有關推進物業服務管理高質量發展的探究

尹超

摘要：根據黨的十九大關于加強和創新社會治理、提高保障和改善民生水平的決策部署，我廳圍繞推動物業服務融入基層社會治理、提升物業服務管理水平開展了調研，在摸清現狀、分析問題的基礎上，提出了推進我省物業服務管理高質量發展的幾點思考。

關鍵詞：高發展;高質量物業;服務管理

隨著我國技術水平以及物業行業的飛速發展，大量新技術與物業項目結合也日趨緊密。一方面，技術的革新升級都會帶來行業的巨大發展，不僅提升了客戶價值，同時也帶來了生活品質的改善;而另一方面，隨著房屋建筑使用功能的增多、信息化技術的應用和樓宇設備的更新換代，對現代物業管理服務在技術管理水平上提出了更高的要求。

一、存在的主要問題

（一）企業經營方面

首先，物業公司的專業化程度不高。取消物業經紀人的專業資格并取消物業服務公司的資格后，降低了物業市場準入門檻，降低了公司質量，且事故發生期間及之后的監督體系建設不完善。員工參差不齊，專業服務水平不高;二是尚未建立質量和價格始終如一的服務體系，低收費和收費困難是物業界普遍的現象。隨著人工成本的增加，由于無法滿足業主的實際要求，因此物業公司常常通過降低服務標準或侵犯所有者的公共利益的方式來換取利潤，這就形成了一個惡性循環;第三，物業小區仍然存在許多問題。在一些社區的開發建設過程中，出現了停車位不足，房屋質量隱患等問題，使業主將矛盾在交付后移交給了物業公司。

（二）政府監管方面

一是宣傳和法規執行不力。一些城市的街道和社區在對規定的理解和操作上存在偏差，并且某些規定沒有得到令人滿意的執行效果;二是綜合管理不足。一些行政部門行動緩慢或未能對社區的違法和異常行為采取行動，造成了隨便搭建及違法操作等問題，這些問題長期困擾著居民。一些特許經營單位不收取終端費，就會交由物業來代收，從而導致服務存在缺失[1]。

（三）業主意識方面

一方面來看，業主自身的意識不強。一些業主并沒有基于合同和消費的角度看待物業管理，不具備積極參與的意識，同時也沒有在必要的時候行使監督權;另一方面來看，業主委員會的自治作用依然不到位。在社區居委會以及街道等的指導下，未能積極參與到工作中來，在當地居民的監督下，也未能依法捍衛自己的權利。

二、推進物業服務管理高質量發展的思考

（一）加強物業市場行業監管

首先需要加強對整個物業市場的監督。二是將房地產服務規范和評級標準制定出來。對于物業而言，可以制定按等級收費的物業服務指導定價制度，定價全部按照服務標準來制定。第三，建立健全服務業信用評級體系。建立省級物業服務公司和項目經理的信用信息管理措施，建立健全“雙隨機”現場檢查機制，加強對房地產服務公司經營行為的檢查，加大對違法行為的處罰力度。

（二）落實基層社會治理責任

作為居民生活的基本場所和社會治理的基本單位，需在居民區建立健全工作協調機制，主要包括街道辦事處、業主委員會社區居委會等，整合資產服務管理，過渡到基層社會治理，維護社會和諧穩定，促進居民安居樂業。一方面可以在辦事處建立物業服務聯合會議系統，另一方面可以由社區鄰居委員會支持街道辦事處開展物業服務。第三是按照法律法規加強業主委員會的自我管理。業主會必須自覺接受街道和社區的指導和監督，不斷改善自我，依法履行職責[2]。

（二）推進老舊小區物業服務

首先將“棄管”老舊住宅區財政補助制度進行建立與健全。由當地的街道辦事處作為主導，主要改造那些基礎設施、損壞相對嚴重、建設年代相對久遠、單位保修期已滿以及“棄管”至兩年以上的那些老舊住宅。改造時需要由業主主導，多方籌集改造經費，也可由財當地財政適當的給予補助。再者，需要加強力度對設施設備進行改造，例如可以對老舊住宅的供氣供水供電以及網絡情況進行組織調查，并針對性的予以改造計劃。此部分的改造資金可以由業主進行分攤，也可由政府進行適當的補助。對于改造后的小區，可以實現一戶一表的計費制度。第三方面可以將老舊小區由物業服務企業進行接管。在整改過后，對于那些居民公共意識較強、繳費資源度較高以及小區基礎條件較好的小區，可以直接由街道社區進行指導，組織相關人員成立物業自管委員會，如果部分小區的各方面基礎條件不盡人意，同時也不具備較為專業化的服務條件，這時可以采用社區管理的方法為主，同時由公益性的企業對這些小區提供一定的維修服務，將這種服務作為過渡模式[3]。

（四）建立行政執法監督制度

始終基于按照“誰主管，誰負責”的原則，各地區將行政監督和執法職能擴大到物業服務區域，并制定明確的綜合管理部門的職責清單。對于住宅部門而言，主要負責監督和管理房屋綜合體的完工，嚴格把控房屋建筑質量，嚴禁出現一切違法建筑。對于公安部門而言，需負責居民區的公安管理、指導和執行安全消防任務，加強對流動人口的管理，協調業務流程。對于司法部而言，主要負責指導鄰居和社區建立和改善居民的調解組織和工作機制，并加強對居民社區中沖突和糾紛的指導和調解。對于環境保護署而言，需負責監測住宅區的生活噪聲和周圍的商業噪聲。對于質量監督部門而言，主要負責住宅區電梯，機械停車設備和鍋爐等特殊設備的安全監督。對于工商部門而言，主要負責治理居民社區內非法成立的公司。對于計價部門而言，主要負責房地產服務收費的監督管理。

結語：

綜上所述，對于物業管理行業而言，必須積極融入現代城市建設中，堅持特色、先進、集約化發展道路，以物業管理行業的變化和升級為出發點，不斷提高物業服務質量。進一步加強物業管理行業的影響力，促進經濟社會發展，實現可持續、高質量的發展。為建立一個宜居，安全，和諧的社區，需始終堅持以人為本的服務宗旨，著力完善資產管理工作體系，不斷提高物業管理水平和產業發展水平，與現代城市兼容。

參考文獻：

[1] 《中國物業管理》編輯部. 學習貫徹習近平總書記重要回信精神推進物業管理行業高質量發展[J]. 中國物業管理，2020（4）：1-2.

[2] 用智慧賦能和標準建設推進行業高質量發展-第五屆產業園區物業管理發展論壇暨產業園區物業服務企業聯盟會議在大連成功召開[J]. 中國物業管理，2019（7）：4-5.

[3] 謝羅群. 智慧賦能、標準服務，推進園區高質量發展——訪成都嘉善商務服務管理有限公司總經理李軼梅[J]. 城市開發（物業管理），2020（8）：28-29.

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