房地產一般計稅項目土地增值稅清算的地價處理方式

劉婧珊

摘要：隨著社會的不斷發展，尤其是改革開放以來，我國的經濟得到了突飛猛進的發展。各行各業遍地開花，猶如雨后春筍，蓬勃發展。房地產業也在其中迅速壯大，國家對其的一些政策也在不斷的改進、推出。自2016年5月1日起，全國范圍內房地產業營改增開始施行。這一稅制改革將對建筑及房地產業各個方面產生重大影響。本文將會從多個方面去分析房地產一般計稅項目土地增值稅清算的地價處理方式，希望對大家能有所幫助。

關鍵詞：計稅項目;增值稅;清算

在國家的層面上講，政策是站在一定的高度去調節與管理基層各方面的一個宏觀調控手段，它代表著一個大的方向。對于房地產業營改增就是其對房地產業進行調控的方法之一，它的施行對房地產來說是百利而無一害的。下面就系統的對其進行講述與分析。

1.房地產業營改增的政策規定

1、《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11期），這些都是理論依據，為房地產營改增提供有利的理論依據。

2、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入，這是來源于《關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》中的一段內容。具體的內容還有很多，可以參考相關的網文或者專業書刊[1]。

2.關于納稅人、稅率及征收率

1、納稅人，是一個不太陌生的詞語。在境內銷售不動產，是指所銷售的不動產在境內。這里有兩類納稅人，一般納稅人和小規模納稅人。這兩者是有一定的區別的：（1）申請方式不同：企業要成為一般納稅人，需要先提出申請，才能成為一般納稅人，而小規模納稅人，則不需要申請，只要企業去稅局辦理就可以了;（2）增值稅稅率不同：一般納稅人是13%、9%及6%，小規模的是3%：（3）計算方法不同：一般納稅人是用銷項發票減去進項發票的差額乘以稅率來計算的，而小規模是用收入直接乘以3%來計算的[2]。

2、房地產開發企業銷售自行開發房地產項目適用稅率為11%，征收率為5%，這一點也是需要強調的。

3.應納稅額是需要具體計算的

增值稅的所謂的計算方法，大概分為：一般的計稅方法和簡單的計稅方法。其具體的計算方法是有點復雜的，可以參考相關的文件或者專業的網絡文章，在這里就不詳細說明了。其計算的原則是很人性化的，也是經得起理論與實踐的考驗的，而且是非常專業的。

4.增值稅清算案例

在這里講述一個案例，以便于理解。有一個房地產公司某年開發銷售B項目，其可以銷售的建筑總面積為100萬平方米，這是一個相對來說比較大的體量。截至到某年底，已經銷售的建筑面積為90萬平方米，已經占可售面積的90%。這個銷售速度還是很快的，現在的房地產行情還是挺好的。依據稅務機關的一些要求，需要辦理增值稅清單的申報等流程。其具體的申報流程和計算方法比較復雜，在這里就簡單描述一下。取得土地使用權需要支付的金額是8億元，開發成本是22億，其開發費用應該按照取得的土地使用權和開發成本之和的10%扣除后，轉讓房地產收入總額為5.4億元，已經繳納可以扣除的房地產有關的稅金3億零240萬，最后沒有賣出的房屋面積為10萬平方米，按照已經賣出的面積的平均價格計算估計是7000萬元左右[3]。這些數據都是可以通過專業人員去計算清楚的，這里就不細致計算了。

企業第一次收入的成本和稅金結轉的處理結果為：（說明：為了書寫方便，以下數值都乘以一萬元為案例真實數值）借：預收的賬款5.4億;貸：主要經營的業務的成本279000（80000+220000+10000）÷100x90）;貸：開發的產品279000;單位的建筑面積成本等于（清算時的扣除項目的總額減去清算時扣除的與房地產相關的稅金額度）除以總共可以售出的面積;第一次清算轉讓的扣除項目的數額等于單位建筑面積的成本的總額度乘以第一次清算所轉讓可售建筑面積加上與房地產有關的相關稅金;再轉讓后需要扣除的項目金額=單位建筑面積的成本乘以再轉讓可售建筑面積加上再轉讓與其開發的房地產有關的稅金。

