法拍房暴漲，調控“狙擊”正在路上

楊冰柯

由于能繞過限購政策，法拍房正成為熱點城市中買房者的一個重要戰場。

法拍房是指被法院強制執行拍賣的房屋。大多出現在債務人即房屋權利人無力履行債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，法院將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價款滿足債權。目前，法拍房最大的平臺是阿里拍賣。根據公開報道，全國已有99%的法院入駐阿里拍賣，95%司法拍賣都在該平臺上成交，阿里拍賣成為全球最大的法拍房平臺。

法拍房現狀

作為樓市中的特別存在，熱點城市的法拍房市場一度火熱，各地法拍房成交量不斷刷新，一個重要原因在于法拍房可以成為部分購房者繞過限購的手段。

今年以來，在拍賣網上掛牌待售的法拍房數量明顯多了起來。

在阿里拍賣平臺上，廣州以16458套成為4個一線城市中住宅法拍房掛牌量最多的城市。其次是北京、深圳和上海，住宅法拍房掛牌量分別是10197套、8809套和8310套。

新一線和熱點二線城市中，住宅法拍房掛牌量排名前三的城市有重慶、蘇州和杭州，分別有39627套、35268套、29588套。此外，住宅法拍房比較熱門的城市還有成都、武漢，掛牌量分別有23641套、11085套。

根據司法拍賣服務商來拍法服的統計，法拍房的來源中30%是因為房主出現民間借貸糾紛，如企業經營、創業投資、民間資金拆借等;30%涉及賭博;還有40%是因為債務擔保，比如幫助較好的親戚朋友進行銀行貸款時的擔保。來拍法服相關人士對記者表示，法拍房中只有很少一部分是由于個人斷供引起。

封堵限購漏洞

價格低、不限購、不搖號，法拍房原本是不少購房者另辟蹊徑的選擇。尤其是在落戶門檻高的一線城市和熱點二線城市，法拍房被視為破除限購政策的口子。

雖然是因債務問題而需要法拍償債的房子，但無論是上海還是杭州，法拍房最終價格并不便宜，反而高溢價成交頻現，屢屢打破參拍者和小區業主的預期。

根據藍鯨法拍統計，2020年，剛需類別的上海法拍房，其成交價格基本超出二手房市場價格，套均競拍人數為8～15人，一些熱門區域的法拍房價格比同一區位的二手房，足足貴了10%。

今年1月，上海市徐匯區一間住宅被擺上法拍房貨架，經歷了28名參與者、529次出價后，該住宅以起拍價的兩倍，較市場評估價高出38.6%成交。

在杭州，法拍房一定程度上還成為了樓市風向標。2020年下半年，幾乎每一兩個月就能看到天價法拍房，撿漏法拍房成為空談，甚至還有小區掛橫幅慶祝法拍房高價成交。

在被視為破除限購漏洞、天價法拍房頻現等各種不利于市場穩定的因素交織下，全國開始掀起一輪法拍房限購政策。

最先將法拍房放進限購范圍的是上海。今年1月25日下午，法拍房被納入了1月21日發布的上海樓市調控新政“滬十條”中，明確購買法拍房也需要有上海購房資格。

作為法拍房的另一熱點城市，杭州緊隨其后在3月3日發布的新政中，規定參與本市限購范圍內住房司法拍賣的競買人，須符合本市住房限購政策。

此后合肥也在4月份將法拍房納入限購范圍。到了近期的8月2日，東莞市在這個城市的最嚴調控中，也明確將法拍房納入限購范圍。

可以預見的是，在接下來各地更趨嚴格的樓市調控政策中，法拍房這一可以繞過限購政策的特定房源對象，將會被各地嚴格監管起來，從而堵上“限購”漏洞。

熱度下降

法拍房納入限購范圍席卷多個熱點城市后，這個市場熱度不可避免地出現下降。

在2021年法拍房限購政策的首站上海，相關數據顯示，2021年前五月，法拍房（住宅）成交668套，成交比例下滑。當月成交的127套住宅平均成交價，相比市場價的折扣率大概是85%。

對大多數個人和企業來說，他們流向法拍市場的房源，每一套背后都有一個大起大落的故事，最終留下的只是一組競拍數字。（摘自《界面新聞》8.16）