國外住房租賃市場發展的經驗及啟示

彭莉莉 鄒江

摘? 要：在住房市場化改革制度發展以來，國民產生了對住房“重購輕租”的思想，長此以往就使得我國的住房租賃市場發展明顯滯后，且存在著市場秩序混亂、供需失衡、法律體系不完善、租戶權益難以保障等諸多問題。該文通過梳理部分主要國外住房租賃市場建設發展較好的經驗，結合我國的實際情況，提出了我國的住房租賃市場可以在多渠道籌集住房租賃房源、鼓勵住房租賃運營企業規模化專業化發展、加快形成租購同權格局等方面可借鑒的策略。

關鍵詞：住房租賃? 可持續發展? 國外經驗? 啟示

中圖分類號：F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A文章編號：1672-3791（2021）05（c）-0232-03

The Experience and enlightenmengt of Rental Housing Market Abroad

PENG Lili ZOU Jiang

（Chongqing of Finance and Economics college， Chongqing， 401320? China）

Abstract： Since the development of the housing market-oriented reform system， citizens have developed the idea of "buying more than renting" housing. The country's rental housing market is obviously lagging behind over time. And there are many problems such as market disorder， supply and demand imbalance， legal system imperfective， and tenant rights difficult to guarantee. This paper discusses issues that china can draw lessons from such aspects as raise rental houses? through multiple channels， encourage large-scale and professional development of housing leasing companies， accelerate the formation for the same rights pattern of renting and buying through sorting out some major foreign experience.

Key Words： Rental housing; Sustainable development; Foreign experience; Enlightenment

1? 我國租賃市場的現狀

自我國開始實行住房制度改革以來，房地產市場便得到了蓬勃發展。房價的持續高漲，大中城市買房難一直是社會的焦點問題，這也是由于城鎮住房市場供應結構單一所致。為適應城鎮居民的住房需求，2016年國務院出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，這也是自我國改革開放以來，首次明確提出要大力發展租賃住房。同時，黨的十九大報告中也指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。[1]” 然而受傳統思想的影響，我國國民對住房偏于“重購輕租”，導致我國住房的租售市場發展嚴重失衡，住房租賃市場的管理方面也是秩序混亂、法律體系不完善、租戶權益難保障等諸多問題凸顯。為促進我國房地產市場的健康可持續發展，該文梳理了部分主要國外較有代表性的住房租賃市場建設發展的經驗，旨在為我國發展規范住房租賃市場提供理論參考。

2? 國外住房租賃市場建設經驗

2.1 德國

德國的住房租賃家庭占有一半以上，且住房租賃人口逐年呈現上升趨勢。德國依靠其成熟的住房租賃制度，成為西方發達國家中住房租賃市場建設較為成功的代表性國家。在保持其住房租賃市場長期性和穩定性的過程中，形成了自身的特點。

2.1.1 以市場機制為主體，國家合理調控租金

德國的住房租賃仍然是以市場化為主要導向，政府利用“租金明鏡”這樣的租金控制工具，通過對過去3～4年類似的租賃住房租金跟蹤計算來調整各級租金標準，以保證房租基準能與市場租金的變化保持一致。

2.1.2 以法律制度為依靠，保障租住雙方權益

德國現有法律《住房租賃法》《租金水平法》《住房建設法》《私人住房補助法》被稱為德國住房政策的“四大支柱”。其中，《住房租賃法》中明確，住房租賃的租金是以“租金明鏡”為依據，對租住雙方進行約束;《租金水平法》則是根據各個城市綜合評估制定的《房屋租金水平表》嚴格限制房租價格，避免租金的隨意增減，從而確保房東及租戶的雙方權益。

2.1.3 以社會互助為支撐，完善租房市場福利

政府聯合非營利住宅公司、社會自治團體等對多子女家庭、殘疾人、低收入者、養老金少或領取救濟金的居民提供公共福利住房供其居住。同時，德國專門成立了“租房者協會”“社會福利協會”“土地和房屋擁有人協會”，為低收入家庭提供多元化的住房保障服務。