還有很多具體的計算細節，本文就不在此詳細表述了，可以參考相關專業人士的具體算法予以分析，或者專業書籍予以了解。

5.關于土地增值稅清算

所謂土地的增值稅清算就是指納稅的相關人員在符合土地的增值稅的清算條件之后，按照有關法律、法規，計算出房地產開發項目應該繳納的土地增值稅的稅費，結清該房地產項目應該繳納的土地增值稅款的行為[4]。

5.1基本的規則

納稅人的相關四大原則：（1）真實性原則;（2）實際支付原則;（3）合法有效原則;（4）合理分攤原則。

5.2征管的相關方形式

需要納稅的人在項目全部建成結算前轉讓房地產獲得的相關收入，由于關系到很多復雜的問題，而沒有辦法算出土地增值稅的，可以預征土地的相關增值稅。

5.3清算的一些條件

對于房地產已經開發的項目全部建成后、已經賣出的;整體轉讓沒有建好決算房地產開發的相關項目;可以直接轉讓土地使用權的。

6.土地增值稅的清算有它的地價處理方式

土地的價格方面有五類：1、基準的地價：反映城市鄉鎮以及農村地價的標準，作為相關政府部門對土地價格實行的大方面的管理。2、標定的土地價格：反映宗地在一般的市場條件下正常的地價水平。3、交易的底價：反映宗地在不同市場條件下的地價水平。4、成交的價格：反映具體宗地在土地市場交易中的現實的價格。5、其他的價格：由以上四種類型的土地價格衍生出的可供抵押貸款土地稅收等各方面的土地使用價格。稅收是國家的一個重要的收入來源，依法納稅是每個人乃至某個企業應盡的義務。有了稅收國家才能有足夠的資金去建設一些基礎的設施、增強國防等，使祖國越來越強大。

7.土地增值稅清算面臨的問題及建議

現階段，房地產開發方式日趨多樣化，開發工程中相關資料繁多，給清算工作帶來不少難度。土地增值稅常常被認為是基層稅務機關征管難度最大的稅種之一需要引起稅務機關的關注。

7.1完善政策法規：由于土地增值稅尚未立法，各個地方房地產開發的情況千差萬別，給基層清算審核工作帶來很多困難。無規矩不成方圓，政策法規方面一定要不斷改進、完善，趕上社會進步的發展[5]。

7.2基層操作執行缺乏政策依據：開發成本主要在收益對象間分攤，稅企雙方存在很大的分歧，嚴重影響稅法原則，缺乏一定的執行力。應該制定更加完善的理論基礎，在出現問題的時候，能夠合情合理的去處理。

7.3風險應對不受納稅評估數據影響，這是由于土地增值稅清算數據繁多造成的。我國目前正處在深化改革、加強建立土地增值稅評估機制的關鍵時期。為了提高清算審核的效率和質量。有一個良好的績效體系是十分重要的。其一、一定要加強對員工的過程考核，制定更有針對性的目標考核標準。其二、切實落實制度。第三、通過獎懲制度，促進稅務局的長遠發展。

8.總結

土地增值稅清算的地價處理，雖然是一個非常復雜的問題，但是，它在房地產一般計稅項目中是非常重要的，所以不管是從理論上，還是從實際工作中都要予以重視。具體該如何處理這個事情，大概有以下幾個方法：盡快出臺稅法典，提升稅法法制水平;完善各個稅法細節性問題，將其沒有很大的漏洞，并能讓其發揮最大的效能;最后就是要理論付諸于實踐，讓其在房地產一般計稅項目土地增值稅清算中真正的發揮作用。

參考文獻：

[1]楊溯.RZ房地產開發公司土地增值稅清算案例研究[D]. 華南理工大學.

[2]李曉光.房地產項目車位的土地增值稅清算處理探析[J].注冊稅務師，2020，No.205（02）：47-48.

[3]唐明順.淺議房地產企業關于土地增值稅清算問題的幾點建議[J].消費導刊，2018，000（021）：127.

[4]王文娟.房地產開發企業土地增值稅清算制度研究[D]. 西南政法大學.

[5]孟繁璋.房地產企業土地增值稅清算的討論[J].財會學習，2014（01）：48-49.