存量個人商業性住房貸款LPR定價基準轉換

陳燕芳

作為金融改革的核心內容之一， 中國的利率市場化改革在2019年正式拉開了序幕，自2019年10月起金融機構發放的貸款定價基準須以LPR加點方式形成。同時這進一步深化利率市場化改革，中國人民銀行公告〔2019〕第30號對存量浮動利率貸款將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。人民銀行在公告中對存量浮動利率貸款釋義為2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。包含個人貸款和企業貸款，個人貸款又包含個人消費類貸款和商業性個人住房貸款。個人消費類貸款期限相對來說較短，普遍采用的為中國人民銀行一年期或三年期的基準利率，個人消費類貸款浮動調整周期銀行一般設定有按月調整、按季調整、按半年調整、按年調整等，因消費類貸款貸款的金額相對較小、期限較短，且目前銀行辦理的個人消費類貸款大多為循環類貸款產品，隨借隨還，同時部分銀行為鎖定利潤，避免利率下行帶來的利息損失，對部分個人消費類貸款合同執行固定利率，所以個人消費類短期內利率調整對貸款利息利率損失影響并不大。而對存量以浮動利率計息的商業個人住房貸款來說，商業性個人住房貸款期限較長，最長期限可達30年，存量商業性個人住房貸款一般采用的為五年期中國人民銀行基準利率（簡稱：人行基準利率）上浮或下浮比率來定價，利率按年調整，額度相對較高，銀行大多以浮動利率計息，且多數銀行的商業性住房按揭貸款在個人貸款中所占的權重相對較高，利率下行會喪失部分利潤。雖然在中國人民銀行公告要求僅調整商業貸款部分對公積金個人住房貸款不做調整，但部分地方公積金中心也對公積金貼息類個人住房貸款（公積金貼息類個人住房貸款屬于商業性個人住房貸款，屬銀行表內業務）。借款人僅支付公積金貸款利息，商業貸款利息與公積金貸款利息差額由公積金中心支付給銀行）做了LPR轉換要求，將原合同約定的人行基準利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形式。那么存量房貸定價基準轉換應如何選擇？

首先，說明下對公眾來說相對較為陌生LPR，所謂LPR，也稱為貸款市場報價利率（Loan Prime Rate， LPR）是由具有代表性的報價行，根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算并公布的基礎性的貸款參考利率，各金融機構應主要參考LPR進行貸款定價。目前LPR報價行有18家銀行組成：5家國有大行、5家股份制銀行、2家城商行、2家外資銀行及2家民營銀行。LPR有兩種類型期限利率，分別為為1年期LPR及五年期以上LPR。每月20日發布，遇節假日順延。銀行的商業性住房貸款利率普遍采用五年期以上LPR為定價基準加點形式執行。對于存量商業性住房貸款轉換是以何種類型期限利率，是否可選？存量商業性住房貸款轉換期限利率由各家銀行指定，根據剩余貸款期限來設定采用何種期限利率，應用較為廣泛為轉換后以五年期以上LPR為定價基準加點形式執行;部分銀行對剩余貸款借據期限為五年以內（含）貸款轉換后以一年期LPR為定價基準加點形式執行，剩余貸款借據期限為五年以上商業性個人住房貸款轉換后以五年期以上LPR為定價基準加點形式執行。對浮動利率計息的商業性個人住房貸款轉換后以五年期以上LPR為定價基準加點，浮動點差（BP值，1BP=0.01）小于以一年期LPR為定價基準加點。如借款人轉換前借據利率為5.4%，以五年期以上LPR（2019年12月20日一年期LPR為4.8%）為定價基準加點，浮動點差為“加60BP”;以一年期LPR（2019年12月20日一年期LPR為4.15%）為定價基準加點，浮動點差為“加125BP”。一般來說，何種期限利率為銀行設定，無法變更，借款人可選擇或與銀行協商什么呢？

