我國房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)與信貸市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀與聯(lián)動(dòng)性分析

韓佳琳

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)以及信貸市場(chǎng)之間具有密不可分的聯(lián)動(dòng)性，縱觀整個(gè)中國金融市場(chǎng)的發(fā)展歷史，我們的市場(chǎng)發(fā)展取得了一定的成就，雖然曲折但是前景一片光明。同時(shí)在我國金融市場(chǎng)發(fā)展的道路上，出現(xiàn)的種種問題也不容忽視，針對(duì)發(fā)展過程中遇到的問題要認(rèn)真進(jìn)行分析，制定切實(shí)可行的解決方案，為中國金融市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展指明方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng);股票市場(chǎng);信貸市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)和信貸市場(chǎng)的波動(dòng)不是相互獨(dú)立的，三個(gè)市場(chǎng)中任何一個(gè)市場(chǎng)的波動(dòng)都會(huì)對(duì)中國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和另外兩個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行產(chǎn)生很大的影響。這種背景下，相關(guān)研究人員需要對(duì)三個(gè)市場(chǎng)之間的聯(lián)動(dòng)性以及發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行深入分析，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)和信貸市場(chǎng)的健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)和信貸市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)

自1978年改革開放之后，我國的住房制度改革才被提出，2003年我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房價(jià)出現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì)，泡沫也逐漸顯現(xiàn)，直至2007年我國的各大金融機(jī)構(gòu)增加貸款利率，進(jìn)一步加強(qiáng)了針對(duì)房價(jià)的把控力度。2008年受全球金融危機(jī)的影響，我國的土地購置面積出現(xiàn)不同程度的下滑趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下行勢(shì)頭。為了緩解這一下降趨勢(shì)，政府又通過擴(kuò)張性政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀才有所改善，但這一刺激使房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速膨脹致使消費(fèi)者無力購買房屋，至此，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了有史以來最嚴(yán)峻的把控時(shí)期。直至2016年政府為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的進(jìn)一步惡化，經(jīng)過改革一致認(rèn)為通過信貸方式對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行把控，是最有效的改善房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的方式，雖然再之后政府也采取一些其他政策措施，但并沒有使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫消失。

2020年全球受到新冠疫情的沖擊，我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到了嚴(yán)重影響。國家對(duì)于目前嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，出臺(tái)了一系列政策，自2020年以來，我國的房地產(chǎn)土地購置面積有所下降，成交價(jià)款也相應(yīng)減少，隨著時(shí)間的推移，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，直到2020年11月，我國房地產(chǎn)投資才逐漸回暖，達(dá)到了6.8%的增長速度。

（二）股票市場(chǎng)

2005年至今是股票市場(chǎng)發(fā)展和股票市場(chǎng)矛盾解決完善的成熟時(shí)期，在這一年提出了股權(quán)分置改革試點(diǎn)。其間的2006年至2008年，上證指數(shù)發(fā)生了暴跌，最高暴跌幅度達(dá)到了4400多個(gè)點(diǎn)。2009年創(chuàng)業(yè)板在深交所成立，我國的股票市場(chǎng)進(jìn)入了新的篇章。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年11月在滬深交易所的上市公司已達(dá)3581所，總市值45.36萬億元，發(fā)行股市高達(dá)6.5萬億股，這些驚人的數(shù)據(jù)表明我國的股票市場(chǎng)已經(jīng)僅次于美國。

從我國股市的流通股本和流通市值來看，2011年至2021年，我國股票市場(chǎng)的流通股本達(dá)到了18994億股，合計(jì)61668億股。2015年我國股票市場(chǎng)的流通總市值達(dá)到高峰，隨著一系列政策的調(diào)整，2020年下半年流通總市值為64.81萬億元，有史以來的最高峰值。從我國股市的成交量來看，2015年的股市成交量高達(dá)17.10億股，2020年的股市成交量總共達(dá)16.74萬億股，但并未超越2015年峰值水平。從我國股市的成交金額來看，2020年股市的成交額達(dá)206.82萬億元，較2015年牛市的峰值有所下降，這期間2019年確實(shí)出現(xiàn)了萬億額的成交金額。雖然2020年受疫情影響，但是我國的滬深交易所的股票成交金額總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，隨著我國金融體系的逐漸完善和居民的投資理財(cái)觀念的提升，我國證券交易市場(chǎng)會(huì)持續(xù)活躍。

（三）信貸市場(chǎng)

