劃撥地價(jià)評(píng)估之剩余法
——以德州市中心城區(qū)為例看土地增值收益率的測(cè)算

張學(xué)延 王澤利

（1.德州市土地儲(chǔ)備整治中心，山東 德州 253000）

（2.山東正昕元土地房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司，山東 德州 253000）

一、土地增值收益的內(nèi)涵

根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》4.5，在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》剩余法思路上衍生技術(shù)路線，通過(guò)出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減增值收益的方法評(píng)估劃撥地價(jià)，可定義為剩余（增值收益扣減）法。

土地增值，又稱(chēng)土地增值收益，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)土地增值的定義是：待估宗地因用途改變或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加。具體包括土地用途的改變，比如農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商住用地；其他土地使用條件的改變，比如容積率的改變，土地開(kāi)發(fā)程度的改變；另外，還有外部環(huán)境的改變帶來(lái)的土地價(jià)值增加，這些改變可視同為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，則其基本公式為土地增值收益=出讓土地價(jià)格-土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，類(lèi)似于傳統(tǒng)意義上的土地出讓純收益。

二、土地增值收益率的測(cè)算

（一）理論依據(jù)

根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》4.5剩余法第三款：對(duì)未公布土地增值收益的地區(qū)，估價(jià)機(jī)構(gòu)可在滿足數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求的前提下，選擇案例和技術(shù)路線測(cè)算土地增值收益。那估價(jià)機(jī)構(gòu)或土地估價(jià)師該如何操作呢？

筆者認(rèn)為需要明確三個(gè)點(diǎn)：

第一就是案例的選擇：案例的選擇應(yīng)進(jìn)行用途的區(qū)別，比如從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，從工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商住用地，從城中村、棚戶區(qū)改造等轉(zhuǎn)為商住用地三種類(lèi)型。

第二為滿足數(shù)理統(tǒng)計(jì)：是否分土地等級(jí)？幾個(gè)才能算滿足？幾年以內(nèi)的案例？筆者認(rèn)為需根據(jù)市場(chǎng)發(fā)育程度進(jìn)行區(qū)分，在年期上盡量以三年內(nèi)為佳，最長(zhǎng)可以上溯6年（比如評(píng)估時(shí)采用的基準(zhǔn)地價(jià)最長(zhǎng)不得超過(guò)6年）；在區(qū)域范圍上在數(shù)量滿足的情況下，可進(jìn)行分級(jí)，當(dāng)然應(yīng)先看城市大小或片區(qū)大小，能夠代表均質(zhì)地域即可，比如以德州市中心城區(qū)為例應(yīng)至少選取10個(gè)及以上的案例，縣城三五個(gè)也可以，在無(wú)法有效獲取足夠數(shù)量案例時(shí)，可以將區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)展。

第三為技術(shù)路線：搜集招拍掛案例后，通過(guò)自然資源、土地收儲(chǔ)中心、財(cái)政、征收辦等政府部門(mén)獲取其土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本（土地取得費(fèi)或征收補(bǔ)償費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)等），方法上基本等同于成本逼近法。

（二）測(cè)算過(guò)程

1.工業(yè)用地轉(zhuǎn)商住用地（用途和土地利用條件改變）

（1）案例選擇和成交價(jià)格的修正

根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》，土地取得費(fèi)的測(cè)算，可優(yōu)先選擇存量工業(yè)用地收儲(chǔ)案例。故筆者通過(guò)德州市自然資源局和德州市財(cái)政局提供資料，選取了晶華麥克廠區(qū)、振華集團(tuán)、扒雞集團(tuán)、方向機(jī)廠等14個(gè)工業(yè)用地收儲(chǔ)案例，這些地塊大部分位于中心城區(qū)二級(jí)居住用地區(qū)，基本覆蓋中心城區(qū)范圍。

根據(jù)國(guó)土資源部辦公廳《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》，在市場(chǎng)比較法中原則上不得采用競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易實(shí)例，不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低水平的交易實(shí)例，且以上案例的容積率從2.2到3.0不等，所以應(yīng)進(jìn)行容積率和交易情況修正得到統(tǒng)一設(shè)定條件下的成交價(jià)格。

案例中扒雞公司地塊、聚創(chuàng)A地塊、晶華地塊和振華地塊都是競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易實(shí)例，樓面地價(jià)創(chuàng)當(dāng)年地王，故我們對(duì)其交易情況進(jìn)行了修正；以標(biāo)準(zhǔn)容積率2為基準(zhǔn)，進(jìn)行容積率修正，得到修正后的成交單價(jià)。

