房地產市場供給與需求對房價的影響

黎永紅

[摘 要]當前住房的投機性需求已經逐步擠出市場，而出現房價上漲，是由于城鎮人口流動量增加，購買住房是剛性需求。對于這種情況，就需要對房地產的供給和需求進行調控，并做到短期調控與長期調控相結合，使房價被控制在合理范圍內。文章著重于研究房地產市場供給與需求對房價的影響。

[關鍵詞]房地產市場;供給;需求;房價

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.25.052

當前的中國房地產市場存在各種矛盾，其中最為明顯的是房地產價格快速增長，區域經濟也在發展，卻跟不上房價的增長速度。房地產供不應求的局面造成房價快速增長，這已經成為房地產市場的常態。

1 房地產市場供給房價影響時間滯后性的內在含義

所謂的“影響時間滯后性”就是某一變量產生變動的過程中，會影響另一個變量，由此造成時間滯后性。影響時間滯后早期不會對市場產生明顯的影響。比如，貨幣政策出臺，能夠影響市場價格，并不意味著發揮操縱市場的作用，造成市場價格變動，而是市場對貨幣政策發揮市場路徑的作用，當市場感知到之后就會受到影響，但是這種影響不是當時就能夠察覺到的，缺乏即時性，存在滯后性。當房地產市場供給影響到房價的時間滯后性，市場要素產生波動，就會影響市場，在此基礎上，房地產市場供給對價格產生影響。市場環境不同，存在一定的期限性，所以房地產市場供給會對房價造成一定的影響，其中需要重視的方面就是房地產市場供給本身就是作為一項市場要素存在的，其在市場環境中受到一些因素的影響產生波動，也會對其他要素造成影響，波動效應由此產生。這就意味著市場要素很多，對房地產市場供給對房價產生影響時間滯后界定就是，當房地產供給出現變化，必然會影響到房價，如果出現波動滯后的問題，房地產供給的變化也會經過一段時間后才能傳輸給房價，需要延續一段時間房價才會產生變化。

與一般商品相比較，房地產供給需要很長時間才能形成，新增房地產供給就會存在明顯的滯后性。所以，在對房地產新增供給進行研究的過程中，需要充分考慮到房價影響在時間上存在滯后性，對于新增供給形成的時間段要充分考慮。圖1為房地產土地供給和新增供給對房價影響時間滯后。

圖1中字母所表達都是房地產供給的重要時點，其中：

A點所表達的是房地產土地獲取的時點，從房地產供給的角度而言，如果已經產生了可以建造的土地，即可以進行供給。

B點所表達的是完成土地供給的時點，土地資源無論是否開發過，用于房地產建造的過程中都需要予以改造，保證開發各種類型的房地產項目都合適。在房地產建造的過程中改造，就是進行房地產土地開發的過程，土地如果沒有被開發過，通常被稱為“生地”，如果已經開發完成了，就被稱為“熟土”。

從“生地”開發為“熟地”需要經歷一個時間段，這就是AB段。在這個時期，需要將土地的建設報批，經過同意之后，對土地的附屬物進行拆遷、改造。完成開發土地的工作之后，房地產企業在房屋建造的時候，需要在短時間內完成。

C點所表達的是房屋建造開工的時點，也就是房地產實物供給的起始段。

D點所表達的是進入到市場中交易的時點。如果開發項目是政策性住房，則是可以供給的。由于房地產銷售所采用的是預售的方式，定位這一時點的時候不是所有的房地產項目工程竣工，而是有市場供給的時點以及交易的時點產生。

CD段所表達的是房屋開發期的時段。

P點所表達的是房地產價格，房地產供給的過程中會產生波動。

2 對房價產生影響的因素

對房價產生影響的因素主要包括三個方面，即土地供給對房價的影響、土地制度與土地供給對房價的影響、增量房供給對房價的影響、信息不對稱與存量房供給對房價的影響。具體如下。

2.1 土地供給對房價的影響

房地產形成存在一定的規律，與一般的房地產形成相符合，先有地，之后才是建設房屋，進入到市場銷售，這樣的流程必然會導致土地供給對房價產生一定的影響，使房價存在時間的滯后性。對于這種影響加以界定，可以劃分為兩種形式：第一種形式為階段性供給;第二種形式為最終的實物性供給。兩種供給方式都會影響到房價。土地的供給受到政策的影響，導致土地供給影響房價，經過很多的媒介之后就會產生時間的滯后性[1]。

房地產供給量以及供給結構受到土地供給量以及供給結構的影響，當土地供給信息向市場傳播，各個主體都會從個體利益出發對信息進行分析，無論是政府，還是開發商以及消費者都是如此。主體決策對行為產生指導作用，當土地供給產生之后，需要經歷房屋建設期，但是不需要等到房屋建成。當進入到房地產市場之后才開始執行決策，主要在于受到土地供給信號的影響會產生市場預期，使房屋建設期間調整各個主體行為，之后再預期，再次調整，如此反復，使價格的形成受到影響，就會導致房價時間的滯后性。

2.2 土地制度與土地供給對房價的影響

中國房地產形成與一般房地產市場存在的區別是，在第一個階段就能夠獲得土地使用權。歐美國家的經濟發展速度快，在房地產市場中進行交易的時候，用于交易的對象是房屋的所有權。土地歸個人所有，所以，市場土地交易不會受到各種政策的約束，房地產市場處于自由競爭狀態。中國的土地制度不同，其是建立在國有土地公有制落實的基礎上的，土地的所有權者是政府，不是個人。只有使用權在房地產市場中流通，在進行房地產土地出讓的時候，主要采用行政劃撥的方式或者招拍掛的方式，其中，行政劃撥的方式是為房地產建設提供保障，主要用于建設商業營業性房地產[2]。在進行土地分配的時候，起到決策作用的是政府，其也是出讓土地時的受益方。在綜合考慮土地制度的時候，是將市場作為主體的社會效益目標，在制定中國土地制度并落實中，這是需要根本解決的問題。

在房地產市場定價的過程中，房地產商在市場交易中發揮絕對優勢，雖然政府針對房地產市場運行出臺一些規定，用于對商品房價格的有效控制，但是依然無法有效解決房價高的問題。中國的土地制度所發揮的作用是控制土地供給，政府針對于此出臺一些決策，對房地產市場發揮指導作用，但是，經過房地產建設周期之后，政府不再參與決定房價，房地產商則發揮主導權。由于土地供給過程中，各種因素的存在影響房價，所以，存在時間的滯后性。