄安新區建設第一標，它的設計模式和建設模式將對整個新城的建設起到引領和標桿作用，有很強的示范性效果。因此，策劃將如何起到“創新性與示范性”也作為一個重要的問題提出。

3.1.3 對策與措施

基于前期策劃得出的這些主要的問題和矛盾點，那么合理的建設方案就圍繞著如何回答這幾個問題展開。解決工期問題同時保證品質，最好的辦法就是工廠化的加工，采用全裝配式的構造、集成化的體系、模塊化的系統、機械化的施工，結構、設備、內裝、外裝全部一體化建設。工廠化不受作業面的局限，并能做到精細化加工，最大程度做到速度與品質的結合。

臨時性(10年左右)的使用，解決到期拆除浪費的最好辦法是可循環利用、易地再生。因此高度的集成化、模塊化是重復利用的關鍵手段。設置合理的模塊化單元——標準尺寸4000 mm×1200 mm×3600 mm，滿足居住、獨立辦公、開敞辦公、會議及交通的標準化需求。同時，以標準箱式模塊作為基本單元，拼接而成1000 m2～1200 m2左右的“十字”型單元組合。“十字”單元組合建筑向四周開放，有良好的采光與自然通風，并且最大化融于自然環境。單元布局組合靈活，可生長性強，適于根據發展需求變化，如圖3所示。

圖3 模塊化設計

解決冬季施工的困難，最好的對策就是減少戶外與現場施工量。因此，采用異地加工，現場機械化拼接施工的組合模式，可最大程度提高工作效率。得益于全裝配化、集成化的建設技術，箱體模塊實現了工廠化生產，連內部裝修都同步到位。運到施工現場后，只需經過簡單安裝即可完成。箱體適合運輸，便于靈活組合，也避免了濕作業，避免了看“天”吃飯的困擾，如圖4所示。

圖4 現場機械化拼接施工

雄安新區是國家層面的示范性新城，在國家建設引領中起到非常關鍵的作用。對于國家全力推動的“綠色建造”，最好的詮釋就是在“雄安第一標”中，貫徹新型建筑工業化、產業化和循環經濟的“國策”和理念。設計旨在為企業辦公打造創新、協調、綠色、開放、共享、可循環的辦公環境，建造體現了從內到外的整體模塊化預制產品，最大限度減少建造垃圾，實現綠色建造。

雄安市民服務中心項目的前期策劃，很好地發現了問題，找到項目發展的目標和方向，為雄安第一標的順利實施和標桿引領起到示范作用。通過裝配整體模塊式建造，大幅度縮短工期，實現循環利用和綠色施工，最大程度地體現了“綠色建造”這一國策的社會價值和經濟價值。

3.2 合理的前期策劃可以讓城市建設實現“價值平衡”

《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》明確提出，要提升城鎮化發展質量，全面提升城市品質，實施城市更新行動，“十四五”期間完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造。巨量的老舊小區改造所需資金投入量巨大，不易形成合理的回報機制。因此，除了財政性資金投入外，還要策劃將居民的需求與社會資本的贏利點相結合，依靠“自我造血”的可持續發展項目，建立各地區的籌資個性化方案。

3.2.1 項目概況

位于福州市倉山區馬廠片區的老舊小區整治工程，北側緊鄰煙臺山，南側與學生街相望，周邊為福州市傳統的教育文化集中區。整體改造紅線范圍約65畝，包含6個老舊小區，23棟老舊建筑及12處歷史建筑。老舊建筑基本建設于20世紀70年代到90年代，根據上位規劃，該片區定位為“特色商住功能區”，如圖5所示。

圖5 馬廠片區整治范圍圖

3.2.2 策劃背景、發現問題

該片區分為多個小區，管理分散混亂，停車位緊張，配套服務設施短缺，管線雜亂，雨污混流，違章搭蓋多，缺乏公共活動空間，歷史建筑缺少必要維護，立面老舊雜亂不協調。其中，主街馬廠街承載了煙臺山老居民成長的軌跡，長約450 m，寬度最窄處不足3 m，自明朝嘉靖42年(公元1563)至今已有幾百年歷史，相傳當年戚繼光抗倭時軍隊駐扎并搭棚養馬，因此得名。由于近年政府城建資金投入巨大，老舊小區數量繁多，政府財政已經無法全額承擔這類改造工程。但是老舊小區改造又是關系到千家萬戶幸福生活的國策。如何解決這個矛盾，是該項目成功實施的關鍵。

3.2.3 理念與思路

前期策劃階段，針對建設資金緊張的狀況，努力提升資本價值。因此，馬廠片區定位為具有深厚文化底蘊、濃厚生活氣息和潛在商業價值的復核功能片區。如何在老舊小區整治的基礎上串聯起游、食、住、娛的商業價值，是本次前策劃的重點。改造采用“精準舊改、精準整治、文化彰顯、氛圍營造、功能完善、品質提升”的原則。

拆——對破敗、違章搭蓋的部分建筑，適當局部拆除，適度建設社區服務空間，街角小廣場、小公園。

整——對居民樓適當進行立面改造提升，改善生活環境，打破6個老舊小區界線，通過物理隔離及技術防護措施相結合的手段，營造片區整體管理運營模式及統一風貌。整合停車、管線等基礎設施，共享有限的資源與配套設施，如圖6所示。

圖6 老舊小區改造效果圖

修——保留歷史建筑、修舊如舊，再現傳統風貌，傳承文脈與記憶，講好“古厝”故事。

引——利用修繕后的12處歷史建筑的功能置換，以及部分拆除違章建筑后，節點處小型商業設施的補充，運用市場化方式吸引社會資源參與，引入展覽、民宿、咖啡酒吧、藝術文創等新興業態，營造片區整體歷史文化氣質。政府出讓物業一定年限經營權，吸引社會資本，指導反哺老舊小區改造，統籌周邊原住民，共享服務設施。在完善片區服務配套的同時，產生新的盈利空間，形成可持續發展，保證整個片區后續維護管理的長效管養資金來源。

