金融周期與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)分析

宋智

摘要：金融周期與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)表現(xiàn)為，金融市場(chǎng)資產(chǎn)質(zhì)量受到影響;金融機(jī)構(gòu)金融需求受到影響。而投資者在金融周期、房地產(chǎn)周期所保持的預(yù)期，可決定著金融市場(chǎng)以及房產(chǎn)市場(chǎng)投融資的需求，還有市場(chǎng)供給與需求，進(jìn)而影響到市場(chǎng)價(jià)格傳導(dǎo)以及風(fēng)險(xiǎn)累積。所以，為規(guī)避金融周期和房地產(chǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)動(dòng)，必須對(duì)預(yù)期管理進(jìn)行不斷加強(qiáng)，避免價(jià)格過大波動(dòng)，從而降低房?jī)r(jià)對(duì)金融周期的影響。

關(guān)鍵詞：金融周期;房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng);聯(lián)動(dòng)效應(yīng)

最近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非?？焖?，不但滿足了人民群眾對(duì)于住房的要求，還推動(dòng)了國(guó)內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？墒?，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，存在著一系列的問題，房?jī)r(jià)過高則是其一。而在融資渠道還未完善的今天，房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)產(chǎn)生了密切的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響到金融資產(chǎn)質(zhì)量。尤其是金融周期方面，房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，為此必須強(qiáng)化此方面的研究，為保持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定和金融市場(chǎng)穩(wěn)定積累一些經(jīng)驗(yàn)。

1.房地產(chǎn)的周期對(duì)于金融周期形成的反饋機(jī)制

金融市場(chǎng)上資產(chǎn)質(zhì)量以及融資需求受到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響，這可能會(huì)提升或抑制著金融機(jī)構(gòu)信貸規(guī)模、社會(huì)融資規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模等?？梢姡康禺a(chǎn)的周期不但能影響到金融系統(tǒng)，構(gòu)成一定金融周期，也會(huì)帶來(lái)一定金融風(fēng)險(xiǎn)。

1.1金融市場(chǎng)資產(chǎn)質(zhì)量受到影響

針對(duì)金融資產(chǎn)質(zhì)量而言，如果房地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)生變化，信托和銀行等一些金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)的質(zhì)量直接受到影響，當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)入上升期，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)保持上漲趨勢(shì)，此時(shí)房地產(chǎn)的抵押信貸資產(chǎn)質(zhì)量保持穩(wěn)健，這種穩(wěn)定財(cái)務(wù)情況，讓信貸規(guī)模擴(kuò)大有良好條件。假設(shè)房地產(chǎn)的價(jià)格不斷提高，此時(shí)商業(yè)銀行中信貸資產(chǎn)保持安全，與之相關(guān)的則是銀行的不良率，其會(huì)下降，縮小了風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)的規(guī)模，核心資本的充足率以及資本充足率均能達(dá)到資本監(jiān)管的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化銀行的信貸投放力，可不斷擴(kuò)張信貸的規(guī)模[1]。并且，資本市場(chǎng)上，提高的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)股票機(jī)債券提升，債券價(jià)格、股票價(jià)格也隨之上漲，有利于資本繁榮。而反過來(lái)看，如果房產(chǎn)價(jià)格逐漸降低，則會(huì)惡化金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押信貸資產(chǎn)，不良資產(chǎn)增加，增加了風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)，使得銀行的資本充足率逐漸降低，受到資本監(jiān)管約束，銀行只能縮小信貸的投放規(guī)模，降低了金融供給的水平。處于資本市場(chǎng)洪流中的房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈的債券和股票，均受到房產(chǎn)價(jià)格降低影響，增加了投資風(fēng)險(xiǎn)，如果此時(shí)將關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的債券和股票金融資產(chǎn)減少，則會(huì)拖累到資本市場(chǎng)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷變化，導(dǎo)致金融危機(jī)這種情況在很多國(guó)家均發(fā)生過。例如，日本的房地產(chǎn)泡沫，美國(guó)次貸危機(jī)、東南亞金融危機(jī)等[2]。分析這些危機(jī)的原因，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮使得金融資產(chǎn)聚集到房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)下行或衰退之后，房?jī)r(jià)大幅度降低，影響到金融體系，使得投資銀行、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)等一些金融機(jī)構(gòu)中金融資產(chǎn)惡化，導(dǎo)致巨大資本損失，沖擊資本市場(chǎng)，出現(xiàn)了瞬間的社會(huì)融資萎縮，進(jìn)而導(dǎo)致金融危機(jī)和金融周期的下行。