隨著我國持續(xù)推進(jìn)金融穩(wěn)定發(fā)展和綠色生態(tài)文明建設(shè)，中國的金融業(yè)投資方向也發(fā)生了微妙的變化，綠色金融理念被提到了臺(tái)面上，綠色信貸規(guī)模逐漸被提上日程。所謂綠色信貸就是將更多的資金投入到環(huán)保、節(jié)能和綠色交通運(yùn)輸以及建筑等行業(yè)中。2015年9月，審議方案提出“建立綠色金融體系，推廣綠色信貸”。2020年10月，政府指出在未來的五年內(nèi)，我國要推動(dòng)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相結(jié)合發(fā)展均衡的綠色金融體系。近幾年，綠色金融發(fā)展速度逐漸加快，截至2020年末，我國各大金融機(jī)構(gòu)的綠色金融總貸款余額達(dá)到11.95萬億元，同比增長了3.46%。以交通運(yùn)輸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)以及郵政業(yè)為例，三者的綠色貸款總余額為3.62萬億元，電力、水利、熱力以及燃?xì)饽茉吹木G色貸款總余額達(dá)到3.51萬億元。這些數(shù)據(jù)表明，綠色金融投資發(fā)展正處于上升勢(shì)頭。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)以及信貸市場(chǎng)相關(guān)性研究

（一）投資組合理論效應(yīng)

馬科維茨提出投資組合理論，目的是確定在風(fēng)險(xiǎn)一定情況下的收益最大化，或者在一定的收益條件下的風(fēng)險(xiǎn)最小化。當(dāng)某資產(chǎn)的收益率出現(xiàn)上漲或者下跌，會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生相應(yīng)的變化，從而調(diào)整投資組合和投資偏好。當(dāng)投資組合中的多樣化投資數(shù)量增加時(shí)，會(huì)降低整體的投資組合的非系統(tǒng)化風(fēng)險(xiǎn)，逐漸趨近于市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)水平。因此，盡可能持有多樣化的投資組合才是降低非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的更好選擇。

將投資組合理論運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)也是相同的道理，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)都有各自的平均收益率和方差水平，也有各自的權(quán)重，兩者之間還存在相關(guān)系數(shù)，總的平均收益率代表著投資組合收益，方差代表著組合的投資風(fēng)險(xiǎn)水平。若房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均收益率在投資組合中的比例較高時(shí)，此時(shí)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)帶來更高的收益水平，反之投資股票市場(chǎng)。根據(jù)投資者自身對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期隨時(shí)調(diào)整兩個(gè)市場(chǎng)的投資比重。在考慮風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，問題相對(duì)復(fù)雜一些，首先，追求高收益的同時(shí)要注意組合投資的整體風(fēng)險(xiǎn)水平，當(dāng)投資于高收益資產(chǎn)時(shí)，也會(huì)帶來更高的風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)間存在相關(guān)系數(shù)，當(dāng)兩個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系，價(jià)格會(huì)出現(xiàn)同向變動(dòng)的情況，整體投資組合的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)偏高;當(dāng)兩個(gè)市場(chǎng)的相關(guān)系數(shù)是負(fù)相關(guān)的關(guān)系，價(jià)格會(huì)出現(xiàn)反向變動(dòng)的情況，在這種情況下，投資組合的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)有效地被降低了。因此，為了實(shí)現(xiàn)效用最大化，投資者要根據(jù)收益率、風(fēng)險(xiǎn)以及相關(guān)系數(shù)的變化而調(diào)整自己的投資組合資產(chǎn)比重。

（二）財(cái)富效應(yīng)

把財(cái)富效應(yīng)應(yīng)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)就會(huì)呈現(xiàn)出下面這種模式，當(dāng)其中一個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格上升時(shí)，增加投資者的投資信心，提高了投資者的消費(fèi)和支出水平，更多的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)中來，進(jìn)而推動(dòng)兩個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)一步上漲。下面就從兩個(gè)市場(chǎng)相互間的財(cái)富效應(yīng)方面進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于股票市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)可以理解為：如果消費(fèi)者有購房計(jì)劃，當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，一方面會(huì)增加消費(fèi)者的購房壓力，此時(shí)房價(jià)過高，怕?lián)?fù)不起購房的費(fèi)用;另一方面，這也意味著消費(fèi)者需要更多的資金來支付未來的房屋費(fèi)用，以及影響到消費(fèi)者對(duì)未來房價(jià)走勢(shì)的預(yù)判，這一系列因素都會(huì)削減消費(fèi)者現(xiàn)在的消費(fèi)支出。如果消費(fèi)者已經(jīng)購置房屋，那么此時(shí)房價(jià)的上漲對(duì)于消費(fèi)者來說就是再好不過的了，其手中持有的固定資產(chǎn)增值，同時(shí)對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)有了心理預(yù)期，消費(fèi)者會(huì)考慮把自有房屋出租，以這種方式增加持有的資金量，進(jìn)而增加現(xiàn)在的消費(fèi)支出和投資水平，這種情況可能會(huì)給股票市場(chǎng)帶來財(cái)富效應(yīng)。

