新政之下，學(xué)區(qū)房開始降價了嗎

趙覺珵

北京市西城區(qū)2020年公布的“7·31”入學(xué)政策近日正式落地實(shí)施。作為北京教育資源最為優(yōu)質(zhì)的地區(qū)之一，西城區(qū)此前曾頻繁出現(xiàn)“天價學(xué)區(qū)房”，即使是一套“老破小”也能售出每平方米十幾萬元高價。此次西城區(qū)堅(jiān)決推動多校劃片，也讓學(xué)區(qū)房市場開始降溫。除了北京，上海、深圳、成都等城市也加快學(xué)區(qū)改革，施行多校劃片等措施，淡化學(xué)區(qū)房概念。

在此背景下，記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京、上海等地的熱門學(xué)區(qū)房價格已經(jīng)開始松動，但學(xué)區(qū)房真的就此開始降價嗎？

部分學(xué)區(qū)房下調(diào)數(shù)十萬元

距離7月2日北京市西城區(qū)多校劃片的政策落地一個多月后，那些之前動輒就上千萬元的學(xué)區(qū)房怎么樣了？

有媒體發(fā)現(xiàn)，在教育資源最好最集中的德勝和月壇片區(qū)，房源價格一夜大跳水，不少房源的掛牌價格比之前便宜了三四十萬元，甚至有的業(yè)主還愿意“打骨折”自降上百萬元，就是為了把手頭的房子趕緊轉(zhuǎn)出去。

反觀買家這邊，很多人從為了搶一個學(xué)位爭破頭砸錢買房，變成了如今插手觀望的狀態(tài)，還有人就算是簽了約，寧可白白浪費(fèi)幾十萬元違約金也不想再進(jìn)場。數(shù)據(jù)顯示，在七月上半月里，該區(qū)的二手房成交量和同比縮減了1.9%。

政策帶來的沖擊之大十分明顯，畢竟該區(qū)的“老破小”身價全都綁在學(xué)位上，當(dāng)其學(xué)區(qū)價值不再，市場自然就幾乎是走進(jìn)一個零成交的狀態(tài)。

“‘牛小和‘直升校都沒有多校劃片名額留給2020年7月31日之后買房的家庭了，欲哭無淚”，2020年底在德勝片區(qū)買了學(xué)區(qū)房的鐘先生對記者表示，一打開志愿填報的網(wǎng)站，登記入學(xué)學(xué)校和學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校都因?yàn)闆]有入學(xué)計(jì)劃不能填報了，原先買學(xué)區(qū)房想讓孩子上的第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)德勝校區(qū)、三帆中學(xué)附屬小學(xué)等都去不了了，只能去相鄰學(xué)區(qū)的小學(xué)。“去年買房時已經(jīng)知道有新政策了，但還是存在僥幸心理。現(xiàn)在覺得這套1000多萬元買的學(xué)區(qū)房有些不值了。”鐘先生說。

鐘先生的心態(tài)也代表了不少2020年7月31日后“上車”的家長想法。在2020年5月西城學(xué)區(qū)房交易出現(xiàn)一波激增后，今年年初，西城學(xué)區(qū)房的熱度再度上升。不過，記者在某房地產(chǎn)中介網(wǎng)站上看到，最近一周，德勝、月壇等片區(qū)的二手房價格均出現(xiàn)波動，一些房子的售價已經(jīng)下調(diào)數(shù)十萬元。

德勝片區(qū)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人7月8日對記者表示，目前區(qū)內(nèi)的房價沒有出現(xiàn)很大下跌，主要是預(yù)期下降使得一些賣家主動調(diào)整價格，但更多的人還在觀望。這名經(jīng)紀(jì)人表示，整體來講，西城的教育資源比較優(yōu)質(zhì)，即使多校劃片也依然有一定的吸引力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉撰文分析稱，當(dāng)下的入學(xué)政策的確可以降低針對最優(yōu)質(zhì)教育資源的炒作，預(yù)計(jì)西城區(qū)最貴的德勝、月壇等區(qū)域會出現(xiàn)降溫。

