房地產企業稅收風險及管控

摘要：隨著我國經濟的飛速發展以及房價的提高，近年來，房地產企業已成為我國重要的經濟支柱產業。房地產企業在拉動上游企業經濟發展的同時，也在推動著下游企業的不斷進步。隨著房地產企業的不斷發展和稅制改革的不斷推進，國民經濟的發展水平也會不斷提高，人民的生活水平不斷提升，從而穩定一個國家自身的經濟發展。所以，加強對房地產企業的風險管理，對我國財政收入的穩定以及經濟的健康發展十分重要。本文簡要的就房地產企業存在的風險進行了探索，并且提出了有效的管控措施。

關鍵詞：房地產企業;稅收風險點; 防控措施

1.房地產企業的特點

1.1項目環節復雜，涉及領域較多

房地產企業的項目建設，從征用土地，到前期的準備工作，再到房屋的建設竣工，再到房屋的銷售，整個過程涉及環保，稅務，規劃，質檢，工商等多個部門。

同時還與建筑，通信，材料，水力，電力等多個行業有著重要聯系。

1.2開發經營方式的多樣性。

房地產企業具備多種經營方式，其中主要包括房地產的銷售、開發、配套基礎設施的建設代理等。銷售方式包括自主開發銷售、委托代銷和包銷等， 而銷售形式主要是預售房屋和現房銷售兩種

1.3經營對象的不可移動性

房地產開發企業的經營對象都是房屋等不動產，具有不可移動性和固定性。這種不可移動的性質也給房地產企業也決定了該企業的生產經營受地理位置的重要影響。此外，因為房地產產品的整體價值較大，資產的轉移需要通過較長時間，從而使市場競爭關系無法完全展開，受制于此，房地產企業經營成功的關鍵在于正確的把握當地市場的需求。

1.4存在建設周期長的特性。

房屋的建設標準也決定了房地產企業的周期較長，整個過程往往不會低于兩年，并且根據開發房產項目的大小來決定不同的周期長度。

1.5存在負債率較高的特性

因為房地產企業所需資金量較大，自有資金所占比重較小。所以企業為了快速回籠資金，在開發和建設房產項目中，經常向銀行貸款大量資金。

2.房地產企業稅收風險點

房地產行業不僅會計核算繁瑣，同時會計核算與稅法上存在差異，并且房地產企業涉及的稅種較多，因此房地產企業很容易產生涉稅風險。一般認為，房地產企業主要涉及的稅收風險常見表現在營業收入類、虛列成本費用類以及其他方面。

2.1營業收入類風險點

1.房地產企業將開發完成但是未售出的房屋、建筑物、商鋪、地下車庫、取得的租金收入等進行拆分以此少繳納房產稅或者不繳納房產稅。

2.轉讓房屋預售許可證時整體不作收入，而是記在了往來賬款上面，甚至進行私設賬外賬。

3.在經營過程中經常出現存貨盤盈收入，未按照會計準則確認為營業外收入，以此少繳納稅款。

4.將企業預收賬款，其他應收款直接或者間接沖減開發成本，不確認應稅收入或少確認應稅收入。

5.房地產開發企業經常將自產或外購產品對職工進行獎勵，以及對股東方進行分配等，為進行視同銷售收入，

2.2虛列成本費用類風險點

1.房地產開發企業經常發生房屋退回，但企業往往只沖減收入，不沖減成本，以此來實現少繳納企業所得稅的目的。

2.對于開發過程中需要大量用到的物資進行重復列支，以此來虛增營業成本。

3.對本企業的土地使用權進行虛假的評估，虛增價格，以此來擴大企業的營業成本，少繳稅款。

4. 對行政事業性收費掛預提費用賬戶，對欠繳的行政事業性收費無繳納收據入賬。

5. 將開發期間應財務費用的大量銀行借款利息列入進行一次性的列入，以及可資本化的財務費用進行期間費用的列支。

6.與客戶簽訂陰陽合同，以不真實價款進行銷售，并進行成本的重復列支。

7. 在結轉營業成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售的面積，多攤銷營業成本。

2.3其他涉稅風險點

1.企業經營過程中經常簽訂各種合同，企業在申報印花稅時可能會混淆印花稅稅率以此來虛假申報印花稅.

