政策頻出 最嚴學區房政策靴子落地

丹華 程春雨

7月3日晚，北京一夜暴雨，首都的“教育高地”西城區迎來了一場深刻變革。

當天，西城區的家長在教育考試中心官網登記意向學校時，發現不少可供選擇的“牛小”都已經沒有學位，其中最火熱的德勝和月壇，片區內可供選擇的學校數目為“零”。

“一般多校劃片仍然堅持就近的原則，基本上不會被調劑出學區，但是這次德勝、金融街、月壇等西城最頂級的學區情況非常特殊，‘7·31（入學新政策）之后取得房本的家庭，基本上都是無緣名校了。”在西城區做了多年房產中介的方莞（化名）對記者表示。

事實上，國家層面的政策基調早已定下。今年4月30日，中央政治局會議就明確提出，防止以學區房等名義炒作房價，釋放了極為明確的“退燒”信號，但部分家長和炒房客仍然心存僥幸，低估國家決心，還抱守“學區房永遠漲”的念頭。

如今，“靴子”落地，解綁教育和房價的畸形聯系，讓教育回歸本質，已成定局。

北京西城帶頭“放大招”

7月4日，北京西城區結束了為期兩天的2021年小學多校劃片入學意向填報工作。一份網上流傳的意向表顯示，這次頂級學區德勝和月壇的“學區內學校”框中顯示是：無。家長只能填報相鄰學區的普通小學。

結果顯示，德勝學區育翔小學有的調到新街口學區志成小學和第二實驗小學玉桃園分校，也有的調到什剎海學區雷鋒小學和鴉兒胡同小學，金融街宏廟小學很多調劑到華嘉小學和實驗二小涭水河分校。

從教育資源上來看，西城區排名前三的德勝、金融街、月壇片區幾乎是“遍地名校”，而其他如新街口學區和什剎海學區“含金量不高”，普通學校占比大，這些學區房子的單價也比德勝和月壇等低五六萬元。

一套房溢價了近千萬元，最后仍然去不了頂尖學校，這讓剛剛“上車”學區房的家長感覺難以接受，一些家長找到中介質問“絕對不會被調劑”的承諾，但已于事無補。

實際上，除了國家層面的政策信號，北京相關的政策也早已明確。今年4月23日，西城區就發布了《2021年義務教育階段入學工作的實施意見》，表示要嚴格執行多校劃片政策。

意見明確表示，自2020年7月31日后戶籍從本市其他區遷入西城區的個人居民戶籍適齡兒童申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片的方式在學區或相鄰學區內入學。

為配合西城區的教改，7月4日西城區房管局組織轄區內鏈家、我愛我家、21世紀不動產、麥田、中原等主要房地產經紀機構開會。

會議提出了“三不”要求：各機構加強房源發布管理，不得以學區房為賣點發布房源;規范業務承接管理，不接受價格明顯高于市場價格的委托;強化從業人員管理與培訓，及時組織學習，嚴格落實相關規定，不得參與炒作學區房的任何活動。

“更多家長抱有僥幸的心態，認為西城區不會在第一年就加大‘多校劃片的力度。”方莞對記者表示，顯然這些人低估了政府的決心和魄力。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，這次北京新政對近期一攬子打擊學區房炒作的最大成就，“打掉了心理預期，房價的剛性上漲就會破冰，學區房已經開始降溫了，這是好現象。”

業內人士評價說，北京市西城區的此番動作，可謂靶向發力、猛藥去疴，直接斬斷了學區房與優質小學的綁定關系，是為“學區房熱”退燒的釜底抽薪之舉。

多地重拳整治學區房炒作

針對房地產市場升溫問題，據中原地產粗略統計，今年以來，從部委到地方城市，年內各類房地產調控舉措已經超過160次。

梳理發現，今年樓市調控的一個重要變化是，除了“嚴打經營貸違規流入樓市”，一些城市亦對學區房進行了調控，淡化學區房概念，在多校劃片入學、生源均衡化、限制學區時限、排序入學、防范學區炒作等方面出臺政策。

如，3月16日，上海市教委發布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，名額分配錄取將合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%～65%。與新政實施前相比較，名額分配比例進一步擴大，給當地學區房的燥熱潑上一盆冷水。隨后，上海市房地產經紀行業協會倡議房地產中介機構不使用“學區房”進行推介、宣傳。

3月30日，重慶市市場監督管理局發布《商品房銷售不得與入學資格掛鉤的宣傳提示》，對學區房炒作實行管控。

4月1日，深圳市三部門聯合印發開展“學位房”等虛假違法廣告專項整治工作方案。

4月5日，合肥市發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，為精準打擊部分區域二手住房和學區房炒作行為，進一步收緊部分區域二手住房限購政策，即暫停市區范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區和其他區域指定學校的學區范圍內購買二手住房。其中，學區范圍以2020年教育主管部門學區劃分方案為準，后期學區劃分若有調整，則限購范圍對應調整。

4月16日，廈門市多個部門印發《專項行動工作方案》，將“利用學區房等概念炒作，哄抬房價”等行為列入重點整治范圍。

5月19日，成都市多個部門聯合印發相關通知，明確5～6月將在全市開展學區房等虛假違法廣告專項整治工作。

5月24日，廣州市教育局等五部門聯合印發了《關于規范房地產配套教育設施廣告宣傳的意見》的通知。

7月8日，西安市住建局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，通知明確指出，房地產經紀機構、房地產銷售服務人員不得以“學區房”“學位房”等名義炒作房價，不得誘導小區業主參與哄抬房價。

7月10日，溫州市下發文件嚴禁炒作學區房，對惡意哄抬房價的要作出嚴厲的處罰。

據不完全統計，自2021年以來，官方前后共對13個熱門城市的學區房重拳出擊，并且嚴打的城市還在逐漸增加。在房住不炒的主題下，樓市的調控將會越來越嚴。

摘編自微信公眾號“財經國家周刊”2021年7月8日、中國新聞網2021年4月30日、環球網2021年7月14日