對于土地交易與不動產登記銜接的對策綜合研究

盛麗君

摘要：本文主要針對土地交易與不動產登記銜接的對策展開研究，重點闡述了加強土地出讓與登記的銜接、加強土地轉讓與登記的銜接、加強土地抵押與登記的銜接、加強土地租賃與登記的銜接，旨在實現土地交易與不動產登記的順利銜接，希望為相關研究人員提供些許參考和指導。

關鍵詞：土地交易;不動產登記;銜接

土地交易和不動產登記之間的關系是緊密聯系、息息相關的，現階段，在不動產市場交易的確定、變更等方面，必須要借助登記基礎，以此來將效力價值充分發揮出來，而交易在登記方面發揮著重要作用，兼顧前提和保障等角色。所以必須要對土地交易與不動產登記之間的關系進行深入剖析，做好相應的銜接工作。

一、加強土地出讓與登記的銜接

要想順利銜接土地出讓和登記，銜接出讓合同和不動產登記薄是至關重要的，在相關政策法規中，要將相關要求納入其中，并不斷進行修訂，確保出臺法規與土地新政相符，避免出現矛盾問題。

首先，對于土地合同與不動產登記薄的銜接內容，要進行不斷細化，對于土地出讓合同來說，是土地出讓與土地登記的銜接的重要保障，同時也關系到監管內容能否順利實施。要想實現土地資源的高效利用，將土地全生命周期管理完整落實下去，土地全生命周期管理流程如圖1所示。在出讓合同中，出讓人要對土地利用要求與土地交 易限制這兩大問題予以高度重視。通常來說，在土地合同中，包含著較多的約束內容，對于納入登記薄的內容必須要進行高度明確化，然后加大登記過程的審查力度。所以要對《不動產登記暫行條例》相關規定進行深入分析【1】，貫徹落實好依法合規原則，在登記薄中，要納入合同約定的環保要求、投 入產出等提示性要求。土地登記審查工作流程如圖2所示：

其次，要提高對法律法規建設的重視程度，如果法律法規已經出臺，在登記方面，要關注出讓合同約定，合理化修訂土 地交易內容，確保與登記相互協調。要想防止兩者出現矛盾問題，要充分考量土地新政的思想、要求，并積極補充不動產統一登記相關細則，將出讓合同約定與登記密切融合在一起，積極運用不動產統一登記信息平臺。需要注意的是，登記要與合同約定的用地范圍相符。不動產統一登記信息平臺如圖3所示：

二、加強土地轉讓與登記的銜接

在這一方面，要加強分工合作的審查制度的構建，在規范土地轉讓行為方面，要將合法性、便捷性等原則踐行到位，由于取得土地使用權的方式有著明顯的差異性，在審核時，應加強分類分部門方式的應用【2】。首先，如果出自于非市場化出 讓，或省級以上政府有明確限制轉讓的土地，對于土地讓人 或交易部門來說，要實施重點審核，尤其對于交易的合法性、合同履約情況、繳稅情況等。并且在登記時，還要積極納入土地交易審核意見。其次，如果土地屬于市場化方式，且省 級以上政府對于限制轉讓的要求并不高，在轉讓時，免去了出讓人進行前置審核這一環節，而登記部門在審核時，要著重考慮法定的轉讓條件。

三、加強土地抵押與登記的銜接

在制定《不動產登記條例實施細則》時，要分析各地在操作中經常容易出現的問題，并明確辦理登記手續的必要條件，同時，也要將督查和管理力度提升上來，對登記操作行為進行嚴格規范，如果在辦理抵押登記方面，出現違規行為，應將責任追究機制的作用發揮出來，對相關責任人實施嚴格處理。此外，政府不應過渡干預抵押權人、抵押物價值，旨在將市場在配置資源中的作用發揮到極致。

四、加強土地租賃與登記的銜接

在這一方面，要對劃撥用地改變用途違規出租經營行為的管制或放開問題進行深入探討。首先，基于法律視角，這種行為是不合法的，必須要注重嚴厲禁止和查處。一旦不加以嚴格管理，極容易對市場的肅清、公平等造成影響，甚至會浪費和流失諸多土地資產流失。但是在某種程度上，這種行為對于盤活存置建設用地具有明顯的作用，不斷提高土地市 場的激活水平，發揮出對于產業結構轉型升級的促進作用。如果禁止力度過強，極容易對存量用地的盤活利用造成限制。劃撥土地擅自改變用途，屬于不合法行為，再加上沒有通過正規渠道出租經營，這種行為必須要通過法律制度來予以糾正和監管。

五、結束語

總而言之，土地交易與不動產登記之間有著密切的聯系，在銜接過程中，要高度注重土地出讓與登記、土地轉讓與登記、土地抵押與登記、土地租賃與登記等方面的銜接，使土地交易與不動產登記形成協調統一的有機整體，滿足合法性、合理性要求，從而不斷改善土地交易市場。

參考文獻：

[1]黃東海，侯惟原，趙榮軍. "招拍掛"土地首次登記權籍調查優化分析[J]. 中國土地，2020，No.412（05）：25-26.

[2]郭威，楊慧娟. 不動產登記糾紛"民行交叉"解決機制的路徑困境與優化——以登記行為的界分為基礎[J]. 中國土地科學，2020，v.34;No.271（10）：36-43.

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