多元供給主體保障租購并舉住房制度研究

范文帥

摘要：加快培育與發展租房租賃市場，形成“租購并舉”的住房市場體系，是新時代我國房地產市場發展的重中之重。黨的十九大報告指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”本文以國家住房制度改革目標為指引，通過發現現行住房租購并舉存在的問題，推動形成多元供給主體保障租購并舉住房健康發展的長效機制，滿足人民群眾多樣化住房需求。

關鍵詞：多元供給主體;租購并舉;可持續發展

一、引言

黨的十九大報告提出，”加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，彰顯住房回歸“居住屬性”的改革導向，明確了住房制度的改革目標。建立“租購并舉”的住房制度，有利于保持房地產市場平穩健康發展，是實現住有所居的有效途徑?！百彙钡囊欢嘶馃?，“租”的一端薄弱，長期“重售輕租”不利于市場穩定健康，可見補齊住房體系中“租”這個短板的重要性。

二、“租購并舉”制度的現狀

（一）購房市場火熱

1.內部原因

土地資源具有稀缺性;房子供應是有限的，而人們的需求不斷增加，導致房價上漲。其次，房地產具有資本品與消費品的雙重屬性，但人們將住房視作投機炒作與謀利的工具。從圖1看出，2010年-2019年我國房地產投資總體上呈上升趨勢，較于2010年，2019年投資額為132194.26億元，比2010年48259.4億元提高了27倍，上升趨勢明顯。

2.外部原因

經濟快速增長，城市化加速，人口加快集聚等因素也會導致房價上漲。我國經濟增長良好，城區范圍不斷擴大。而且，由于我國省份較多，各地區差別較大，房地產呈差異化發展態勢，市場分化明顯，人們大多往大城市集聚，導致當地房價上漲。受人口老齡化影響，二孩全面放開，三孩提上議程，刺激人口增長，購房需求加大。

（二）租房市場薄弱

首先，供應量短缺。租賃市場供給短缺，在一些人口集中涌入的大中城市，租賃住房供應顯著不足。其次，租賃市場層次化不足，市場租賃房源“老齡化”。最后，住房租賃管理法規體系不健全，部分法規脫離租賃市場實際。

三、“租購并舉”制度各供給主體協同合作的問題分析

（一）政府角色定位不清，職責履行缺失

從購房端來看，房地產投資的過熱與失衡，有些地方政府為片面追求經濟快速發展，人為地將其他資源全部用于房地產的開發建設中;部分地方官員為了提高個人政績，利用土地資源招商引資，大搞政績與形象工程。從租房端來看，有些項目將保障性住房的“經濟”、“適用”原則拋在一邊，出現保障性住房規劃建造標準過高，面積超大等現象，導致住房困難家庭難以承受租售壓力。

（二）社會化租賃機構不成熟，供需矛盾突出

一方面，租賃機構遭遇發展瓶頸。經營模式固化，租賃機構高價吸收房源，低價出租給租客，以搶占市場份額，但并沒有成熟的融資模式和穩定的資金鏈。盈利模式不成熟。住房租賃機構裝修、物業、人力等支出大，造成租賃市場的虧損狀態，經營難以長期維持。服務能力有待提升，住房租賃機構規模不斷擴大，但其服務質量和管理水平卻被忽視，對于租房的年輕人造成一定的心理落差。

（三）個人投資住房帶來“炒房熱”，對出租住房排斥

從購房端來看，投資房地產收益高。相對于房價漲幅而言，銀行存款利率等利潤率小，股市等投資風險較大，投資者更愿意把錢更多地放在投資房地產上，積極參與炒房。從租房端來看，大城市外來務工人員越來越多，而租賃期限的長短不固定;閑置的房子可能是學區房，或者具有指定用途，導致出租人不愿對外租賃。

四、協同推進“租購并舉”制度各供給主體的解決路徑

（一）明確政府角色定位，履行政府職責

從購房端來看，政府應合理調控住房需求，遏制過度投資、投機，控制當前過旺的住房需求。必須落實和完善有區別的稅收、信貸政策;對違規轉讓住房的房地產開發企業、中介服務機構依法查處;控制房屋拆遷規模，加強拆遷計劃管理;加大結構調整力度。從租房端來看。明確落實政府主體責任;制定保障住房政策及法律法規制定，出臺一些優惠政策;實現土地資源合理配置。

（二）社會租賃機構專業化發展，解決供需矛盾

社會化的租賃機構要轉變開發模式，保證開發商利潤的前提下更多的滿足人們的住房需求。其次，借助互聯網平臺。研發更便利的租賃平臺，方便租客，提升服務品質，并實現對租客與房屋的有效管理，推動行業從同質化競爭向差異化競爭轉變，向機構化、品牌化、市場化方向發展。最后，企業要進行金融創新，盤活租賃住房資產，擴大住房租賃供給。

（三）縮小收入差距，承租人轉變思想觀念

從購房端來看，造成“炒房”熱度居高不下的原因在于收入分配差距的擴大，房價過快增長會造成中低收入者生活水平的下降，拉大貧富差距，因此縮小收入差距可以使房地產市場趨于正常化。從租房端來看，住房租賃首先應該明確住房租賃行為規范。一方面訂立合同，形成契約關系。另一方面，加強住房租賃登記備案管理。其次，國家政策應該由出租人向承租人傾斜，保障承租人的利益。

五、結語

近年來，我國房地產價格水平偏高，居民住房可支付能力不斷下降，住房市場的供需矛盾突出。住宅的雙重屬性決定了我國住宅市場租購并舉的供給制度。必須加快培育和發展住房租賃市場，形成“租購并舉”的住房市場模式。通過構建政府、市場與個人協同合作的供給方式，研究商品房與保障性住房兩類供給并存的內在機理，保障供給多樣性，進而形成住房市場平穩健康發展的長效機制。

參考文獻：

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