借款人可選利率依據方式或重定價日。利率依據方式可選固定利率或浮動利率。固定利率指貸款合同簽定后至合同結清貸款存續期間內，合同（借據）均采用合同約定的借據利率，利率均不予變更。浮動利率是指貸款合同簽定后至合同結清貸款存續期間內，合同（借據）按合同中約定的重定價日，以重定價日適用的利率期限及約定的浮動點差做相應的調整，利率按年調整變更。

選擇固定利率可鎖定利率，減少因利率上行帶來的利息損失的風險;相應的失去的機會成本為利率下行帶來的融資成本下降。銀行業在利率上行時期，對銀行資產（銀行發放的貸款）多數采用以浮動利率計息，增加資產收益;在利率下行時期，多數采用以固定利率計息，鎖定收益，規避利率風險。借款人可與銀行反向操作，選擇利率依據方式。如借款人選擇浮動利率可重新與銀行協商借款合同的重定價日，如何選擇？

原存量人行基準利率的商業性個人住房貸款合同利率按年調整，重定價日普遍為次年1月1日。多數銀行保留了原合同的重定價日外，在借款人轉換時增加了可選擇的重定價日，一般為貸款實際發放日對月對日（具體根據銀行簽署的補充協議）。如選擇次年1月1月，那每年重定價日是以上一年度12月20日發布的LPR相應期限利率加補充合同（一般在定價基準轉換時簽署的）中約定的浮動點差（BP）作為下一年度的房貸利率; 如選擇貸款實際發放日對月對日，那每年重定價日是以貸款發放日對月對日的適用的LPR相應期限利率加補充合同中約定的浮動點差（BP）作為下一年度的房貸利率。例：借款人貸款于2015年5月20日發放的貸款，2020年借據利率為5.1%，于2020年4月10日選擇LPR定價基準且以浮動利率作為利率依據方式，重定價日為次年1月1月，浮動點差30BP; 客戶在轉換后首次重定價日為2021年1月1日，2021年1月1日至2021年12月31日執行的利率為4.95%（2020年12月20日五年期以上LPR利率為4.95%=4.65%+30BP）。若選擇貸款實際發放日對月對日，客戶在轉換后首次重定價日為2020年5月20日，2021年5月20日至2021年5月19日執行的利率為4.95%（2020年4月20日五年期以上LPR利率為4.95%=4.65%+30BP）。LPR是一個變量，LPR利率按月發布，更加市場化。以LPR作為定價基準的浮動利率貸款，利率會根據LPR的變動而變動。以LPR為定價基準的浮動利率房貸合同一年一調整，未來LPR趨勢無法預估，故無法比較不同重定價日哪種更優惠。

究竟如何選擇，其實要看借款人本人具體情況，個人還款能力，如果借款人房貸在目前可承受范圍內，或是貸款余額相對較低不希望波動太大，或是原借款合同利率相對處于一個較低水平;借款合同余額=借款合同總金額—已歸還貸款金額，借款合同余額關系每月的還款額，主要表現在每月應還利息金額，同時借款合同余額金額多少與每月還款額（包含每月應歸還的本金及利息）、定價基準的轉換的總成本及風險成正比 。借款合同余額大那么每月還款額就高，定價基準的轉換的總成本及風險就高，反之借款合同余額少那么每月還款額就低，定價基準的轉換的總成本及風險低。定價基準轉換風險主要是指由LPR利率上行引起以浮動利率計息的商業性個人住房貸款利率上漲。所以對于這部分借款人可考慮選擇LPR定價基準的固定利率。

如果借款人有提前還款預期或近期有出售房產的計劃，那可選擇LPR定價基準的浮動利率，重定價日可選貸款實際發放日對月對日，畢竟可享受目前的利率下行帶來的優惠。

部分地區的省、市公積金中心要求銀行對公積金貼息業務進行存量浮動利率貸款LPR定價基準轉換，公積金中心公告基本與人民銀行公告相似。因公積金貼息貸款合同，借款人支付利息是以公積金貸款利率計息，所以無論如何選擇影響都不大。

總之，如果轉換成LPR固定利率，其實對目前房貸影響并不大，如果轉換成LPR浮動利率那就要關注下每月公布的LPR的利率趨勢。借款人要根據自己具體情況綜合考慮，選擇機會只有一次。