房地產企業內部控制現狀與對策

池泉智

摘要：房地產行業迅速發展，已經成為國民經濟發展重要產業，但因其行業特殊性，易受外部宏觀因素和金融政策的影響。目前，房地產調控政策不斷收緊，同時“房住不炒”的指導思想沒有發生改變，使房地產企業的生存面臨一定的風險和挑戰，加強內部控制已成為房地產行業健康發展有效舉措。文章介紹了房地產企業內部控制相關內容，闡述了房地產企業內部控制存在的現狀，從提高內控意識、建立內控制度建設、加大制度執行力度、提高風險防范意識及完善內外部監督機制等方面提出具體對策建議。

關鍵詞：房地產企業;內控意識;監督機制

一、房地產企業內部控制相關內容

（一）內部控制的內容

所謂內部控制就是指一個單位的內部控制制度。是指企業如何利用內部控制來進行風險規避。內部控制程序是指單位為了確保最終發展目標，遵照相關法律法規的執行制定相關內部控制制度的一系列流程和程序。

（二）房地產企業的內部控制特點

房地產行業與其他行業相比，存在很大的差異性，它的諸多項目開發環節包括：規劃和設計、征地拆遷費、工程項目的建設、房產的銷售等。房地產企業跨度大、深入工程建設各領域全過程。它的經營范圍非常廣，尤其經營業務多元化，投資者之多，需要相輔助的內控制度與之匹配。房地產企業在開發前期資金需求量大，所以房地產企業在資金使用過程中如何有效利用成為關鍵。房地產企業開發成本組成十分復雜，成本核算周期長，需要專業人員核算成本、利潤，并有相關審計部門對結果進行監督審核。這就要求相關房地產企業需要建立一個有效的內部控制系統，使企業增強抗風險能力，加強競爭力，促進企業的可持續發展。

（三）房地產企業加強內部控制的必要性

房地產行業是資金需求量大，成本比重高，存在很高的經營風險。近年來，房地產企業規模整合加快，房地產類的企業越來越多，競爭越來越激烈，行業集中度越來越強，房地產企業要站穩腳跟，并立足發展，需要向差異化發展方向和創新化方向邁進，加強抵御風險的風險能力，使資金鏈長久連接，不會發生中斷，更不會產生資金風險。內部控制能有效地提高企業的管理水平，其重要性主要體現在以下幾個方面：

1. 能有效增強抵御市場風險的能力

房地產企業制定嚴格的內部規章制度，可以有效避免管理不當造成的意外損失，確保企業資產能夠完整和保值增值，使企業能夠高效運轉，保證績效考核的準確性，可以提升員工的主動意識，從而有效降低企業面臨的各類風險。

2. 逐步提高企業經營利潤

通過制定嚴格的內部控制制度，明確職責確定責任，將企業的目標分解，相互配合相互協調，才能共同進步。企業只有建立良好的內部溝通及解決問題機制，避免互相推諉、協調不暢問題，不斷提高經營效率。

3. 能有效實現企業發展戰略

房地產企業既要立足當下，更要決心長遠，而長期戰略的實現需要一步步加以實現。內部控制貫穿于企業經營的各個環節，制定有效的內部控制，及時發現問題解決問題，預防并應對市場可能發生的風險，可使公司可持續發展，實現企業的預期發展目標。

二、房地產企業內部控制方面存在的主要問題

（一）內部管理控制主觀能動性不足

房地產行業發展之快，利潤之高，使許多人忽略了企業內控規范體系建設的不足，多數企業并不了解內部控制的重要性和必要性，缺乏企業內部控制防范意識，內部控制體系不完整不規范等諸多問題。

第一，一般企業都會重視外部風險，而忽視了內部控制的重要性和必要性。第二，企業的主要收入來自外部盈利，不愿意花費過多精力去完善內部控制體系，因內部控制規范體系建立和實施不會直接產生經濟效益，它是看不見、摸不著的，需要很長的時間才能顯現。第三，大多數房地產企業還是愿意把主要精力放在項目開發上，認為內部控制體系的建立可有可無、無關緊要，甚至于還有領導非常抵觸建立內部控制制度。

（二）內控組織架構部門溝通不暢

具體來說，房地產開發企業的項目歷經多個階段，項目選址就涉及到申報、立項、土地征收、拆遷、現場勘察、項目分包、采購物資、投資建設以及后期的建筑合格驗收、市場銷售等環節，具有周期長和跨地區的特征。而項目具體實施過程中，也還要與施工單位、施工材料供應方、施工設計單位、城市規劃局等多個部門打交道，企業既要投入大量資金，還要協調好業務關系，因而時刻面臨著經營風險。

（三）內部控制監管制度不完善

內部控制要求不相容職務相分離，不同崗位和職務之間要相互牽制、相互監督，這種關系才是內部控制制衡性原則的基本體現。現在許多房地產企業對不相容的職務沒有嚴格分離到位，有的一人發表一言堂，有的相關制度落實不到位，只是走形式。這樣的內部控制制度形同虛設，極易發生錯誤和舞弊行為。有些剛剛轉變為市場化管理的房地產企業，根本沒有轉變經營觀念。如公司董事長往往兼任總經理，總經理干著副總經理的活，職權混淆，經營權不能得到強有力的監督，直接影響內部控制體系的有效建立和開展。

（四）資金管理混亂

房地產企業雖說缺錢，但最看重的卻不是錢。以往只看中取得土地搞開發以及銷售等環節，對于所需資金沒有引起足夠的重視。為了經營發展需要，多開賬戶等導致項目公司資金沒有集中，在大額支付時，既耽誤時間又以誤戰機，加大了運轉業務量，降低了資金的有效利用。房地產企業項目開發時間長，有些款項可能無法及時收回，最終形成呆、壞賬，資金利用不高，就會造成資金的嚴重緊張，甚至會使企業資金鏈斷裂，危及企業的可持續的發展。

（五）內部控制隊伍人員素質不高

目前，房地產企業員工素質參差不齊，導致員工對內部控制的相關概念了解不清。內部控制實施的關鍵在于發揮員工主動性及業務能力，對內部控制體系意識不強，了解不深，阻礙了企業內部控制的有效制定和實施。一方面，對于員工的專業能力有待加強，房地產行業牽扯面廣，必須有非常專業的業務能力，不然就不能處理和應對復雜的業務需求。另外，員工的綜合素質需不斷提高。相對而言，個人能力素質較低的企業員工不能很好地執行企業內部控制制度，嚴重影響效率和質量。因此，只有不斷加強員工的業務能力和綜合素質，才能真正把內部控制流程落到實處。