基于萬科財務報表的投資及發(fā)展建議研究

摘要：萬科從1988年開始進入房地產行業(yè)，經(jīng)過幾十年的發(fā)展與沉淀，已成為業(yè)務聚焦全國經(jīng)濟最具活力的經(jīng)濟圈及重點城市的城鄉(xiāng)建設與生活服務商。本文選取萬科集團2017—2020年的資產負債表、利潤表以及現(xiàn)金流量表，選取資產負債率、現(xiàn)金流量比率等相關指標，研究其盈利能力、償債能力以及營運能力等財務狀況，以及分別從投資者，債權人，企業(yè)管理者角度出發(fā)，分析萬科集團現(xiàn)狀并提出針對性的建議。

關鍵詞：房地產企業(yè);萬科集團;財務報告

1.萬科財務狀況分析

1.1財務比率分析

1.1.1公司償債能力分析

通過對近四年的數(shù)據(jù)進行計算后可知萬科流動比率低于企業(yè)合理流動比率2，但考慮到不同行業(yè)的性質，房地產行業(yè)屬于負債率較高的行業(yè)，流動比率通常小于2。但需注意，萬科的流動比率有逐年降低的趨勢。同時，速動資產主要從資產流動性的角度評價償債能力。萬科的速動資產比率較為穩(wěn)定，近四年基本維持在0.45左右，處于行業(yè)平均水平。從現(xiàn)金比率來看，比較合理的現(xiàn)金比率需維持在0.2左右，而萬科現(xiàn)金比率近幾年小于0.2，短期償債能力較弱。同時，萬科的資產負債率呈現(xiàn)先增后減的趨勢，說明近幾年其負債總額增幅超過資產總額，加大了萬科的償債負擔，財務風險明顯上升，企業(yè)自身也注意到了這點，積極采取措施降低其負債水平，使之回落到2020的81.37%。但在同行業(yè)中仍處于較高水平。同時考慮到產權比率也處于較高水平，基本高于500%，故財務風險較高。

1.1.2公司盈利能力分析

近年來萬科銷售凈利率、毛利率以及凈資產收益率正處于不斷上升趨勢，可以看出萬科在保持營業(yè)收入額增長的同時合理控制營業(yè)成本，企業(yè)利潤空間較大，營業(yè)毛利較高，盈利能力強。但是2019年凈利率和毛利率都有小幅的下降，主要原因有2019Q4實現(xiàn)的投資收益同比下滑了較多，對全年業(yè)績增速有一定影響。而2020年受到疫情影響，凈利率下滑，稅后毛利率下滑和計提存貨跌價準備是拖累凈利潤率的兩大因素。

1.1.3公司營運能力分析

房地產企業(yè)的存貨周轉率較低，加之近幾年房地產行業(yè)響應穩(wěn)定發(fā)展的政策要求使得近年來周轉率基本有下降趨勢。而總資產周轉率、流動資產周轉率和固定資產周轉率從2017年有所下降但從2018年開始有所回升，可知萬科正采取積極的方式提升營運能力。萬科的存貨占流動資產比例過高，這是房地產企業(yè)的特殊性導致。另外通過對比這4年的應收賬款周轉率，我們可以發(fā)現(xiàn)，應收賬款周轉率逐年提升，只是在2020年疫情影響下稍微有所回落，表示萬科按時收回了大量應收賬款，壞帳的發(fā)生幾率減少，營運能力總體趨勢良好。

1.1.4公司成長能力分析

通過計算發(fā)現(xiàn)萬科的營業(yè)收入增長率在2017年波動較大，增長率僅為1.01%， 2018年的營業(yè)收入增長率比2017年增長22.55%，其增長主要得益于物業(yè)服務和其他業(yè)務增長，說明在我國住房市場整體增速大幅度放緩的情況下，物流，服務可能成為萬科未來的新增長點。萬科利潤增長在2017，2018年都維持在30%多點，利潤增長主要得益于營業(yè)成本的下降而導致的營業(yè)利潤增加，這對于營收規(guī)模超過2000億的企業(yè)凈利潤影響很大。而總資產增長率的增長趨勢可以看出萬科最近在規(guī)模擴張上較為謹慎。

2.萬科總體分析

2.1投資者角度

從短期來看，在供地新政、金融監(jiān)管趨嚴背景下，公司財務較為穩(wěn)定、融資成本存在優(yōu)勢，拿地優(yōu)勢顯著;從中長期來看，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”等導向下，萬科不斷轉換其營運模式，房企拿地容錯率大幅下降。萬科融資管控、品牌優(yōu)勢突出的特點更契合未來行業(yè)發(fā)展趨勢，有比較長期的上漲空間。到目前為止，萬科的股份持有機構已經(jīng)超過了160家，流通股的占比已經(jīng)超過了萬科總股的百分之四十。公司多元化經(jīng)營表現(xiàn)出色，地產開發(fā)基本盤維持穩(wěn)健，對當前A股股價對應2021-2023年進行估值后預測PE分別為7/7/6倍，H股股價對應2021-2023年預測PE估值分別為6/6/5倍，估值具備較強吸引力。

2.2債權人角度

根據(jù)財務分析預測，，萬科負債水平有逐年下降的趨勢，但是萬科由于行業(yè)性質，負債率還是處于較高水平。這樣看來風險管理顯得尤為重要因為不僅房地產行業(yè)是高風險行業(yè)，市場環(huán)境也變得越來越嚴格，所以債權人也應該提前構建有效的財務風險預警系統(tǒng)，預測風險發(fā)生的可能性及危害程度，以便做好應對措施，保障資金安全。

2.3管理者角度

萬科資產負債率整體較高，導致其承擔的財務風險較大，因此企業(yè)應當通過各種途徑轉換融資方式，可以通過引入新的投資者，建立戰(zhàn)略合作伙伴關系等，降低資產負債率。也可以尋求降低企業(yè)融資成本的途徑，降低利息的壓力。

同時萬科存貨比例相對較高，長時間的高庫存會影響企業(yè)的資金鏈，同時，房地產市場價格波動較大，長時間積壓也會造成市場風險導致貶值。因此，企業(yè)應當實行積極的銷售策略，以此降低企業(yè)的庫存，減輕企業(yè)的財務壓力。

3.結論

文章通過對萬科企業(yè)股份有限公司近四年進行分析后，給予了投資者，債權人，管理者一些建議，希望對他們能有所幫助，這也是本文的研究意義所在。但是不管怎樣，財務分析還是不能說明一切，投資者若想投資還需進行更加細致的研究。且文章僅引用萬科四年的財務數(shù)據(jù)進行趨勢分析，其結論在一定程度上可能不夠準確，以后還應做到提高財務分析的專業(yè)性和數(shù)據(jù)的準確程度。

參考文獻：

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[3]王冬慧. 輕資產運營模式下的萬科財務績效評價研究[D].河北師范大學，2020.

作者簡介：劉蔚（1998-），女，湖北宜昌人，碩士，寧波大學，研究方向：金融風險。