2.1.4 以政策扶持為助力，推動租賃市場經營規模化

為提升租賃市場的集中度，德國政府有意識地引導房地產租賃企業進行規模化經營。同時，也通過一些建房補助、稅收等政策，來推動房地產開發企業加入住房租賃市場，促成其成為住房租賃市場的供給主體之一。目前，德國的前七大房地產開發商中就有5家現以住房、公寓的租賃為主業[2]。

2.2 美國

美國的住房租賃人口比重大、占比高，市場活躍。在其住房租賃市場的近百年發展中，經過不斷地進行調整和完善，形成了以實現向全體美國人提供高體面、安全和整潔的居住環境為目標的住房政策體系。

2.2.1 多元化的房源供給渠道

美國的住房租賃的市場化程度較高[3]。除了政府出資興建保障性住房外，美國政府還允許私人參與修建住宅用于市場租賃運營，同時通過提供金融福利、稅收優惠等方式鼓勵開發商投資或與開發商合作興建租賃住房，從多個渠道為市場提供可供租賃的房源。

2.2.2 有效的稅收激勵政策

美國通過免收增值稅的政策（允許美國個人的主要住宅，在房屋交易時可以享受部分的免收增值稅政策，但免稅的前提條件是業主在持有房屋所有權的任意五年內，至少兩年住在該房屋中），促使多數業主在交易前選擇“自住兩年，出租三年”的模式來享受免稅政策。此外，美國稅法表示，租賃房屋的維修費用和各項使用維護支出都可以用來抵稅，且租賃住房還可以享受“折舊沖回”政策，即房屋每年折舊部分都可以用來抵稅。

2.2.3 適當的租房補貼

“租房券”是美國政府針對低收入家庭實施的極為重要的貨幣化補貼政策。美國住房和城市發展部（HUD）制定了嚴格的低收入家庭資格認定標準，通過“租房券”來給予低收入家庭適當的補貼，給予低收入家庭自由選擇租賃住房的權利。

2.3 加拿大

加拿大是高福利國家的代表。其住房保障體系的涉及面十分廣泛，從政府的公共住房建設到各種資助計劃，以幫助加拿大人實現“人有所居”的基本權利。

2.3.1 定期建設政府房

加拿大政府每年均下撥專款建設一定數量的政府房，由政府委托專門的公司進行管理。政府房實行以較低廉的價格出租，按承租者收入的百分比交租，在真正意義上保障國民的住房權利。

2.3.2 市場開放程度高

除政府規定的特殊政策性住房外， 加拿大的所有商品房都可以在市場上自由租賃，且手續簡便快捷，只是對于租期超過3年的房地產租賃交易， 需要簽訂書面租約。

2.3.3 維護業主承租雙方利益平衡

加拿大通過修訂《租房法》，最大程度地去平衡業主與租客雙方的權益。

2.4 日本

日本是典型的人多地少國家，住房需求一直以來都是日本本國的焦點問題。因此，日本在住房租賃方面有符合自身國情的措施。

2.4.1 嚴格的監管體系

日本以專業化的租賃機構為市場主體，主要是通過建立“宅建士”制度（統稱宅地建物取引士，在日本從事住房中介業務需要通過全國統一考試，取得從業資格證，即“宅建士”）、創設住房租賃管理人員登記制度以提高從業門檻，增強住房租賃業務的專業性[4]。

2.4.2 完備的法律法規

日本以《民法》為核心，以《借地借家法》為主要依據，先后頒布了《住房金融公庫法》《公營住宅法》《城市住房計劃法》等20余部系列相關法律法規，并設立專門的政府機構對住房租賃市場進行管理和調控。

2.4.3 租金托管制度

為防止“惡意漲租”，日本還制定了租金托管制度。當出租人要求租金上漲超過承租人預期，承租人可將自認為合理的租金委托給租金托管所后繼續居住，不用考慮因未交給出租人租金而被強制搬離。

