房地產企業開發成本核算問題探討

孫永會

摘要：限房價、競地價，房地產企業土地紅利、金融紅利階段已經結束，成本核算與管控精細化管理的微利時代已經到來，面對房地產行業成本的多樣化、復雜化，如何進行科學有效的成本核算，成為眾多房地產企業面臨的重點、難點問題，本文對房地產企業成本核算，以及管制方面存的問題及解決對策，進行了研究分析，以供參考。

關鍵詞：房地產企業;開發成本;核算;問題;對策

近年來，人工成本加大、原材材料價格上漲，限房價，競地價，房企賺錢越來越難，房地產企業的開發周期長，要經過前期拿地及立項設計、施工建設及竣工備案，銷售及交房等多個環節，各個環節都有大量的成本投入，各個階段也都有不同的成本管控空間，按房地產開發企業在產品開發過程中，發生的各項費用支付，可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施、開發間接費等，房地產企業成本構成復雜，資金投入大，相應的風險也高，而房地產行業成本核算與管控，在整個項目的管理過程中有著非常重要的作用，最終影響項目的利潤的實現，因此正確的成本核算及分攤方法，在房地產企業整個項目開發的過程中，就顯得十分重要，關乎企業的健康發展。

一、房地產企業開發成本核算概述

（一）房地產企業開發成本核算的內容

房地產企業開發成本核算的內容，是指在開發經營過程中在開發現場發生的各種耗費，包括土地出讓金、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費及開發間接費，開發成本的核算是房地產開發企業會計核算的中心環節，開發成本的核算貫穿于所開發項目的始終，通常按照所開發項目的自身開發特點，設置開發成本的具體會計科目，核算和歸集項目開發過程中發生的開發成本及費用，開發成本代表了所開發項目的整體成本，也反映了項目的管理水平。

（二）房地產企業開發成本核算對象

房地產企業開發成本核算對象，是指為歸集和分配產品開發、建造過程中的各種耗費而確定的費用承擔單位，即以什么項目為對象來歸集開發費用，合理確定成本核算對象，是正確進行開發產品核算的基礎。

房地產開發項目所開發產品較為復雜，也可能有多個成本核算對象，按可否銷售原則，可以分為可售開發產品與不可售開發產品;按使用功能的不同可分為商業、公寓、住宅以及學校幼兒園公建配套等多個成本核算對象;同一小區因結構不同可分為多層、小高層、高層、別墅等多個成本核算對象;按是否裝修還可以分為毛坯、簡裝和精裝等成本核算對象;按權益區分原則，可以分為合作建房、受托代建以及自主開發等成本核算對象;也可以按照定價差異原則，區分不同的成本核算對象。

（三）房地產企業開發產品成本的分攤方法

房地產企業開發產品的成本分攤方法，包括建筑面積法、預算造價法、占地面積法、層高系數法、直接成本法還有個別計價法等，分攤方法多種多樣，如果采用不同的分攤方法，將直接放大這種差異，所以房地產開發企業應結合項目的實際情況，采取最妥當的分攤，做到合理合規，真實準確地反映各個業態的實際成本，為各個業態的定價等管理決策提供

依據。

二、房地產企業開發成本核算存在的問題及原因

（一）房地產企業開發成本核算口徑不統一

房地產企業開發成本核算周期長，從拿地到竣工決算，再到驗收合格才算一個完整的成本核算周期，這期間所有發生的與開發項目相關的支出都要歸集到開發成本當中去，企業在實際經營過程中會發生各種支出，對于房地產企業來講，因為土地增值稅可以享受加計扣除的政策，有的企業在進行財務核算時，將期間費用歸納到開發成本里邊去了，還有的將有些開發成本納入到期間費用去了，另外，實際支出的不同的成本在進行歸集時，將建筑安裝成本與基礎設施費混淆，將開發間接費與前期費用混淆等，影響企業財務指標的分析，給決策層帶來錯誤引導，不利于成本管控。

（二）房地產開發企業的成本核算對象確定不合理

一般情況下，房地產開發企業以每一獨立開發項目作為成本核算對象，但對于開發面積大分期分區域工期長的項目，也可以每一區域或是每一期作為成本核算對象，房地產開發企業在確定成本核算對象時經常會出現一個誤區，比如他進行了一個小區的開發，賬面上就一個成本核算對象，還有就是僅依據項目所在的區域進行分期核算，以每一期作為一個成本核算對象，這是不合理的，一個小區當中可能是一個成本核算對象也可能是多個成本核算對象;還有就是在在劃分成本對象時過于細化，將每一棟樓每一種業態都作為一個成本核算對象，造成企業財務人員工作量大大增加，成本對象劃分不合理，都會影響企業成本核算的整體質量，不利于企業對開發成本的分析。

