現行金融環境下房地產融資現狀及融資方式

徐旭純

摘要：房產企業面臨著更加嚴格的監管環境，金融監管處罰力度逐漸加大，想要更快速和有效地獲得融資，需要嘗試新的融資方式，嘗試房地產信托、房地產證券化、房地產私募基金等新融資方式獲得資金，但一定要保證融資符合法律規定和政策規范，才能免于處罰，維護自身利益。

關鍵詞：現行金融環境;房地產融資現狀;融資方式

我國經濟組成中，房地產經濟是非常重要的部分，但是房地產呈現出階段性快速發展特點，隱藏著非常多風險，所以應對房地產市場應進行一些政策性調控。對信貸政策的調整是主要措施，避免房地產投資過熱問題，限制了房地產融資行為[1]。此種金融環境下，房地產企業融資情況不容樂觀，但房地產行業是典型的資金密集型行業，開發前期需要大量的資本投入，經過很長一段時間才能有資金回籠。為保證房地產開發項目的正常運行，房地產企業需要進行融資。為此，房地產從業人員應當就房地產融資的現狀進行分析，找出更適合的融資方式，以充足資金保證房產市場的穩定健康發展。

1.現行金融環境下，房地產面對的融資困難

1.1金融監管更嚴格

在疫情防控更加嚴格以及效果顯著的背景下，我國經濟持續穩定復蘇，從一定角度去看，意味著我國今年的貨幣政策會慢慢地回到常態，有一些階段性的金融措施會逐漸退出。而在現今復雜多變的內外環境之下，國內經濟發展依舊面臨著很多不確定因素的影響，此時經濟恢復缺少良好的基礎，整體的貨幣政策也不會出現“急轉彎”的改變。當下，中央已經明確指出，資金一定會向薄弱環節、重點領域等方面傾斜，同時會更加重視金融風險的防范與化解，針對房地產金融，一定會用更加審慎嚴格的管理制度，多地嚴查購房首付款來源和經營貸違規流入房地產市場，限制房企融資的‘三道紅線’試點實行。

1.2處罰力度加大

近年來，對房地產的監管處罰力度不斷提升。整理我國銀監會給出的權威數據可見：處罰機構的數量逐漸增多，罰款金額逐漸提高。例如，2021年3月，由于存在信貸資金違規流入房地產市場等問題，溫州民商銀行、樂清農商銀行、甌海農商銀行被中國銀保監會浙江溫州監管分局分別開出罰單，三家銀行合計被罰款595萬元，多位負責人也被警告或者罰款。

2021年需要處置的不良貸款還會增長，所以，要加大力度穩中求進，保證在經濟和銀行金融體系的可承受范圍內;同時積極穩妥地促進房地產市場平穩健康發展，強化反壟斷和防止資本無序擴張。當前正是前期寬松信貸政策的風險開始積聚的時點，因此監管對2021年不良處置規模的預測很大程度上是從實際出發的體現。尤其在寬信用轉向穩信用的過程中，新增不良的規模會快速積累，但由于前期集中的處置，存量的壓力至少不會在今年爆發，而是呈現未來兩年平均分布的特點。這也意味著2021年、2022年的處置壓力不會小[2]。

2.現行金融環境下，房地產的融資方式

房地產企業為更快速和有效地獲得融資，開始嘗試新的融資方式。

2.1房地產信托

房地產信托是信托公司通過集合信托計劃募集資金，將其投入房地產項目中，為委托人獲取一定的收益。根據資金投向的不同，房地產信托業務可分為債權型、股權型、收益權型以及混合型四種模式。在現今房地產行業政策及房地產金融監管依然趨嚴的背景下，房地產信托監管也將更加嚴格，房地產行業未來將減少債權類信托規模，積極探索信托融資業務模式，加快向股權型模式的轉型，以適應新的市場形勢。

2.2房地產證券化

以股票、債券、投資基金等一些證券化的工具，應用到房地產融資中。將房地產投資轉變成證券投資，一般可分成兩種形式，其一為抵押貸款債權證券化;其二為投資權益證券化。執行宗旨為，把高價值的房地產做詳細劃分，進行動產化，發揮證券市場優勢，使得房地產可獲得大眾資本以及專業經營，將風險分散，從而將更多資金引入到房地產企業中，拓展房地產融資渠道。

2.3房地產私募基金

這符合集合投資制度，通過對房地產收購、管理和開發等一些環節獲取收入。當前階段，房地產領域之中有很多房地產私募基金。房地產私募基金的特征：固定收益比較少，呈現浮動化收益;同股同權的結構比較多;多夾層投資少，股權投資較多。對于房地產私募基金進行管理，主要是行業自律，關聯交易以及利益沖突所進行的管理還不是很全面。在目前銀行信貸收緊及嚴監管的背景下，房地產私募基金可以直接吸收社會資金，為房地產企業拓寬新的融資渠道。房地產私募股權基金在目前銀行信貸收緊及嚴監管的背景下是大勢所趨，未來將有非常大的發展空間。

3.新金融環境下，房地產企業融資實現的策略

3.1強化企業自身的治理

房地產企業要正面面對行業融資結構扭曲的問題，構建良好融資結構的機制，提高對企業預算的約束力度，提高投資者監督力度，讓公司具備有效約束機制和激勵機制，才能正確地進行負債籌資。另外，房地產企業融資結構方面的決策，不能單純考量現實因素的影響，還要考量未來因素的影響，設計長遠、有助于房地產企業發展的融資策略，促使房地產企業平穩發展。

3.2創新多樣化融資

房地產企業必須積極探索銀行貸款之外的融資方式，必須緊緊抓住當下金融市場良好發展的機遇，以現有渠道為基礎，實現多元化的發展。例如，形成房地產企業的合作模式，各個房地產企業可進行合作，取長補短，發揮各自優勢，采取合作模式進行房地產項目開發，從而避免項目過大而出現項目開發中斷、資金周轉中斷的問題，使得房地產項目順利推進。

4.結束語

綜上所述，房地產企業身處在嚴峻的金融監管環境中，應強化企業自身的治理，積極采用合規合法的新型融資方式，才能安全地獲得資金，免于銀監會處罰。保障房地產項目順利進行，獲取一定利潤。

參考文獻：

[1]陸長江.金融監管趨嚴下房地產企業現狀及融資模式分析[J].現代商貿工業，2019，40（03）：92-93.

[2]張國良，卞政.當前市場環境下房地產企業融資面臨的問題及應對措施[J].經營與管理，2020（1）.