房地產開發項目土地增值稅稅務籌劃分析

郝小晶

[摘 要]土地增值稅會對房地產開發項目的利潤產生比較大的影響，稅務籌劃能夠最大限度降低所產生的負面影響，并將積極作用充分發揮出來。文章總結了房地產開發項目開展土地增值稅稅務籌劃的必要性，并分析了房地產開發項目土地增值稅稅務籌劃工作中存在的問題。對房地產開發項目土地增值稅稅務籌劃措施進行了分析，以期對相關人員有所幫助。

[關鍵詞]房地產開發項目;土地增值稅;稅務籌劃

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.27.085

隨著我國經濟的快速發展，人口數量大幅度增加，對于房地產的需求呈現明顯增加的趨勢。伴隨著房地產開發項目的增多，房地產行業的競爭越發激烈，土地增值稅是房地產企業的主要支出之一。對房地產開發項目土地增值稅進行科學合理的稅務籌劃能夠有效減少成本支出。

1 房地產開發項目開展土地增值稅稅務籌劃的必要性

1.1 幫助提升企業財務管理的水平

企業管理基于收入、費用、利潤三個要素，進行土地增值稅稅務的籌劃工作是為了讓三要素達到最佳效果，對提升房地產企業整體財務管理水平有較大的幫助。土地增值稅稅務籌劃與財務人員存在直接的聯系，財務人員需要對稅收法規、會計準則、具體業務流程進行具體的了解，比如從哪階段就需要對相關區位價值進行分析、產品的業態面積配比;報規階段則需要對項目的規劃期間、業態的分期排布;銷售階段需要對周邊競品進行全面分析、對企業產品進行合理的定價。以經濟指標對土地增值稅稅務籌劃進行測算能夠制定更加優質的方案，提升企業整體的財務管理水平。

1.2 實現企業經濟效益最大化

稅收是房地產企業生產第三大成本，土地增值稅在整體稅務中占比較大，基于20世紀90年代市場經濟改革背景下，國家為了對土地進行調節，通過“平均地權，漲價歸公”的方式對土地級差收入行為以課稅方式進行調節，根據相關數據表示其中最高的稅率能夠達到60%左右，可見土地增值稅的重要性。因此，合理地進行土地增值稅稅務籌劃才能夠有效降低企業稅收成本，讓房地產項目具有更強的盈利性，從而實現房地產企業整體經濟效益最大化，推動企業在市場上的可持續發展。

2 房地產開發項目的土地增值稅稅務籌劃工作中存在的問題

當前房地產企業非常重視土地增值稅稅務籌劃工作，但是在實際操作過程中由于各種限制因素的影響，還存在著一些問題，主要表現在以下三方面：一是房地產開發項目所開展的土地增值稅稅務籌劃工作沒有全面考慮自身不同的實際情況，有不少房地產企業的稅務籌劃方案沒有根據業務的實際特點，為做到具體問題具體分析，與開發項目的實際原則相違背。二是有一些房地產企業在進行土地增值稅籌劃工作時沒有結合個體實際來分析，缺乏科學性，導致土地增值稅籌劃工作所給出的信息以及方案有一定的偏差，參考價值較低。三是房地產企業在進行土地增值稅稅務籌劃時所實行的是超額累計稅率，也就是根據增值額的占比多少來進行稅率的累積。在我國現行的《土地增值稅暫行條例》相關規定中指出，房地產企業財務費用支出中應將相關有效證明提供給金融機構，并在提利息時應嚴格按照房地產相關開發項目的實際份額，允許據實扣除，但是不能高于銀行同期貸款利率額。所以，房地產企業在進行具體稅務籌劃工作應充分考慮法律政策優惠。但是在實際過程中存在稅務籌劃工作未與法律政策優惠有效結合的情況。