2.4.4 政策性金融支持

日本房地產投資信托基金，簡稱J-REITs，是日本在住房租賃金融市場中最普遍使用的融資手段，設立有公司型REITs和契約型REITs，但大都為公司型REITs。公司型REITs以一個投資公司為核心，通過這個平臺進行股權融資和房地產資產的投資，且必須向外尋找資產管理機構，對REITs的房地產資產進行管理和監督，即外部管理模式[5]。房主將住房信托給房地產投資信托公司讓其運營管理，信托公司向租客收取租金，同時給房主紅利。除此之外，REITs支持建設的租賃住宅數量近年來也顯著增加。

2.5 新加坡

在解決居住問題上，新加坡的模式堪稱各國典范，雖然租住人口占比較低，且沒有專門的住房租賃立法，但新加坡組屋模式較好的解決了自治初期的“房荒”問題。

2.5.1 公宅為主、私宅為輔的供應體制

政府以強大的財力建設組屋，這是政府為新加坡公民推出的保障性住房。組屋定價機制以居民收入為基準，其中針對中低收入群體的小戶型組屋優惠和補貼力度更強。

2.5.2 中央公積金為主、商貸為輔的金融制度

新加坡是最典型、最成功利用公積金制度實現“居者有其屋”的目標，解決其居民住房問題的國家。中央公積金局是新加坡最主要的房地產融資機構，對于低收入不具有購買能力的群體，在政府提供補貼下，每月只需象征性支付租金便可入住組屋。

2.5.3 加強住房租賃管理和服務

新加坡政府對公共租賃住房建設用地、承建企業以及公共租賃住房消費群體均設計了詳盡的保障制度及操作細則，一方面滿足了政府服務于民的監管服務要求，另一方面為公共租賃住房承建企業盡職盡責提供了標尺，并保障了中低收入群體公共租賃住房合法權益[6-7]。此外，新加坡政府制定了嚴格的組屋準入、配售、轉售和懲罰機制。

3? 結語

我國的房地產市場已進入到存量房時代。這表明，我國的存量房市場尤其是租賃市場擁有廣闊的市場空間。同時，大力發展住房租賃市場也是近年來我國在住房制度領域的重要舉措。吸收借鑒國外住房租賃市場發展的經驗，結合我國的實際情況，可為健康可持續的住房租賃市場發展提供寶貴建議。

（1）多渠道籌集住房租賃房源。我國的住房供給結構單一，無法滿足不同層次的住房需求，可考慮從稅收優惠、資源整合、公私合營等多方面籌集除國家保障性租賃住房以外的可供租賃的房源。

（2）鼓勵住房租賃運營企業規模化專業化發展。我國雖有很多經紀機構混合持有住房買賣、租賃等業務，但租賃業務占有市場的份額仍然很小，且不具集中性。可考慮通過政策、金融等扶持福利，鼓勵部分企業集中住房租賃市場，形成規模化專業化的運營模式來助力住房租賃市場的發展。

（3）加快形成租購同權格局。“重購輕租”思想歸根結底就是租賃的權益得不到有效保障所致。我國在住房租賃市場的相關法律法規體系還不夠完善，業主和租戶的權益始終沒有得到有效平衡，使得我國的住房租賃市場的消費環境不夠明朗。因此，加快完善政策制度，形成租購同權格局是實現住房租賃市場健康發展的有力保障。

參考文獻

[1] 李東楊.習近平分配正義觀研究[D].東北財經大學，2019.

[2] 汪建強.規模化住房租賃企業的政策塑造——德國經驗解析[J].石家莊學院學報，2020，22（5）：60-65.

[3] 汪軍.租賃住房建設的美國經驗及對我國的啟示[J].現代城市研究，2020（6）：103-109.

[4] 陳立中，徐聲星，陳新政.發達國家住房租賃市場管理的成功經驗及對我國的啟示[J].當代經濟，2019（12）：130-132.

[5] 劉勃男.我國住房租賃金融監管法律制度問題研究[D].沈陽師范大學，2020.

[6] 鮮丹.國外公共租賃住房制度改革及經驗借鑒[J].中外企業家，2019（33）：210-211.

[7] 完善我國保障性住房融資體系的若干問題研究[C]//中國經濟分析與展望（2011—2012）.中國國際經濟交流中心，2012：267-283.