公允價值計量在投資性房地產企業應用研究

周玉梅

摘要：隨著改革開放的不斷深化，為了與國際會計準則、國際財務報告準則接軌、推進我國資本市場規范發展和深化經濟改革，我國在2014年頒布了《企業會計準則第39號——公允價值計量》。準則頒布至今已有七年之久，公允價值的應用范圍在逐漸擴大但是應用進程緩慢，因此對公允價值的應用研究就顯得尤為重要。文章以JY股份公司為例，分析了企業應用公允價值計量模式對其財務指標的影響，指出了公允價值在應用過程中存在的問題并提出了相關建議。

關鍵詞：公允價值;投資性房地產;財務指標

1.引言

自2014年第39號準則的頒布以來，我國投資性房地產中應用公允價值計量模式的情況還并不普遍，采用公允價值計量的企業占比少并且公允價值的應用發展緩慢。據統計，2014年，滬深兩股2472上市公司中，有978家公司擁有投資性房地產，其中只有34家采用了公允價值模式，占比為3.48%。而截至2018年，3557家上市公司中，擁有投資性房地產的企業上升至1608家，但采用了公允價值計量模式的企業只有72家。占比僅為4.47%。可以看出經過5年的發展，上市公司中采用公允價值計量模式的企業只增長了38家，增長速度緩慢。

2.公允價值在金隅股份有限公司中的應用

2.1公司介紹

北京JY股份有限公司，成立于2005年12月，于2009年在香港以H股上市，于2011年在上海證券交易掛牌上市。自上市以來JY對投資性房地產就以公允價值模式進行計量，截至2018年，JY總資產132，262，681，913.30元，其中投資性房地產10，487，725，592.87元，占比7.93%。

2.2.對財務指標產生的影響

2.2.1對資產負債率產生的影響

資產負債率反映了公司的償債能力，該指標的高低在一定程度上影響了公司的融資能力。資產負債率的高低對資金密集型的房地產企業顯得尤為重要。2010年至2016年，JY公司的資產負債率分別為63.59%、64.96%、60.26%、64.87%、66.47%、62.37%和59.71%，JY公司所處行業的資產負債率為74.5%、75.42%、75.2%、76%、77%、77.7%和78.3%，由此可以看出JY公司的資產負債率在行業中處于較低水平，房地產行業的資產負債率在74%～79%之間浮動，JY公司的資產負債率在59%～65%之間浮動，而據國泰安數庫，2012年至2015年房地產行業中采用公允價值的公司的資產負債率平均值在60%～75%之間。

總體來看，采用公允價值計量模式的公司的資產負債率低于行業平均水平，說明采用公允價值計量模式可以在一定程度上降低資產負債率，從而提高公司的償債能力，這有利于公司在市場上進行融資活動。

2.2.2對凈利潤的影響

公允價值計量模式的應用增加了JY的凈利潤。公允價值計量模式下的公允價值變動損益會對企業的利潤產生影響。2010年至2018年，JY公司的凈利潤分別是191433萬、148332萬、239673萬、130286萬、117299萬、224790萬、223581萬、91152萬和16941萬;JY公司的公允價值變得損益分別為64015萬、77034萬、93620萬、67172萬、62828萬、60218萬、59267萬、51388萬和50893萬;公允價值變動損益對利潤的影響為33.44%、51.93%、39.06%、51.56%、53.56%、26.79%、26.51%、56.38%和30.04%。

由這些數據可以看出，公允價值計量模式的應用增加了JY在2010年至2018年的凈利潤。首先，公允價值變動損益對公司凈利潤的貢獻率最低為為26.52%，最高為56.38%，平均影響程度為41.03%。其次，采用公允價值計量模式之后，固定資產、無形資產不需要再計提折舊，這會減少公司成本、費用的支出，從而使得利潤增加。所以總的來看公允價值計量模式的應用對JY的凈利潤的平均貢獻率會高于41.03%。

2.2.3 對每股經營活動產生的現金流量的影響

對于房地企業而言，當期開工項目目數量、國家宏觀調控政策都會對企業的經營活動造成影響。因此，各期經營活動產生的現金流量會存在波動。加之采用了公允價值計量模式后，投資性房地產公允價值也會隨市場價格的波動而波動，所以企業每股經營活動產生現金流量也的波動會更加明顯。

3.應用公允價值計量模式存在的問題及建議

3.1存在的問題

首先，在房地產市場出現泡沫時，會導致企業利潤虛高，利潤大幅度增長但是并沒有實際利潤的流入，這種虛高的利潤不利于企業的經營管理，可能會導致資金鏈的斷裂。其次，公允價值難以可靠持續的取得，我國公允價值多依靠評估機構進行評估，因此存在一定的主觀性，這導致上市公司為了粉飾報表可能會出現人為操縱利潤的現象。

3.2建議

一方面相關政府部門在準則設計、實施和監管時需加強合作，加強執行力度，為各企業提供應用公允價值的共享平臺，對市場信息進行及時反饋，提高企業使用公允價值計量的可操作性。另一方面政府也應該加強對評估機構的監督和檢查，加強懲罰力度，提高違法成本。還應對審計人員和資產評估人員的職業道德進行評估和考量，使得審計機構和資產評估機構能夠保持較高的獨立性。

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