基于萬科財務報表的投資及發展建議研究

摘要：萬科從1988年開始進入房地產行業，經過幾十年的發展與沉淀，已成為業務聚焦全國經濟最具活力的經濟圈及重點城市的城鄉建設與生活服務商。本文選取萬科集團2017—2020年的資產負債表、利潤表以及現金流量表，選取資產負債率、現金流量比率等相關指標，研究其盈利能力、償債能力以及營運能力等財務狀況，以及分別從投資者，債權人，企業管理者角度出發，分析萬科集團現狀并提出針對性的建議。

關鍵詞：房地產企業;萬科集團;財務報告

1.萬科財務狀況分析

1.1財務比率分析

1.1.1公司償債能力分析

通過對近四年的數據進行計算后可知萬科流動比率低于企業合理流動比率2，但考慮到不同行業的性質，房地產行業屬于負債率較高的行業，流動比率通常小于2。但需注意，萬科的流動比率有逐年降低的趨勢。同時，速動資產主要從資產流動性的角度評價償債能力。萬科的速動資產比率較為穩定，近四年基本維持在0.45左右，處于行業平均水平。從現金比率來看，比較合理的現金比率需維持在0.2左右，而萬科現金比率近幾年小于0.2，短期償債能力較弱。同時，萬科的資產負債率呈現先增后減的趨勢，說明近幾年其負債總額增幅超過資產總額，加大了萬科的償債負擔，財務風險明顯上升，企業自身也注意到了這點，積極采取措施降低其負債水平，使之回落到2020的81.37%。但在同行業中仍處于較高水平。同時考慮到產權比率也處于較高水平，基本高于500%，故財務風險較高。

1.1.2公司盈利能力分析

近年來萬科銷售凈利率、毛利率以及凈資產收益率正處于不斷上升趨勢，可以看出萬科在保持營業收入額增長的同時合理控制營業成本，企業利潤空間較大，營業毛利較高，盈利能力強。但是2019年凈利率和毛利率都有小幅的下降，主要原因有2019Q4實現的投資收益同比下滑了較多，對全年業績增速有一定影響。而2020年受到疫情影響，凈利率下滑，稅后毛利率下滑和計提存貨跌價準備是拖累凈利潤率的兩大因素。

1.1.3公司營運能力分析

房地產企業的存貨周轉率較低，加之近幾年房地產行業響應穩定發展的政策要求使得近年來周轉率基本有下降趨勢。而總資產周轉率、流動資產周轉率和固定資產周轉率從2017年有所下降但從2018年開始有所回升，可知萬科正采取積極的方式提升營運能力。萬科的存貨占流動資產比例過高，這是房地產企業的特殊性導致。另外通過對比這4年的應收賬款周轉率，我們可以發現，應收賬款周轉率逐年提升，只是在2020年疫情影響下稍微有所回落，表示萬科按時收回了大量應收賬款，壞帳的發生幾率減少，營運能力總體趨勢良好。

1.1.4公司成長能力分析

通過計算發現萬科的營業收入增長率在2017年波動較大，增長率僅為1.01%， 2018年的營業收入增長率比2017年增長22.55%，其增長主要得益于物業服務和其他業務增長，說明在我國住房市場整體增速大幅度放緩的情況下，物流，服務可能成為萬科未來的新增長點。萬科利潤增長在2017，2018年都維持在30%多點，利潤增長主要得益于營業成本的下降而導致的營業利潤增加，這對于營收規模超過2000億的企業凈利潤影響很大。而總資產增長率的增長趨勢可以看出萬科最近在規模擴張上較為謹慎。

2.萬科總體分析

2.1投資者角度

從短期來看，在供地新政、金融監管趨嚴背景下，公司財務較為穩定、融資成本存在優勢，拿地優勢顯著;從中長期來看，在“穩地價、穩房價”等導向下，萬科不斷轉換其營運模式，房企拿地容錯率大幅下降。萬科融資管控、品牌優勢突出的特點更契合未來行業發展趨勢，有比較長期的上漲空間。到目前為止，萬科的股份持有機構已經超過了160家，流通股的占比已經超過了萬科總股的百分之四十。公司多元化經營表現出色，地產開發基本盤維持穩健，對當前A股股價對應2021-2023年進行估值后預測PE分別為7/7/6倍，H股股價對應2021-2023年預測PE估值分別為6/6/5倍，估值具備較強吸引力。

2.2債權人角度

根據財務分析預測，，萬科負債水平有逐年下降的趨勢，但是萬科由于行業性質，負債率還是處于較高水平。這樣看來風險管理顯得尤為重要因為不僅房地產行業是高風險行業，市場環境也變得越來越嚴格，所以債權人也應該提前構建有效的財務風險預警系統，預測風險發生的可能性及危害程度，以便做好應對措施，保障資金安全。

2.3管理者角度

萬科資產負債率整體較高，導致其承擔的財務風險較大，因此企業應當通過各種途徑轉換融資方式，可以通過引入新的投資者，建立戰略合作伙伴關系等，降低資產負債率。也可以尋求降低企業融資成本的途徑，降低利息的壓力。

同時萬科存貨比例相對較高，長時間的高庫存會影響企業的資金鏈，同時，房地產市場價格波動較大，長時間積壓也會造成市場風險導致貶值。因此，企業應當實行積極的銷售策略，以此降低企業的庫存，減輕企業的財務壓力。

3.結論

文章通過對萬科企業股份有限公司近四年進行分析后，給予了投資者，債權人，管理者一些建議，希望對他們能有所幫助，這也是本文的研究意義所在。但是不管怎樣，財務分析還是不能說明一切，投資者若想投資還需進行更加細致的研究。且文章僅引用萬科四年的財務數據進行趨勢分析，其結論在一定程度上可能不夠準確，以后還應做到提高財務分析的專業性和數據的準確程度。

參考文獻：

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作者簡介：劉蔚（1998-），女，湖北宜昌人，碩士，寧波大學，研究方向：金融風險。