3.2.4 對策與措施

老舊小區改造以馬廠街為主街，結合兩條次街形成片區主要道路結構。以一條文化游線串聯12處歷史建筑和8處空間節點，作為片區文化商業價值的激活點。適當拆遷疏通歷史建筑周邊節點，減少違章棚屋對歷史建筑的壓迫。同時，增加街區的通達性，并對主要節點進行串聯，營造游覽的灰空間等，作為城市客廳開放給居民和游客。對老舊住宅小區的立面整治和景觀、配套綜合提升，協調片區歷史文化風貌。恢復局部小商業功能，對于不能滿足新建報批條件的用地采用售貨亭的形式，使商業分布連續、貫穿于整個文化游線。主要道路框架圍合的原居住組團，除了建筑立面風貌協調整治外，還對局部拆違整合后的空間進行停車、綠化景觀的完善布局，引入小區智慧安防監控，以物防加技防的手段打造居住式街區融合管理模式，如圖7所示。同時，對垃圾分類、雨污分流、快遞信報、夜景照明、健身休閑等民生設施予以徹底整治。

圖7 老舊小區改造功能結構圖

通過積極的前期策劃，較為合理地解決了老舊小區改造牽涉面廣、資金需求量大、群眾受益多這組矛盾。從價值評估角度出發，創造了符合中國特色的建設機制。改造后6個老舊小區徹底融合成一個大片區，充分挖掘贏利點，打破資本回收周期長、效率低的瓶頸，在避免大拆大建的前提下，拉動社會投資，促進老舊小區改造與運營管理的長效機制[4]——以建設改造費用折算使用年限，統一經營。由企業持有或由政府授權運營，市場化方式保障建設運營一體化。

3.3 合理的前期策劃可以滿足不同功能需求的兼容，實現價值評估的最大化

2008年北京奧運會共需37個場館，其中25個利用原有場館改建，新建12個新場館，該項目是新建體育設施之一。

3.3.1 項目概況

北京科技大學體育館(圖8)，它承擔奧運會柔道、跆拳道比賽。

圖8 北京科技大學體育館鳥瞰

3.3.2 策劃背景、發現問題

每一屆奧運會，各國政府都投入了大量的人力、物力、財力，尤其是各類比賽場館的建設，在奧運會過后，基本上是巨大的財政包袱。因此，在項目任務書擬定時，考慮到今后作為高校體育館的長期運營使用，項目定位首先是校園的，而后才是奧運會的。然而，奧運比賽的要求遠遠高于學校日常教學、訓練和一般比賽的需求。奧運大綱提出，作為奧運會柔道、跆拳道比賽館，其觀眾席應可容納8000人，還應設置貴賓、殘疾人坐席等等。但是，北京科技大學從自身學校規模及發展預測，判斷作為學校體育館合適的觀眾席控制在5000人左右。同時，由于奧運比賽對場地的要求，體育館內空間除去8000座席外，只有比賽及規定的熱身場地。其在場地面積及數量、類型上又無法滿足賽后長期的需求。

3.3.3 對策與措施

因此，在建筑策劃階段，提出了采取永久座席5000座，臨時座席3000座，奧運比賽后這3000個臨時座席及熱身場地轉換為多個學校平時運動場地的需求。有了明確的建筑策劃，北京科技大學體育館在進行方案設計時，建設了一個總建筑面積25 000 m2，主體育館中設60 m×40 m比賽區，一個賽前熱身區和8000個觀眾坐席的建筑。這些功能的設置完全符合奧運大綱的要求。在奧運比賽之后，其中3000個觀眾席進行功能轉換，擴大了比賽區，增加了一個籃球場和一個網球場。同時，將奧運比賽的熱身區進行功能轉換，搖身一變為室內游泳池，如圖9所示。整個建筑在總規模、總投資基本不變的情況下，通過對關鍵點“觀眾席規模”的合理把控，達到了賽時、賽后充分利用的效果。滿足了平時高校體育館進行校內體育訓練、比賽、教學健身、會議及文藝演出的需求。

圖9 比賽期間臨時搭建鋪設彈性地板作為比賽熱身場地

因為有了設計前期合理的策劃，充分發現問題，了解近期使用與遠期運營之間的不同需求和側重點，才能找出合理的對策和舉措，避免重復建設和價值流失，充分實現了投資價值的最大化和集約化。

4 結語

由此可見，建筑策劃為設計能夠最充分實現總體規劃目標，保證項目在設計完成之后具有較高的經濟效益、環境效益和社會效益，提供了科學依據。

建筑策劃往前滲透于項目的立項和規劃環節，研究社會、環境、經濟等宏觀因素與設計項目的關系，研究項目在社會環境中的層次、地位、品質需求，以及對環境的影響、經濟效益、規模控制、使用功能等。向后貫穿于建筑設計環節的全過程，研究建筑景觀、空間組成，并依據建造模式、功能組合、價值評估等推演出建設的最佳配置。建筑策劃是對設計任務書的內容和要求進行調查研究和數理分析，從而修正項目前期的立項、規劃內容和建設規模、價值投入等。

建筑策劃對項目的社會價值、經濟價值具有決定性作用。尤其在今天，城市建設進入迅猛發展的階段，建設的投資量極其巨大，稍有不慎，就會造成經濟價值的巨大浪費。因此，在設計前期引入建筑策劃，從價值評估角度出發，及其必要。