3 房地產開發項目土地增值稅稅務籌劃的措施

3.1 科學籌劃節稅方式

在進行房地產開發項目土地增值稅的稅收籌劃時，應首先將相應的節稅方式加以明確，從而為稅收籌劃工作的順利高效開展提供有力保障。具體可從以下三個方面將節稅方式明確：一是正確區分房地產開發的類型。在開展房地產項目開發時不僅要保障規劃區分的科學性，還應確保土地使用的科學性。在此基礎上開展土地增值稅稅務籌劃工作，能夠最大限度保證其在開發過程中開展的有序性。若是房地產開發項目中不僅包含普通住宅，還有其他類型的房地產開發，稅負是否分開核算會存在比較大的區別，其中主要是普通住宅房和其他類型房地產的銷售額以及可扣除金額上有很大的差異。若是將稅負分開核算，根據我國《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中規定，普通標準住宅的增值額若能控制在扣除項目金額的20%范圍之內，可將土地增值稅免除，從而可做到將開發項目的稅負有效減輕。二是在利息支付方面的稅務籌劃。房地產企業在向金融機構借貸的款項大體上有兩種利息扣除限額情況。第一種，房地產企業向商業銀行貸款時，應按貸款的類型、期限以及利率來根據實際情況進行利息支付。第二種，利息和其他費用累計在一起，共同按照稅法規定的房地產開發項目成本的10%范圍內扣除支出。這就使房地產企業的納稅籌劃有了更大的選擇空間。若是購買房地產主要是通過負債籌資的方式來獲得資金支持，那就需要支出較高的利息費用，應向金融機構提供有關證明之后根據實際情況進行扣除，進而實現獲取更大的企業價值的目的。三是增加公共設施等投入。在當前競爭非常激烈的市場環境中，房地產企業要想占據更多的市場份額，應增加公共設施等投入，使工作以及生活環境更加舒適安全，憑借自身優勢吸引消費者，從而使銷售額度增加。并且建設公共設施部分的支出可納入房地產開發項目的成本內，合理節稅。

3.2 加強稅財工作者培訓，提升綜合素養

在進行房地產開發項目土地增值稅稅務籌劃時，稅收人員和財務人員發揮著極為重要的作用，是節約稅務支出的關鍵因素。這就要求稅財工作者有較大的專業知識儲備量、豐富的經驗以及專業能力，也就是說稅財工作者要有較強的綜合素養，從而在稅務籌劃工作中充分發揮自身的作用，為企業創造更大的價值。針對這點，可從以下三個方面來實現稅財工作人員綜合素養的提高。一是房地產企業應合理安排稅財工作者進行定期教育培訓，聘請專家，培訓主要內容包括稅法有關知識、財務專業知識以及和房地產行業有關的稅收優惠政策等。這樣能夠讓稅財工作者及時掌握稅收方面的變化并且正確認識相應的法律法規，有效保障節稅等工作及行為的合法性，從而為各項工作的順利開展提供有力保障。企業還應定期安排稅財人員進行考核，以正在開發的項目或者經典案例為基礎，考察他們對新政策以及法律條文的掌握以及使用程度，還能有效督促他們學習。二是可制定相應的懲罰制度?？筛鶕愗斎藛T在稅務籌劃工作中的具體表現以及考核成績來進行相應的獎勵以及懲罰。對于表現好和考核成績好的財稅人員給予相應的獎勵，并且在職位晉級以及職稱補貼上也給予一定的傾斜。這樣能夠充分發揮榜樣帶頭作用，從而使稅財工作者的工作熱情以及主動性被最大限度調動起來。與此同時，若是個別稅財人員表現或考核成績比較差，就應進行相應的懲罰，起到警示作用。三是財稅招聘時應重點考察應聘者的專業知識以及最新的相關法律法規等。此外，應在財稅工作者正式上崗前進行系統性專業化的培訓工作，確保他們的綜合素養以及專業能力能夠滿足崗位需求，從而為財務工作以及稅務籌劃工作提供有力的保障。