1.2金融機(jī)構(gòu)金融需求受到影響

房地產(chǎn)的周期處在上升期時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)不斷上升，投資需求、剛性需求、投機(jī)會(huì)受到價(jià)格刺激不斷上升。此時(shí)，需求增加、價(jià)格上漲會(huì)促進(jìn)房產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，也加快開發(fā)速度，房產(chǎn)市場(chǎng)的供給、需求均增加，會(huì)使得金融系統(tǒng)融資需求不斷增加[3]。同時(shí)，房產(chǎn)抵押品的價(jià)值逐漸提高，金融系統(tǒng)于房產(chǎn)市場(chǎng)中投資，資金表現(xiàn)非常安全，用房產(chǎn)獲取的抵押款可促使金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模擴(kuò)大。所以，當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)處于上升時(shí)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)吸引到更多金融機(jī)構(gòu)中資金進(jìn)入到房產(chǎn)市場(chǎng)，也就讓社會(huì)融資的規(guī)模不斷擴(kuò)大，金融周期逐漸上升。反過來(lái)看，房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到下行周期，房?jī)r(jià)明顯降低，此時(shí)剛需消費(fèi)也滯后，投機(jī)和投資均減少，房產(chǎn)市場(chǎng)的需求減少;房產(chǎn)企業(yè)會(huì)處于不確定因素、價(jià)格降低的情況下進(jìn)行投資與開發(fā)，將會(huì)變的更謹(jǐn)慎。

2.規(guī)避金融周期和房地產(chǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)動(dòng)

金融研究學(xué)者從理性預(yù)期理論出發(fā)，提出穩(wěn)定周期預(yù)期，降低房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)金融周期影響的觀點(diǎn)。當(dāng)金融周期以及房產(chǎn)周期保持穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)才能健康發(fā)展，從而規(guī)避金融危機(jī)以及經(jīng)濟(jì)危機(jī)[4]。投資者在金融周期、房地產(chǎn)周期所保持的預(yù)期，可決定著金融市場(chǎng)以及房產(chǎn)市場(chǎng)投融資的需求，還有市場(chǎng)供給與需求，進(jìn)而影響到市場(chǎng)價(jià)格傳到以及風(fēng)險(xiǎn)累積。所以，對(duì)預(yù)期管理進(jìn)行不斷加強(qiáng)，可規(guī)避價(jià)格過大波動(dòng)問題，使得市場(chǎng)供給以及需求保持合理、平衡。

2.1全力促使金融周期預(yù)期穩(wěn)定

從經(jīng)濟(jì)環(huán)境實(shí)際情況出發(fā)，投資者應(yīng)當(dāng)有著金融供給政策預(yù)期，考量信貸供給、貨幣供給量、利率水平等一些金融指標(biāo)，去評(píng)估金融供給和預(yù)期二者間的契合度。如果金融供給順應(yīng)總體預(yù)期形勢(shì)，此時(shí)投資者所進(jìn)行的投資，才是充分考慮了風(fēng)險(xiǎn)收益之后做出的合理決定，并且，價(jià)格水平、經(jīng)濟(jì)秩序，其二者處于平穩(wěn)區(qū)間。反過來(lái)看，如果金融供給的水平高于總體預(yù)期，投資者所進(jìn)行的投資，則有著明顯的投機(jī)性，可能會(huì)出現(xiàn)政策傳導(dǎo)失靈問題、價(jià)格混亂問題，強(qiáng)化了市場(chǎng)價(jià)格過度的波動(dòng)以及風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理而言，保證金融周期預(yù)期穩(wěn)定是重要環(huán)節(jié)，核心點(diǎn)就是穩(wěn)定金融的供給水平，強(qiáng)調(diào)金融供給、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)要使得投資者在金融供給預(yù)期方面的平衡。也就是說(shuō)，確定出政策目標(biāo)，保證目標(biāo)的執(zhí)行力及公信力，以使得市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。就金融周期的指標(biāo)而言，信貸供給、貨幣供應(yīng)量等應(yīng)保持中長(zhǎng)期的穩(wěn)定狀態(tài)，如果金融供給不足或者過度，均會(huì)讓投資者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期改變。

