山東省濰坊市商品房價格的重要影響因素研究

王愛華

摘要：文章為研究濰坊市商品房價格的主要影響因素，從房地產(chǎn)市場的供給和需求兩方面選取自變量，通過統(tǒng)計年鑒收集全市2009～2018年的相關(guān)數(shù)據(jù)，構(gòu)建多元線性回歸模型。使用Eviews軟件對2009～2018年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析、檢驗。實(shí)證得出城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)投資是影響濰坊市商品房平均銷售價格的重要因素，對推動濰坊市房價的上漲具有顯著的影響。鑒于此，提出了政府部門穩(wěn)定房價，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策建議。

關(guān)鍵詞：商品房平均銷售價格;房地產(chǎn)開發(fā)投資;多元線性回歸模型

在我國，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展帶動了其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，為推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)，同時，出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場過熱、房價過快上漲等問題。近年來，商品房價格持續(xù)上升，例如，濰坊市2009 年商品房平均銷售價格為2622元/平方米，到了2018 年全市商品房均價上漲到5835元/平方米，漲幅達(dá)123%，高房價不僅對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成了重要影響，還直接影響到居民的生活水平和生活質(zhì)量。本文從商品房供給和需求兩方面選取影響濰坊市商品房價格的因素，應(yīng)用時間序列多元回歸模型分析，得出影響商品房價格的重要因素，對政府部門制定房地產(chǎn)調(diào)控政策提供一定的參考意義。

一、變量選取

本文將濰坊市商品房平均銷售價格代表商品房價格，作為因變量（被解釋變量），用Y表示，商品房需求層面選取城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（X1），供給層面選取房地產(chǎn)開發(fā)投資（X2）作為自變量（解釋變量），使用多元線性回歸模型進(jìn)行實(shí)證分析。

市場供求理論認(rèn)為，市場上商品供求關(guān)系影響商品的價格，需求大于供給，價格就會上漲。商品房具有商品的屬性，房地產(chǎn)市場同樣遵循著供求規(guī)律。

1. 從商品房的需求方面分析。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。一方面，可支配收入水平直接影響著居民的購買能力，收入的增加能夠使沒有住房的人形成剛性購房需求。使有房者形成改善性住房需求。另一方面，商品房作為一種投資品，會形成對住房的投資需求。此外，商品房是在城市國有建設(shè)用地上建成，農(nóng)村宅基地或集體建設(shè)用地上建成的小產(chǎn)權(quán)房不在討論范圍內(nèi)。因此，選取城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為影響濰坊市商品房價格的一個變量。

2. 從商品房的供給方面分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資是房地產(chǎn)市場供給的主要組成部分，包括建筑工程、安裝工程、設(shè)備購置和其他費(fèi)用（土地購置費(fèi)等），土地購置的成本包括征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等，構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本費(fèi)用。因此，選取房地產(chǎn)開發(fā)投資作為商品房平均銷售價格的解釋變量。

二、數(shù)據(jù)來源

本文通過查閱濰坊市統(tǒng)計年鑒，選取2009年至2018年的樣本數(shù)據(jù)。由于商品房平均銷售價格數(shù)據(jù)無法從統(tǒng)計年鑒直接查取，由全市商品房銷售額除以商品房銷售面積得到樣本數(shù)值為（2621.6、2973.3、3595.5、3855.9、3973.2、4203.9、4509.2、4311.5、4803.8、5834.9）。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資額的樣本數(shù)據(jù)來源于濰坊市統(tǒng)計年鑒。

三、模型選擇

根據(jù)Eviews計量軟件，利用商品房平均銷售價格Y分別與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（X1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資（X2）數(shù)據(jù)作散點(diǎn)圖，判斷它們之間是否存在散點(diǎn)關(guān)系。

根據(jù)以上散點(diǎn)圖形，可直觀的判斷自變量X1、X2隨著因變量 Y 的上升而增加，存在近似的線性關(guān)系，而Y與X2明顯不存在線性關(guān)系。為了分析選取的因素對房地產(chǎn)價格的影響，考慮建立多元線性回歸模型Y=aX1+bX2+c+ε，其中：Y表示商品房平均銷售價格，X1為城鎮(zhèn)居民可支配收入， X2表示房地產(chǎn)開發(fā)投資額;a，b為模型系數(shù)，c為常數(shù)項;ε為隨機(jī)誤差項，表示影響商品房價格的其他因素，如社會因素、國家宏觀政策等。

四、實(shí)證檢驗及結(jié)果分析

使用Eviews7.0軟件，將2009～2018年的Y，X1，X2數(shù)據(jù)代入時間序列線性回歸模型，采用普通最小二乘法檢驗結(jié)果如表所示：

回歸結(jié)果分析：根據(jù)線性回歸模型自變量 X1，X2的回歸系數(shù)、t值、相應(yīng)的概率值即 P 值，結(jié)果表明，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平與商品房平均銷售價格高度正相關(guān)，并通過了1%的顯著性檢驗。表示在控制其它變量的條件下，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每提高1% ，房地產(chǎn)價格將上漲 0.08%，證明城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平的提高會促使居民對商品房的需求增加，進(jìn)而推高商品房價格。房地產(chǎn)開發(fā)投資與商品房平均銷售價格存在正相關(guān)的密切關(guān)系，并通過了5%的顯著性檢驗。表示在控制其它變量的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資每提高1% ，商品房價格將上漲3.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增加促使商品房建設(shè)成本加大，推動商品房價格上漲。R2為0.97，調(diào)整后的R2為0.96，說明時間序列回歸模型的擬合程度非常好，該模型的兩個變量（城鎮(zhèn)居民可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)投資）解釋了 2009～2018 年全市商品房平均銷售價格變動的 97% ，通過了擬合優(yōu)度檢驗。該回歸方程 F 值為 112.61，P值為0.000005，通過了1%的顯著水平，線性回歸模型整體回歸效果顯著。通過以上檢驗得出二元線性回歸方程為Y=0.0759X1+3.9050X2+139.8637。

五、實(shí)證結(jié)論及建議

1. 實(shí)證結(jié)論

本文的實(shí)證分析表明，濰坊市商品房平均銷售價格在2009～2018年間不斷上漲，受城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響很大，構(gòu)成全市房價上漲的重要推動力量。這說明隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，濰坊市房價上漲是必然趨勢。但是模型設(shè)定和實(shí)證分析仍有不足之處，如選取的自變量只有兩個，未考慮區(qū)位、宏觀政策等現(xiàn)實(shí)諸多因素的影響，分析不夠全面、具體。