（2）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算

政府作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，其土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本主要包括土地取得費(fèi)（收儲(chǔ)或征收成本）、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)）、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)（因工業(yè)用地收儲(chǔ)過(guò)程無(wú)有關(guān)稅費(fèi)項(xiàng)目，故有關(guān)稅費(fèi)為0）、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)一般指宗地外“七通”的費(fèi)用，根據(jù)《德州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中心城區(qū)土地管理工作的意見(jiàn)》（德政發(fā)〔2013〕16 號(hào)），四類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為300元/平方米；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要為區(qū)域內(nèi)因公共利益需要由政府投資建設(shè)的學(xué)校、醫(yī)院、公園廣場(chǎng)、文化館體育館等等，在此參照《德州市中心城區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收使用管理辦法》綜合配套費(fèi)130元/平方米，利息按一年期銀行定期貸款利率4.35%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)參照北京等城市按12%得到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。

（3）增值收益率的測(cè)算

增值收益為招拍掛出讓土地的成交價(jià)格（應(yīng)進(jìn)行容積率和交易情況修正）與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的差，這里需要注意的是，土地增值收益率測(cè)算的分母為招拍掛成交價(jià)格，而非成本累加值；詳見(jiàn)下表1：

表1

通過(guò)上表1分析，增值率最大為67.88%，最小值是33.98%，中位數(shù)為58.75%，簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為54.97%。

2.城中村或棚戶區(qū)轉(zhuǎn)商住用地（僅土地利用條件改變）

（1）比較案例的選擇

因城中村或棚戶區(qū)項(xiàng)目的特點(diǎn)，故近幾年類(lèi)似案例較少，我們僅能選取中心城區(qū)小東關(guān)地塊、宏力機(jī)械廠宿舍、池口陶瓷東地塊、錦繡苑地塊等4個(gè)案例。

（2）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算

同上土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本主要包括土地取得費(fèi)（收儲(chǔ)或征收成本）、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，但與工業(yè)用地有所不同，其征收成本一般已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施費(fèi)，故在城中村或棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)不再測(cè)算，其他同工業(yè)用地。

（3）增值收益率的測(cè)算

通過(guò)上表2可以看出，增值率最大為16.6%，最小值是1.92%，簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為8.01%。

表2

3.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地（用途和土地利用條件改變）

將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，一般是國(guó)家以土地征收方式取得原農(nóng)民集體土地，然后通過(guò)土地開(kāi)發(fā)、土地招拍掛手續(xù)將土地使用權(quán)出讓。當(dāng)前征收農(nóng)業(yè)用地范圍多為三級(jí)或四級(jí)工業(yè)用地區(qū)，其征地區(qū)片價(jià)綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為5-6.5萬(wàn)/畝，加上社保資金政府補(bǔ)貼、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等土地征收成本一般為13萬(wàn)/畝，另土地開(kāi)發(fā)費(fèi)按120元/平方米，開(kāi)發(fā)期按半年，利息按4.35%，利潤(rùn)按5%，詳見(jiàn)下表3：

表3

從上表看出，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本為21.4-22.51萬(wàn)元/畝，而出讓價(jià)格一般為20.46-25.72萬(wàn)/畝，土地增值收益率為最大為12.96%，最低為負(fù)9.98%，平均土地增值收益率為5.6%。

（三）結(jié)果分析

通過(guò)以上測(cè)算過(guò)程可以看出，工業(yè)用地轉(zhuǎn)商住用地的土地增值收益率最高，城中村或棚戶區(qū)改造土地增值收益率居中，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)工業(yè)用地增值收益率最低（個(gè)位數(shù)），這些數(shù)值基本上反映了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本規(guī)律；對(duì)城中村或棚戶區(qū)用地舊城改造增值收益較低的現(xiàn)象，不能單純從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看待，通過(guò)城市更新改造，道路寬了，綠化率高了，配套完善了，城市環(huán)境和人居環(huán)境明顯改善，促進(jìn)了老百姓物質(zhì)文化生活水平的提高和鄰里關(guān)系和諧，實(shí)現(xiàn)了環(huán)境效益和社會(huì)效益的有機(jī)結(jié)合，與以民為本，群眾利益無(wú)小事的社會(huì)主義執(zhí)政為民的發(fā)展觀相契合；農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)工業(yè)用地增值收益較低，更多原因是招商引資和當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)、稅收等的需要，以致出讓價(jià)格偏低，從而增值收益率較低。

三、結(jié)束語(yǔ)

劃撥地價(jià)評(píng)估方法的完善需要我們土地估價(jià)行業(yè)的共同努力，需要專(zhuān)家們從理論上明確土地增值收益的內(nèi)涵，在報(bào)告評(píng)審階段鼓勵(lì)估價(jià)的探索、創(chuàng)新，更需要廣大的估價(jià)師同行們對(duì)影響增值率幅度的開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)等進(jìn)行細(xì)化，以提高土地增值收益率的精度。

本文為筆者對(duì)劃撥地價(jià)評(píng)估法剩余法之測(cè)算土地增值收益率的探索思考，僅供同行參考，希望能起到拋磚引玉的作用。