比如，短期金融供給非常多，投資者會(huì)產(chǎn)生金融周期上升的預(yù)期，則會(huì)不斷擴(kuò)大融資規(guī)模，房產(chǎn)資產(chǎn)開發(fā)及配置不斷增加，房?jī)r(jià)也會(huì)提高，并促使金融需求增加，短期內(nèi)金融供給的過度，變成了中長(zhǎng)期的上升金融周期。而反過來(lái)看，短期內(nèi)金融供給非常少，使得短期內(nèi)金融周期的預(yù)期下行，此時(shí)投資者會(huì)采用規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施，房產(chǎn)需求會(huì)減少，金融需求隨之減少，供給也會(huì)減少，最終出現(xiàn)長(zhǎng)期金融下行周期。所以，為降低房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)于金融周期的影響，必須加強(qiáng)預(yù)期管理，促使其穩(wěn)定。

2.2保證房地產(chǎn)周期預(yù)期的穩(wěn)定

我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)行了多次調(diào)控，可是作用不夠明顯，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的趨勢(shì)沒有變化。探究這一原因，是房?jī)r(jià)與預(yù)期間有著價(jià)格上漲而形成的上漲預(yù)期，不斷強(qiáng)化的上漲預(yù)期，會(huì)促使價(jià)格上漲，同時(shí)長(zhǎng)時(shí)間價(jià)格上漲，導(dǎo)致上漲預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈。如果房地產(chǎn)的價(jià)格不斷上漲，可能會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡的問題。并且，因房?jī)r(jià)問題引發(fā)的金融市場(chǎng)重大隱患，主要是房?jī)r(jià)過高引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡、金融資產(chǎn)大量積累在房產(chǎn)市場(chǎng)中。所以，應(yīng)當(dāng)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)周期的預(yù)期進(jìn)行穩(wěn)定。此過程中，不斷要對(duì)房產(chǎn)持續(xù)上升的周期預(yù)期進(jìn)行改變，還要規(guī)避房?jī)r(jià)快速降低導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)快速下行的周期預(yù)期的問題。關(guān)鍵點(diǎn)就是對(duì)“房住不炒”的堅(jiān)持，利用調(diào)控方法，排除投機(jī)性的房地產(chǎn)投資，排除投機(jī)需求。還有就是，對(duì)房產(chǎn)剛性需求給予大力支持，例如信貸政策方面，如果購(gòu)房者是剛性需求，不管是購(gòu)買新房或者二手房，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)姆龀终撸褓J款規(guī)模、首付款比例調(diào)低、利率水平調(diào)低等等。

再比如，對(duì)售房政策和購(gòu)房政策進(jìn)行完善，明確區(qū)分投資需求和剛性需求，執(zhí)行不一樣的政策，規(guī)避變相投機(jī)行為。利用一增一減的方式，使得房產(chǎn)市場(chǎng)需求保持平衡，使得房?jī)r(jià)不會(huì)過度波動(dòng)，此情況下可實(shí)現(xiàn)“住者有其屋”的目的，堅(jiān)持“房住不炒”，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)周期預(yù)期穩(wěn)定，才能使得房?jī)r(jià)保持合理穩(wěn)定[5]。就金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，則會(huì)由投機(jī)性的房產(chǎn)需求，轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂孕枨?，分散抵押貸款客戶，降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)質(zhì)量，降低金融周期波動(dòng)。

以完善和規(guī)范房地產(chǎn)交易體系為例子。建立健全房地產(chǎn)交易體系，可預(yù)防并控制房產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為。所以，政府應(yīng)當(dāng)抓住房產(chǎn)交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，健全房地產(chǎn)交易體系：其一，提高監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的力度，構(gòu)建符合本地實(shí)際情況的房產(chǎn)開發(fā)、預(yù)售、交易、登記和發(fā)證的制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中交易的透明性。其二，強(qiáng)化房地產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法工作，提高執(zhí)法的力度，對(duì)違規(guī)銷售、捂盤惜售、虛假套袋等不良行為嚴(yán)厲打擊，才能更好地維護(hù)剛性需求購(gòu)買者的利益，也能促使房產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)定水平，進(jìn)而減少房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于金融市場(chǎng)的影響。

3.結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)房地產(chǎn)的周期預(yù)期以及金融的周期預(yù)期進(jìn)行穩(wěn)定，才是預(yù)期管理的加強(qiáng)，進(jìn)而使得房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定，減少其對(duì)金融體系的影響，才能保持長(zhǎng)久的金融周期穩(wěn)定。

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