上海、深圳等都在觀望

治理學(xué)區(qū)房炒作亂象、為學(xué)區(qū)房降溫已經(jīng)成為北京乃至上海、深圳等各大城市的共識。今年3月，上海也發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，明確從2022年起，調(diào)整優(yōu)質(zhì)高中招生名額分配方式。根據(jù)新政規(guī)定，超過一半的優(yōu)質(zhì)高中名額將被分配到各區(qū)和各個不選擇生源的初中學(xué)校，這也意味著優(yōu)質(zhì)初中學(xué)區(qū)房的含金量降低，同時會傳導(dǎo)到優(yōu)質(zhì)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。今年1月，上海市教委還出臺政策，促進(jìn)校長教師合理流動、優(yōu)化中小學(xué)教師資源配置。有研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，新政推出后，上海學(xué)區(qū)房市場有所降溫，成交量也出現(xiàn)下滑，一些知名學(xué)區(qū)房小區(qū)如梅園的二手房價格出現(xiàn)明顯下跌。

作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)之一，北京學(xué)區(qū)房市場的變動預(yù)計(jì)也將對深圳等地學(xué)區(qū)房市場產(chǎn)生影響。深圳福田的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人7月8日對記者表示，北京西城的新政落地讓深圳的家長也警惕起來，雖然沒有人能說準(zhǔn)類似政策是否會在深圳出臺，但買方和賣方的情緒都出現(xiàn)了波動。這名經(jīng)紀(jì)人介紹稱，由于人口增長迅速，教育資源緊缺，深圳學(xué)區(qū)房市場同樣火熱，需求在南山、福田、羅湖等區(qū)最為集中。一些家長也表示，“新政下是否還值得為學(xué)區(qū)房砸鍋賣鐵，是個需要仔細(xì)考慮的問題了”。

除出臺一系列政策促進(jìn)教育資源更加均衡化，多個城市相關(guān)部門也在著力整治以學(xué)區(qū)房的名義違規(guī)宣傳和炒作房價的行為。北京、成都、石家莊、南京等城市展開行動治理房地產(chǎn)領(lǐng)域虛假違法廣告。

樓市調(diào)控越來越微觀、精準(zhǔn)

各地多管齊下為學(xué)區(qū)房降溫祛火，預(yù)計(jì)將有助于相關(guān)地區(qū)房價回歸理性。不過，有分析認(rèn)為，短期之內(nèi)，學(xué)區(qū)房的概念及以學(xué)區(qū)房為名炒作房價的行為很難完全消失。北京西城一所知名小學(xué)的教師嚴(yán)女士對記者分析稱，今年西城部分學(xué)區(qū)房無法在登記入學(xué)學(xué)校和學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校入學(xué)的原因之一是適齡兒童過多，超過學(xué)校承載能力。以嚴(yán)女士任教的學(xué)校為例，今年新招的一年級有28個班，但依然無法滿足學(xué)區(qū)內(nèi)的需求。嚴(yán)女士表示，隨著2020年7月31日之前入學(xué)的學(xué)位空出，加之生育率的降低，可能未來孩子又可以去登記入學(xué)的學(xué)校就讀，學(xué)區(qū)房又會被炒起來。

分析人士表示，學(xué)區(qū)房的問題核心是教育資源不富裕，這些學(xué)區(qū)房調(diào)控政策，只是稀釋學(xué)區(qū)房資源的價值，降低這部分市場的虛火。從未來趨勢看，學(xué)區(qū)房特別是動輒幾十萬元一平方米的學(xué)區(qū)房炒作肯定會明顯降溫，但對于整體優(yōu)質(zhì)資源依然集中的熱點(diǎn)區(qū)域，學(xué)區(qū)房價格可能會保持穩(wěn)定。

嚴(yán)女士也對記者表示，北京西城、海淀等區(qū)域的教育資源依然更為優(yōu)質(zhì)、集中，哪怕學(xué)區(qū)房不能確保孩子上“牛小”，相信也會有家長繼續(xù)在這些區(qū)域買房。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，學(xué)區(qū)房是近年來每一輪樓市行情的領(lǐng)頭羊，炒作明顯。當(dāng)前，樓市調(diào)控越來越微觀、精準(zhǔn)，此輪針對學(xué)區(qū)房的“定向調(diào)控”所傳遞信號非常明顯。通過嚴(yán)厲打擊學(xué)區(qū)房炒作、給價格高企的學(xué)區(qū)房降溫，對促進(jìn)教育資源的公平和均衡具有積極意義。

摘編自《環(huán)球時報》2021年7月10日