（三）房地產開發企業在成本分攤方法上不準確

房地產開發企業的開發成本在分攤方法上，沒有統一的標準，實務操作中，房地產開發企業通常情況下根據確定成本核算對象，統一按照建筑面積（可售面積）來分配開發成本，有的則是以追求當期利潤或是減少當期利潤為目標，根據當期結轉的收入倒推成本，在各產品業態成本方面，價格高的多轉成本，價格低的少轉成本，在成本的分攤上更是隨意，導致成本核算不準確，賬面成本不能反映所開發產品的真實成本，不能為企業經營決策提供準確依據。

（四）房地產企業開發成本核算管控滯后

房地產企業開發項目的開發周期長，要經過前期拿地及立項設計、施工建設及竣工備案，銷售及交房等多個環節，各個環節都有大量的成本投入，各個階段也都有不同的成本管控空間，但受施工進度，工程結算進度以及票據的取得情況等因素，影響開發成本數據的完整，成本的管控工作大多于事后分析，能做到事中跟蹤就已經很不錯了，事前控制基本被忽略，所開發項目的整個生命周期中因為缺乏有效的全面性的成本控制，進而影響企業的總體利潤。

三、房地產企業開發成本核算的改進措施

（一）完善成本核算管理制度，統一開發成本核算口徑

房地產開發企業應當建立完善財務管理制度，明確房地產項目開發成本的核算標準與內容，細化各個核算科目的內容，統一口徑，減少人為因素對開發成本核算歸集的影響，將開發經營過程中發生的各項成本費用，首先按照企業會計準則中關于開發成本核算口徑的相關規定，會計核算口徑不明確的可以參考企業所得稅法及其土地增值稅法關于房地產開發成本核算口徑的相關規定，將企業實際發生的開發成本和費用準確、合理地分配到所開發項目的各個環節和核算對象，以便于根據需求隨時提取各類成本數據。

（二）合理劃分開發成本核算對象

開發成本核算對象的劃分，不能單純地以可否銷售、業態功能或是結構層高等來進行劃分，要綜合考慮開發項目的前期規劃、并結合是否分期開發，以及可否銷售、結構、裝修、層高、業態功能等方面，綜合分析后確定合理的成本核算對象，通常情況下，一個房地產項目開發成本核算對象的劃分，首先要考慮政府批準立項，與其相關的配套設施，在此基礎上再結合業態功能進行劃分。

在會計科目的設置上，在開發成本一級科目下根據政府批準立項的情況分期分別下設土地成本、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費及開發間接費，在此基礎上再綜合考慮業態功能等分別劃分不同的核算對象。總之，開發成本核算對象的劃分，既要有利于企業對發開發項目的管理，也要考慮到后期清算時的相關規定，不能顧此失彼。

（三）合理選取開發成本分攤方法

房地產企業開發成本的分攤方法很多，主要包括占地面積法，個別計價法、預算造價法、建筑面積法等，個別計價法無疑是準確的形式，缺點是消耗人力物力，開發成本的分攤要結合受益和配比的原則合理進行歸類，如針對土地成本，每棟樓按照占地面積法進行分攤，而對于該棟樓的不同業態則需要按照建筑面積法進行二次分配，這樣能夠準確反映不同的業態的實際占有的土地成本，建筑安裝成本則應結合施工合同、預算造價以及結算情況據實分配更為合理，對于其他在開發建筑過程中發生的共同成本如公共配套設施費、前期工程費、基礎設施費以及開發間接費，則按照建筑面積法分配更為合理。

（四）建立自立項到最終產品銷售的全生命周期開發成本的動態管控

房地產企業應當建立成本控制制度，對于開發成本的管控，不僅僅只是對實際成本的控制，而應當從項目立項策、設計、開工建設、竣工驗收、銷售等階段的涵蓋整個生命周期的成本動態管控，在項目的開發過程中，房地產開發企業應當根據項目進展情況分月、季、半年、年度對所開發項目進行動態成本管控，對各個階段進行科學嚴格的成本控制，定期對成本進行動態分析，及時對比實際成本與預算成本的差異并分析產生差異的原因，及其對利潤的影響程度，并制定改進措施，確保所開發項目利潤目標的實現。

四、結論

綜上，房地產企業應重視并加強開發成本的核算工作，對于企業在開發成本核算中存在的問題，要分析產生問題的原因及其對開發項目目標利潤實現的影響程度，并結合企業自身的經營情況，內在需求，從企業內部制度的建設及其管理上不斷改進和完善，讓企業開發成本的核算更加準確，并逐步建立起企業自身的標準化成本核算體系，無論是在開發成本科目的設置、成本費用的核算歸集、產品的核算對象的劃分上都形成標準化管理，既能夠為企業在發展戰略發展前端做利潤預測時提供技術支撐，也能夠為企業在實際經營中提供準確的數據支持，從而提高企業的核心競爭力，保證企業的持續良性發展。

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