2.企業房屋建設完成后，可能用來獎勵優秀職工，或者以較低的價格對內部職工銷售，但企業未對職工進行個人所得稅的代扣代繳。

3. 取得土地使用權，未按規定申報繳納土地使用稅

3房地產企業稅收風險點成因分析

3.1管理者內部管控意識淡薄

當前我房產企業管理者大多納稅意識與素質不高，這些管理者在從事房地產行業前多數是從事的建筑施工或者安裝服務業，他們往往對于本企業的內部管控意識薄弱，且理解不到位。例如，他們不注重企業的內部控制，并且將其視為了牽制制度。因此企業的管理機構很大一部分都形同擺設，沒有明確的分工，各監督部門的監督力度不夠大，部分企業甚至出現決策運營者獨攬企業大權的情況。在運營中他們往往也只器重工程的質量和進度，不注重財務部門的收入管理、費用管理、風險控制的管理，該現象主要表現為企業內部關系傳遞緩慢，內部關系凌亂以及成本核算簡單而粗糙。

3.2企業對稅收籌劃及稅收優惠政策的錯誤運用

對于稅收籌劃的合理運用是一個企業合理避稅的重要手段，而當前，一些中小型房地產企業在進行稅收籌劃時并沒有實行可行性的剖析，甚至自覺的把偷稅當做稅收籌劃，從而導致了違反了稅法的規定，。同時，企業對于稅收優惠政策的理解如果不到位，也會構成企業濫用稅收優惠政策，混淆稅率等行為，不僅對企業來說造成了稅收風險，更造成了國家稅款的流失。

3.3企業財務人員專業能力不足

房地產企業行業政策變化速度較快，企業所涉及的稅種繁多，并且在當前稅收在我國的地位越來越高，提出的要求也越來越高，會計與稅法之間的差異要在納稅時及時調整與記錄。當財務人員對于會計和稅法的學習不到位的時候，面對較難的問題難免簡化處理，尤其是財務人員在進行的成本和收入的核算以及費用歸集等方面的會計處理時，可能會對于一些特殊的涉稅業務理解不到位，把握不精確，或者經常以會計處理方法去處理稅務問題。這些都會造成嚴重的稅收風險。

3.4稅務機關征管力度不足

房地產企業本身涉及復雜的運營模式，同時決定了其財務核算方式以及納稅申報的復雜性，而這些復雜性同時也給稅務機關帶來了較大的征收困難。因為稅務人員同樣需要學習和掌握財務會計以及稅法，而稅務人員對于房地產企業的整個流程和涉稅風險點還不太熟悉，需要進一步學習，進而去及時發現企業的風險，從而降低未來新風險的產生。同時，稅務機關對于利用大數據進行第三方數據的聯系還不夠熟練，缺乏現代手段去應對風險。

4.房地產企業稅收風險的防控措施

4.1構造企業的風險特征指標體系，從風險特征庫中提取關于行業的稅收遵從風險特征指標群，同時以房地產行業的稅收管理實際情況為依據，結合稅收風險評定和稅務稽查案例來構建，并且以風險指標體系為依據，將關鍵性指標判斷法，稅收能力估算法等分析識別方法進行合理的結合，進而確定風險評定模型。其中包括經營收入成本率指標、貨幣資金增幅指標、其他應付款增幅指標等。

4.2加強房地產行業管理。在沒有專門的納稅評估機構，納稅評估信息化程度不高的情況下，主要以人工評估為主，推行了個案評估、專項評估、行業評估等評估方法。該局強化稅收管理員制度，把納稅評估作為稅收管理員的主要工作職責，稅收管理員通過上戶巡查了解納稅人的生產經營情況。針對房地產行業稅收管理普遍存在應稅收入申報不及時，申報稅種不全現象。該局自行研發房地產稅收管理軟件，運用房地產管理軟件，稅收管理員對自己管轄的房地產項目可以直接監控到分單元、分購房戶的稅收征管情況，對房地產行業實行精細化管理。

4.3房地產開發企業應按時向主管稅務機關報送每個開發項目的有關合同、協議、規劃圖，以及開發平面圖、總面積和土地成本，開工日期、預計完工日期，項目總投資等基礎資料，以此來加強對房地產企業的備案管理。

4.4加強銀行賬戶預收款的監控，與銀行部門的進行，對該企業設立的預售房款賬戶實施及時的，掌握企業營業收入情況，實現源頭控管。

4.5加強與稅務、環保，質檢、房管等企業主管部門的聯系，經常進行信息交流，展開合作，并進行有關資料的審核。及時了解和掌握企業的工程進度，防止因不了解工程進展造成的所得稅結算不徹底等情況的發生，從而從源頭上控管、堵塞漏洞。

4.6強化納稅評估考核。對稅收管理員的納稅評估推行 “三點考核、三個掛鉤”。考核評估對象篩選命中率，與評估工作的效率掛鉤;考核評估工作的準確率和工作深度，與在崗工作責任心和業務能力考核掛鉤。如已評估項目被稽查查補稅額超過20%的，將被黃牌警示，兩張黃牌以上，實行換崗或戒勉;考核評估糾錯結果和整改結果，與評價個人工作能力和年終評比掛鉤。

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作者簡介：陳濤（1999.12-）男，安徽合肥人，銅陵學院本科學生，研究方向：財稅管理。