房地產企業成本核算控制及分析

張萍

[摘 要]近年來，在我國經濟發展的過程中，房地產行業起到了不可忽視的作用，房地產企業的數量也在不斷增加，市場競爭壓力也隨之增大。文章介紹了當前我國房地產企業會計成本的構成，并針對房地產企業成本核算中的問題及有效控制策略開展分析，以期能夠為房地產企業的成本控制管理提供有效參考。

[關鍵詞]房地產企業;成本核算;費用記錄控制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.27.097

1 引言

對于投資成本較大、生產周期較長的房地產企業而言，其會計成本構成較為復雜，涉及的內容、項目等相對較多，因此成本核算控制管理對于企業而言有著重要意義，直接影響著企業的經濟收益。近年來，房地產市場競爭越發激烈，進一步提高企業成本核算控制水平能夠提高企業核心競爭力，已然成為當前企業發展的必然選擇。

2 我國房地產企業會計成本構成

我國房地產企業會計成本構成是根據當前我國房地產行業發展情況總結出來的，其中主要包括了三個方面的內容：其一，管理籌資成本。管理成本就是在建筑工程前期開發過程中支出的費用，包含折舊成本、人工成本、設備成本以及維修成本等。籌資成本就是房地產企業在開發建筑項目過程中，向銀行等金融機構貸款過程中產生的費用，簡而言之就是貸款所產生的利息;其二，前期工程、土地、建筑安裝成本。這一部分的成本就是指在實際進行房屋建筑過程中所支出的成本，在整個項目成本中占有極大的比重，其中前期工程費用包括工程測繪、現場勘驗以及設計規劃等成本支出;土地費用則是指土地征用、租賃、轉讓、占用耕地以及居民遷安等所支出的成本;建筑安裝成本則是指在建筑開發中，企業支出的設備設施、人工以及材料等相關費用;其三，其他成本。這一部分費用在整個建筑項目開發費用中所占的比例約為20%，主要指一些公共配套設施的建設成本，如變電站、停車場，基礎建設中的電、水、煤氣以及道路建設等相關成本。強化房地產企業成本核算控制水平，能夠有效降低房地產項目開發過程中的支出成本，有助于提高企業經濟利潤。[1]

3 房地產企業成本核算問題及有效控制策略

3.1 明確成本核算對象

與其他行業相比，房地產行業存在一定的特殊性，因此，在進行企業成本核算的過程中，也不能夠照搬其他行業成本核算方法，需要結合房地產行業自身的特殊性，進行成本核算。在實際成本核算的過程中，首先需要做的就是明確企業成本核算對象。但是，當前我國大多數房地產企業在進行成本核算對象確認的過程中存在一定問題。由于很多房地產企業在實際開發的過程中，是分期、分批進行的，而且在會計準則當中也沒有針對此類情況進行明確劃分，這就導致了財務會計工作人員在確認成本核算對象的過程中較為隨意，沒有進行分期、分批核算。這不僅會使得企業成本核算內容龐大，增加核算工作量及其復雜性，而且科目設置也會較為粗糙，在進行成本分配的過程中，缺乏一定的科學性，使得房地產企業成本核算的準確性以及可靠性較低，難以發揮成本核算的作用。

明確成本核算對象是房地產企業成本核算過程中的前提條件，也是核算的基礎環節，對于整個建筑工程項目的成本核算而言都有著重要的意義。成本核算對象的確定需要經過以下兩個步驟：其一，需要先確定成本歸集對象。在進行成本核算的過程中，需要結合當前項目的實際情況，嚴格根據項目的周期、進程以及項目工程內容進行成本核算對象的確定，確保核算對象的準確、可靠;其二，在確定對象的過程中，還需要根據實際工程項目情況、工程內容以及項目類別等，科學合理地將開發項目劃分成多個子項目，在劃分好的子項目中再進行獨立的成本歸集和核算。在此過程中，值得注意的是，要盡量控制好核算對象劃分的尺度，避免過于粗放或者詳細，防止由于劃分不當使得成本核算工作的準確程度不足，或者過于復雜煩瑣，增加不必要的工作量。例如，在進行成本核算對象劃分的過程中，企業相關工作人員可以根據工程量以及工程周期，將項目劃分為兩個大的品類，對于一些周期較長、工程量較大的項目，需要企業采取相應的經濟責任制，以項目區域、部分等，對成本核算對象進行劃分，在劃分好大的方向之后，再根據功能進行次級劃分，并進行單獨核算。對于體量較小、工期較短的項目而言，則可以直接在子項目中進行成本核算。通過這種方式能夠有效保證成本的均勻分配，能夠有效提升相關數據信息的科學性，進而為企業成本核算的可靠性奠定良好基礎。

3.2 完善成本核算管理制度

在房地產企業經營的過程中，為進一步提升企業經濟利潤，企業會在條件允許的情況下，同時開發多個建筑工程項目，例如，同時推進商品房、別墅、院墅以及商住兩用房等項目，而由于不同開發項目的市場情況、開發時間、建筑功能、所處位置、工程周期以及土地出讓價等各不相同，因此在實際進行成本核算的過程中，不同項目的成本核算對象以及核算方式等都存在一定差異。但是在實際進行成本核算的過程中，很多房地產企業為降低成本核算的難度和工作量，沒有采用個性化成本核算方式，而是將企業眾多開發項目混合在一起進行核算，并對成本分配比例進行隨意調整，嚴重影響了企業成本核算的可靠性，導致成本支出與項目決算之間存在較大差異。還有一些企業為提高核算速率，使得成本核算與實際的費用支出情況不符，嚴重影響了項目定價。除此之外，企業成本核算人員以及企業領導層也會對成本核算結果有一定影響，一些企業中的高層對于成本核算并不重視，也是導致成本調劑隨意的因素之一，這不僅會給企業造成一定的經濟損失，還會影響社會以及國家的權益。

為解決成本調劑較為隨意，支出與決算存在出入的問題，需要房地產企業加強對于成本核算的重視程度，進一步完善成本核算管理制度，為相關工作提供可靠依據和有效保障。房地產企業領導者需要先加強對于成本核算管理的重視，提升自身管理能力，確保成本核算管理能夠在工程項目中充分發揮自身作用，為工程項目成本核算奠定堅實基礎。進而結合當前企業發展情況建立符合自身的成本核算管理制度，為企業項目成本核算提供科學的依據和指導。成本核算管理制度的建立包括以下三個主要步驟：首先，在房地產企業內部建立財務管理機構。想要保障成本核算工作的作用得到充分發揮，就需要確保相關財務工作的獨立性，并且能夠融入到工程項目開發中的每一個環節，在此基礎上，才能夠進行科學準確的成本核算，并保障能夠將工程項目中的每一項費用支出都融入成本核算當中，這樣才能夠進一步確保成本核算的范圍以及精度的可靠性。其次，科學合理地設置管理子項。在進行管理子項的設置時，需要結合當前項目的成本核算要求以及實際項目開發情況，例如，根據項目的體量，制訂相應的成本核算計劃、預算體系、成本核算分析等子項，以此豐富財務管理內容，完善和規范財務管理制度，確保能夠為房地產企業項目成本核算提供可靠依據。最后，企業需要建立獨立的成本核算部門。從工作內容上來講，成本核算部門隸屬于財務管理機構，是在項目開發之前，需要進行詳盡的市場調查，并根據調查結果和項目實際情況進行項目預測、報表的編制以及預算管理和成本控制等相關工作，為后續成本核算工作奠定良好的基礎。