海倫堡地產： 急沖千億業績凸顯質量危機

蘇垚 雷玄

海倫堡旗下物業公司海悅生活向港交所遞交招股書已近5個月，狀態仍為“處理中”。實際上，這已經是海倫堡三年內第三次沖擊上市。2018年、2019年，海倫堡地產先后兩次提交招股書，均以失敗告終。

為了實現“上市夢”，海倫堡定下了三年沖刺千億的業績目標，沖出廣東、走向全國，大肆擴充土地儲備，下沉到三四線城市，摒棄了高端產品開發路線，在高負債、快周轉的路上一路狂奔。

然而，未迎來IPO敲鐘的高光時刻，各種房屋交付問題卻紛至沓來。海倫堡地產擴張期拿下的土地，經過3年開發，在2021年迎來密集交付期。據不完全統計，僅2021年8月，海倫堡旗下出現了6個項目陷入質量危機。

海倫國際依云郡

未完工即交付？

近日，云南省昆明市海倫國際依云郡樓盤的一位業主稱，“收房時，約23萬精裝價，房屋內僅有衛生間的馬桶、洗臉盆和淋浴噴頭，廚房間使用的抽油煙機、消毒柜，客廳半邊墻的吊頂。我們業主的訴求是要么重裝，要么退錢，哪怕精裝改毛坯都可以。”

據了解，依云郡樓盤共有八棟樓，該業主購買的是1棟。按合同約定，1棟樓本應在2021年4月30日交付，而直到2021年7月30日，業主才得到收房通知。

“除精裝問題，小區內還存在不少未完工的區域。”業主繼續說道，“接房時，有些房屋的入戶門是空的，門窗沒有安裝，部分樓層仍在裝修中。有業主將陽臺推拉門拆開后，發現墻內填充著建筑垃圾。”

“不僅如此，目前電梯只到一層，無法通往地下室。地下共三層車庫，但是目前只有地下一層的一半空間可以正常停放車輛，其他區域堆放著木頭、沙子和渣土等廢棄物。”

“另有接房的業主在下雨后發現臥室墻面出現鼓包，原來是樓外墻有洞滲入了雨水。除此之外，小區內堆積了不少建筑垃圾，草坪也被鏟除了。”有業主稱，“收房時，開發商并未出具竣工驗收備案證。”

9月初，一位業主得到信訪局工作人員的反饋：“該地塊沒有任何竣工驗收備案的信息提交到相關部門進行備案。”

就海倫國際依云郡交付的問題，工程部負責人殷經理稱：“項目通過了竣工驗收”，而相關驗收證明是否已公示給業主，對方則以忙碌為由掛斷了電話。

融資和負債壓力大

兩次沖刺IPO失敗

海倫國際是海倫堡地產在昆明的第一個項目，也是其2009年走出珠三角地區落地的第一個項目，建設周期長達十年。

海倫堡地產的官網信息顯示，該公司1998年成立于廣州，是一家全國布局的中國房地產開發商。截至2020年12月31日，共有近200個處于不同開發階段的項目，涵蓋住宅物業、商業物業和創意科技園三大主營業務。

公開資料顯示，海倫國際總占地面積約2600畝，總建筑面積約530萬方，共規劃有13個地塊。依云郡所屬區域為6號地塊，于2018年10月開盤，2021年7月最后1棟樓交付。

十年期間，海倫國際的輿論焦點從耀眼的銷售業績轉變為交付后的質量問題。2012年，海倫國際以8個月銷售2500套的業績，問鼎昆明當年的年度銷售冠軍，2013年3月、4月兩次開盤均當日售罄。如今，海倫國際6號地塊、8號地塊和10號地塊交付后，因物業管理、延期交付和房屋質量問題引發消費投訴。

此前一向走高端產品開發路線的海倫堡地產，為何在十年后，旗下項目屢被投訴。有業內人士分析，這與其加速擴張、擴充土儲及自身融資和負債壓力或有一定的關系。

2016年，海倫堡確定“3年沖刺千億的業績目標”，觀點指數研究院數據顯示，2019年海倫堡銷售金額為674.5億元。

盡管最終沖刺目標失敗，但海倫堡通過產融結合、多輪并進的方式，規模快速擴張。招股書顯示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海倫堡地產分別收購了4、9、21及21家公司的股權。