股票市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)可以理解為：對(duì)于個(gè)人消費(fèi)者來說，當(dāng)股票價(jià)格上漲時(shí)，投資者持有的股票價(jià)格上漲，自身的財(cái)富增加，會(huì)影響他們的消費(fèi)支出，若此時(shí)以高價(jià)賣出股票，也會(huì)給消費(fèi)者帶來較大的紅利收入，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成貨幣并在市場(chǎng)上流通。這種方式提高了消費(fèi)者的消費(fèi)和投資水平，同時(shí)會(huì)推動(dòng)消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)這種固定資產(chǎn)的投資，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲。對(duì)于企業(yè)來說，企業(yè)的經(jīng)營狀況和市場(chǎng)環(huán)境都會(huì)影響其的發(fā)展，當(dāng)企業(yè)股票價(jià)格上漲時(shí)，企業(yè)的自有總資產(chǎn)增加，此時(shí)的企業(yè)會(huì)考慮擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模。

（三）信貸效應(yīng)

隨著如今金融市場(chǎng)的高速發(fā)展，銀行的信貸體系逐漸趨于完善，擴(kuò)大投融資額度，個(gè)人和企業(yè)越來越多的將自有資產(chǎn)作為抵押，通過信貸的方式進(jìn)行投融資，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)也越來越成為抵押資產(chǎn)的理想選擇，當(dāng)兩個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格上漲時(shí)，個(gè)人和企業(yè)的融資能力也相應(yīng)的提高了。

對(duì)于資金需求方來說，個(gè)人和企業(yè)可以將自有資產(chǎn)作為抵押從銀行借入資金進(jìn)行投資，若此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)或者股票市場(chǎng)價(jià)格上漲，個(gè)人或者企業(yè)更容易從銀行獲得融資額度，將這些借入的資金投資于其他資產(chǎn)以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，謀求更高利潤。通過這種方式，企業(yè)較強(qiáng)的融資能力和較大的生產(chǎn)規(guī)模能夠有效改善其經(jīng)營狀況，推動(dòng)企業(yè)的股票價(jià)值上漲，同時(shí)企業(yè)將融入的資金投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)，更會(huì)給企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營帶來莫大的好處。對(duì)于個(gè)人來說，也會(huì)提升自身的消費(fèi)投資水平。

對(duì)于資金供給者來說，銀行等金融機(jī)構(gòu)這些接納抵押品的機(jī)構(gòu)來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的價(jià)格上漲，意味著抵押品升值，有助于改善其內(nèi)部的資本負(fù)債表狀況，進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，改善經(jīng)營。如果資金的貸出方為企業(yè)，抵押品的升值將改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)價(jià)格的上漲。

三、結(jié)束語

我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著房價(jià)持續(xù)上漲的走勢(shì)，一方面，開發(fā)商還在不斷建造新樓盤，高樓大廈還在不斷的崛起，但是由于當(dāng)年處于房地產(chǎn)紅利時(shí)期的投資者們購置了大量的房屋，導(dǎo)致閑置空房過多，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)中真正能滿足市場(chǎng)需求的房屋供應(yīng)不足相沖突。另一方面，由于房價(jià)過高，導(dǎo)致很多有購房需求的居民沒有充足的資金購置房產(chǎn)。

為了實(shí)現(xiàn)資源配置的合理性，對(duì)于股票市場(chǎng)來說，應(yīng)該進(jìn)一步提高優(yōu)質(zhì)企業(yè)的上市計(jì)劃，同時(shí)注意優(yōu)化股市的結(jié)構(gòu)并加強(qiáng)監(jiān)管，杜絕違法行為，政府干預(yù)行為要適量，在市場(chǎng)出現(xiàn)問題時(shí)，盡量以市場(chǎng)化運(yùn)作規(guī)律解決問題，當(dāng)出現(xiàn)市場(chǎng)失靈現(xiàn)象時(shí)，需要政府出面進(jìn)行干預(yù)。當(dāng)然，銀行以及各大金融機(jī)構(gòu)也要加強(qiáng)信貸監(jiān)管力度，積極推廣綠色信貸，為了穩(wěn)定中國金融市場(chǎng)的發(fā)展，提高中國的金融實(shí)力，政府的合作至關(guān)重要。

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