房地產公司融資中的納稅籌劃

楊焜 張惠忠 許無雙 趙超越

摘要：房地產行業對各地經濟社會發展起著舉足輕重的作用。作為資金密集型行業，做好融資中的納稅籌劃工作，是房地產公司生存發展的客觀要求。本文主要探討房地產公司融資中的納稅籌劃問題。

關鍵詞：房地產公司;融資方式;納稅籌劃

一、房地產公司融資中的納稅籌劃例釋

（一）銀行貸款

2020年，我國房地產開發企業國內貸款26676億元，同比增長5.7%，房地產相關貸款占銀行業貸款的39%。銀行貸款是房企傳統的融資方式。2020年底政府出臺的房企“三道紅線”、銀行“兩道紅線”分別從房企融資及銷售回款等方面對貸款融資進行不同程度的限制，中小房企貸款融資趨緊，但銀行對優質項目、品牌房企仍很看好。

如：大型房企甲公司開拓長租公寓項目，已購置土地，需融資2.40億元，具備銀行借款條件，利率為10%，息稅前利潤為8000萬元，公司股票每股股價12元。

假設按以下三種負債比例設計融資方案：（1）全部采用權益融資（負債比例為0）。公司需發行股票2000萬股。此時，不涉及利息費用，應交企業所得稅=8000×25% = 2000（萬元）。（2）負債：權益融資 = 2：3。公司需向銀行借款0.96億元，發行股票1200萬股。此時，支付的利息費用：9600×10% = 960（萬元），應交企業所得稅=（8000-960）×25% =1760（萬元）。（3）負債：權益融資 = 1：1。公司需向銀行借款1.2億元，發行股票1000萬股。此時，支付的利息費用：12000×10%=1200（萬元），應交企業所得稅=（8000-1200）×25% = 1700（萬元）。

綜上可見，在一定范圍內增加融資中負債比例，可以憑借利息的抵稅效應，降低稅負，但負債比例并非越大越好，選擇多元化融資渠道更好。

（二）發行債券

隨著政府對房地產行業調控力度的加大，發行債券成為近年來不少有條件的房企的重要融資方式。如，乙公司是一家優質房企，現決定參與某市的經濟保障型住房開發。在這方面，國家有專門的直接融資支持政策，因此公司擬通過發行債券融資。2019年1月1日，公司發行了面值為6000萬元債券，期限3年，票面利率8%，按年付息，此時市場利率為7%，公司以6200萬元的價格溢價發行。其中溢價產生的攤銷費用應在發行期內沖減相應利息費用。

如采用實際利率攤銷法，前兩年的溢價攤銷額比直線法下要少，利息費用也較多，這樣一來公司因發行債券所支付利息的抵稅效應更明顯，前期需納稅款相對較少。資金是有時間價值的，選擇使用實際利率攤銷法可以獲得延期納稅的好處。

（三）接受他人以房地產投資入股

接受其他企業以物業投資入股也是房企融資方式之一。公司接收物業投資后，可通過出售或出租方式獲得收益（融資），用于自身開發項目。在這一過程中要繳納契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅等稅，但相比通過銀行借款融資，此渠道可較快回籠資金，并避免大額借款利息。只要公司詳細計算其所得與所費，并考慮到投資方投資后對日后經營決策的影響，就能做出合理的稅收籌劃決策。

（四）股權式信托融資

近年來，股權式信托融資也逐漸成為房企融資的新方式之一。它是一種通過股權投資方式將信托資金用于實業項目投資的資金信托。通過該融資方式，一方面融資方房企能獲得資金用以開發新項目，解決資金缺口;另一方面，投資方也通過控制股權，及時了解投資用途，進而確保項目按計劃實施，保證了其資金安全。在這一過程中，涉及到融資房企按期支付給信托公司利息的所得稅扣除問題及土地增值稅問題。由于信托公司為金融機構，房企融資相應的利息費用可全額扣除。在計繳土地增值稅時只能按銀行同期利率計算的利息扣除。

（五）企業并購

如丙公司是一家中小型房地產開發企業，由于受各種因素影響，近期資金鏈特別緊張，而一家外地從事地產金融的丁公司現欲進入丙公司所在城市的房地產業。經洽談，丙公司決定接受丁公司的并購計劃。

如采用項目轉讓方式，根據有關規定，單獨轉讓房地產項目按銷售不動產計征稅款。丙公司應繳納增值稅等流轉稅及印花稅、土地增值稅、企業所得稅等。丁公司（收購方）因受讓取得房地產項目所有權，應繳納印花稅、契稅。

如采用股權轉讓方式，丁公司采取支付價款收購丙公司的大部分股權（如60%）的形式實現控股，由于交易中未發生權屬轉移，因此不屬于增值稅應稅范圍。丙公司（轉讓方）涉及的稅負主要是印花稅、企業所得稅，丁公司（收購方）涉及的稅負主要是印花稅。

根據現行稅法規定，通過計算比較上述兩種并購方式下雙方的稅負可以得出：股權轉讓方式下的并購較項目轉讓方式更節稅。因此，可以通過對并購方式的納稅籌劃，使轉讓方和收購方均能實現減輕稅負的目的。

二、房地產公司納稅籌劃應注意的問題

（一）及時關注國家政策的變動

近幾年有關促進房地產業健康發展的法規與政策不斷完善，房企在開展納稅籌劃時必須準確把握、靈活運用相關稅收法規與政策，容易增加稅務風險。

（二）全面考慮，避免一味追求稅負最低

房地產行業由于業務范圍廣泛、類型多元，因此涉及稅額往往較大，稅種繁雜，設計相關納稅籌劃方案時要全面考慮。如果一味追求降低某一二種稅的稅負，容易產生籌劃風險。

（三）引進和培養納稅籌劃專業人才

當下大多數房企仍將重心放在能獲取利潤、增加業績的業務上，對納稅籌劃重視不夠，這跟不少房企缺乏精通納稅籌劃專業人才有關。因此亟待引進和培養納稅籌劃專業人才。

參考文獻：

[1]文庚.新時期房地產納稅籌劃研究.納稅，2018（9）.

[2]趙加鋒.新時期房地產企業納稅籌劃研究.財會學習，2018（18）.

作者簡介：

楊 焜、許無雙、趙超越：嘉興學院財務管理專業17級學生。

張惠忠：嘉興學院商學院教授，碩士生導師，注冊會計師。