因此，海倫堡的負債一直維持在較高的水平。2016年至2018年，海倫堡地產未償還銀行貸款及其他貸款總額分別約為128.743億元、205.037億元、283.075億元。凈資產負債率為69.4%、83.4%、133.7%，三年時間近乎翻倍。

在此期間，海倫堡地產也越來越依賴于信托和資產管理融資，其融資成本也已超過了行業平均值。克而瑞監測數據顯示，2018年64家重點房企融資成本為6.65%。2016年至2018年期間，海倫堡借款總額的加權平均實際利率分別為8.6%、7.9%、8.8%。

為了緩解資金壓力，滿足繼續擴張的野心，海倫堡地產分別于2018年10月和2019年5月，兩次向港交所遞交招股書。據招股書顯示，海倫堡擬將此次融資用于2021年底前尋求地塊或合適的并購機會用于土地收購;用于開發現有物業項目;以及用作一般營運資金。

然而，海倫堡地產兩次沖擊IPO均以失敗告終。

在持續擴張規模、負債和融資壓力攀升、IPO沖擊失敗的背景下，依云郡的質量和延期交付問題，可能就是海倫堡地產蒙眼狂奔中的一個縮影。

不合規行為仍在繼續

兩次沖刺IPO均未果，業內人士稱，海倫堡在運營管理方面仍存在較多問題，是其未通過聆訊的原因之一。

招股書披露，海倫堡有10家項目公司在取得所需的許可證前就已開始興建若干項目，另有10家項目公司偏離建筑工程施工許可，有11家項目公司偏離建筑工程規劃許可。此外，海倫堡還存在未替其若干雇員繳納足夠的社保及住房公積金等不合規事項。

由此可見，依云郡并非個例。

2019年二度IPO失敗后，海倫堡并未放棄繼續擴張，據中指研究院數據，2019年海倫堡地產拿地面積約194萬平方米，2020年為236萬平方米，較去年增加約21.6%。

2019年至今，海倫堡繼續擴張的三年期間，其旗下項目因質量問題頻發而不斷被業主投訴。據不完全統計，僅在2021年8月，除昆明市海倫堡依云郡項目，還有5個項目被業主投訴：第一，廣東省肇慶市海倫堡西江悅項目1號樓業主稱，天花板明顯開裂漏水;第二，廣東省珠海市海倫堡香海里小區業主稱，買房三年未交房，網簽合同時，小區名稱變為“新都商業中心”，宣傳贈送的入戶花園系開發商擴建的，已經被政府責令拆除;第三，廣東省湛江市遂溪海倫堡御園一業主投訴屋內漏水;第四，云南省昆明市海倫堡中央廣場·瀾香苑Ⅱ項目4號地塊存在未竣工驗收就通知業主接房的違法違規情況，其中5幢1號戶型存在未經程序擅自更改戶型的情況;第五，云南省昆明市上悅天地云闊苑1棟業主投訴，自2021年6月30日業主接房開始，房屋出現大大小小的問題不計其數，包括衛生間返潮及生活陽臺漏水等。

如今，海倫堡轉而開始將物業公司分拆上市，以緩解集團財務緊張局面。2021年4月23日晚間，港交所公告顯示，海倫堡旗下海悅生活控股有限公司正式遞交招股書。

據招股書顯示，截至2020年12月31日，海悅生活擁有150個已簽約項目，有149個項目來自海倫堡和聯營公司及合營企業。就此，海悅生活的業績增長模式，高度依賴母公司的項目交付。

有業內人士分析，在融資和負債壓力較大的情況下，海倫堡地產旗下項目延期、違規建設、房屋質量問題與其自身經營狀況和品質把控能力不無關系。 就此，記者多次致電海倫堡官方網站的聯系電話，截至發稿，無人接聽。