房地產企業降低資產負債率的路徑研究

梅文杰

[摘 要]自1998年我國開啟住房改革以來，經過20多年的快速發展，我國房地產企業規模急劇增長，占用了大量信貸資金。當前，房地產企業資產負債率過高問題逐漸暴露了出來，尤其是最近兩年已經有一大批房地產企業因資產負債率過高曝出資金危機。因此，降低資產負債率成為房地產企業當下維持自身可持續發展的第一要務。文章在分析房地產企業降低資產負債率的重要性基礎上，探討了房地產企業資產負債率現狀和原因，并提出了降低房地產企業資產負債率的措施，以期為房地產企業可持續發展提供有價值的借鑒。

[關鍵詞]資產負債率;房地產企業;“三條紅線”

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.25.075

1 引言

2020年8月，相關部門出臺了關于限制房地產企業融資的“三條紅線”，并將于2021年1月1日起全行業全面推行。三條紅線分別為：凈負債率不得大于100%;剔除預收賬款后資產負債率小于70%;現金短債比小于1。三條紅線都合格的有息負債年增速不得超過15%，兩條紅線合格的有息負債年增速不得超過10%，一條紅線合格的有息負債年增速不得超過5%，三條紅線均不合格的不得新增有息負債。三條紅線政策的實施，將控制房地產企業無限制地從金融業獲得資金，未來房地產企業將很難再出現40%～50%的復合增長率，增長率將維持在15%左右。因此，房地產企業為了能繼續從金融機構獲取信貸資金，不得不主動尋求途徑降低資產負債率，將資產負債率控制在合理的范圍內。

2 房地產企業資產負債率現狀及形成原因

2.1 房地產企業資產負債率現狀

通過查閱我國資產規模前30強的A股上市房企（約占我國A股上市房企總資產規模的80%）近9年的年度財務報告，對各房企歷年資產負債率進行了統計：2011年30強上市房企整體資產負債率為74.1%;剔除預收賬款后資產負債率為64.3%。2011—2019年，資產負債率逐年升高，2019年30強上市房企整體資產負債率達到81%;剔除預收賬款后資產負債率達到76.6%。即2011—2019年，30強上市房企整體資產負債率上漲了6.9個百分點，平均每年上漲0.9個百分點;剔除預收賬款后資產負債率上漲了16.7個百分點，平均每年上漲1.9個百分點。且2011—2019年，30強上市房企中，資產負債率超過80%的，由5家增長到17家;剔除預收賬款后資產負債率超過70%的，由5家增長到22家。

由此可見，我國房地產企業過度依賴財務杠桿，資產負債率處于高位，且在逐年遞增。有很大一部分房地產企業剔除預收賬款后的資產負債率超過了70%，觸碰到了限制房地產企業融資的紅線。這也意味著目前許多房地產企業存在高負債危機，一旦這些企業融資受限，或者外部監管環境發生變化，這些企業將面臨巨大的資金壓力，甚至瀕臨破產。

2.2 房地產企業過度依賴財務杠桿的原因

2.2.1 行業特點決定高負債運行

房地產行業具有投入大、周期長的特點。首先投入大是因為房地產項目投資額較高，通常一個二三線城市13萬平方米的住宅項目，投資額可高達10億元，其中土地款支出便可達到6億元。如此高的投資額注定房地產行業是資金密集型行業，資金投入量大。資金投入量如此巨大，但投資人并沒有這么多自有資金，便會向金融機構進行融資。

周期長是指房地產企業開發周期長，通常一個房地產項目從土地獲取，再經過前期報批報建、主體工程施工、基礎設施工程施工、配套設施修建，再到竣備交付通常需要3～4年。開發過程中的建設資金，一方面來自金融機構融資資金，另一方面來源于產品預售所收到的預收賬款。同時房地產企業會計收入的實現，需要等到產品交付才能進行確認。這就導致一個房地產項目開發過程中的2～3年一直處于高負債運行。就算到開發產品交付階段，會計收入得以確認，但由于房地產業經過了20多年的快速發展，已經從高利潤時代進入低利潤時代，資產負債率依然得不到有效的降低。

2.2.2 追求高增長帶來的高負債

追求高增長，是指追求銷售額高增長。根據克而瑞編制的中國房地產企業2019年全口徑銷售額排行榜，千億房企34家，較2018年增加4家，前20強門檻值為1510億元，較2018年增加207億元。房地產企業追求高增長的主要原因是，搶占市場先機，提高市場占有率。

提高市場占有率是因為房地產項目雖然具有開發周期長的特點，但又具有一個致命的弱點，就是單一性。即一個房地產企業某個地產項目開發完后，就必須尋找新的項目，否則其生命周期就結束了。同時若某個房地產企業只在某個區域進行開發，若該區域相關環境發生重大變化，則該企業將會面臨巨大的生存危機。這就導致房地產企業不得不增加土地儲備，搶占市場占有率。

房地產企業高增長有以下杠桿可使用，有土地杠桿、經營杠桿、財務杠桿。在土地杠桿、經營杠桿作用力一定的情況下，房地產企業必然需要大力借助財務杠桿，尋求債權投入以實現高增長。房地產企業可需求的債權投入方式有：取得國土證后進行的前期融資、取得施工許可證后進行的開發貸融資、取得預售許可證后進行的預售融資，以及支付工程款時進行的ABS融資。故高增長必然導致高負債。

3 房地產企業降低資產負債率的路徑建議

3.1 獲取優質土地，提高產品溢價

對一個房地產項目總投資而言，土地成本所占比重最高，通常能達到總投資的50%以上。故房地產企業要想提高產品溢價，降低資產負債率，需大力獲取優質土地。優質土地的獲取，需重點關注土地屬性、地貨比、規劃條件等因素。

土地屬性取決于城市等級及土地位置。通常一線城市土地開發形成的產品溢價高于二三線城市土地，二三線城市土地開發形成的產品溢價高于四五線城市土地;離市中心位置越近的土地，開發形成的產品溢價越高于離市中心較遠的土地。故從提高產品溢價，降低資產負債率而言，房地產企業應優先選擇一線城市或者二三線城市進行開發，且優先選擇地段較好、離市中心較近的土地進行開發。