不動產非公證繼承轉移登記問題淺析

摘要：針對無法獲取被繼承人父母死亡證明材料、獲取親屬關系證明材料較難、持有公證遺囑申請辦理不動產非公證繼承登記是否需要其他法定繼承人到場核驗、不動產非公證繼承轉移登記是否適用于承諾辦理等問題進行分析，為不動產登記辦理提供借鑒。

關鍵詞：不動產;非公證繼承;轉移登記

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）07-0040-42 收稿日期：2021-06-01

2016年7月5日，司法部發布通知，明確廢止1991年《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》（以下簡稱《通知》）。之前，按此《通知》規定“繼承房產，應當持公證機關出具的繼承權公證書和房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續”，即房產部門在辦理繼承或遺贈房屋產權登記中，當事人須持有房屋繼承公證書，否則登記部門將不予辦理房產繼承轉移登記。該《通知》被廢止后，適用了25年的“強制公證”規定作廢。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第14條規定，因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料，遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。在辦理不動產非公證繼承登記中，原由公證處出具公證書認定的繼承人繼承順序、親屬關系、死亡時間以及遺囑能否采用等問題，一直是不動產登記機構工作人員遇到的難題，筆者在幾年來不動產登記實踐中，就遇到的一些問題進行淺析。

1 無法獲取被繼承人父母死亡證明材料的問題

根據《民法典》第1127條：第一順序繼承人包括配偶、子女、父母;第二順序繼承人包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承;沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。因此，在不動產繼承登記實務中，不僅要弄清楚產權人的死亡時間，而且要弄清楚產權人的父母，甚至祖父母、外祖父母的死亡時間。通常死亡證明主要有：戶口本上的死亡注銷證明;醫療機構出具的醫學死亡證明;殯儀館的遺體火化證明;公安機關在刑事、交通等案件處理中出具的死亡證明;應急管理機關在處理消防案件中出具的死亡證明;人民法院宣告死亡的判決書等。而有些被繼承人的父母或祖父母、外祖父母因去世時間久遠，部門設立、政策變化等原因，以上證明均無法獲取。筆者認為，可通過核查被繼承人或被繼承人父母人事檔案、查詢工作履歷、拍攝墓碑照、存放檔案的相關行政事業或國有單位、居委會（村委會）出具的證明作為死亡信息佐證。有些地方，對確實無法獲得以上證明，被繼承人死亡時年齡較大（如年滿80周歲以上）的，繼承人無法提供被繼承人父母死亡的情況材料，可由所有法定繼承人，簽訂承諾書，明確被繼承人父母是否先于被繼承人死亡。此種做法，對于減輕當事人提供材料的負擔，解決群眾困難做了一些有益的探索和嘗試。

2 獲取親屬關系證明材料較難的問題

在不動產繼承登記實務中，登記機構辦理因繼承產生的不動產轉移登記時，對申請人（繼承人）資格的審查是重中之重，通過核查戶口簿的記載或親屬關系證明材料，查清申請人與被繼承人的關系，判定其是否屬于法定繼承人的范圍，或屬于行使繼承權順序中的繼承人，其作為繼承轉移登記申請人是否適格，從而確定其申請的繼承轉移登記是否受理。繼承人（申請人）與被繼承人之間的親屬關系證明材料主要有：戶口簿、婚姻證明、收養證明、出生醫學證明、公安機關以及村委會、居委會被繼承人或繼承人單位出具的證明材料以及其他能夠證明相關親屬關系的材料等。在登記實踐中，由于一些地方的居委會、村委會或繼承人單位不給予當事人出具親屬關系證明材料，這些問題困擾著登記機構工作人員對繼承人親屬關系的認定。有些地方以市人民政府的名義，將親屬關系（監護）證明納入城區村（社區）證明事項保留清單，由當事人所在城區人民政府、鄉鎮人民政府、街道辦事處、村（居）委會等單位做好相應的調查配合工作，出具居民的死亡證明、親屬關系證明等材料，這無疑是一種比較好的做法。

3 持有公證遺囑申請辦理不動產非公證繼承登記是否需要其他法定繼承人到場核驗

根據《不動產登記操作規范（試行）》第1.8.6.2條規定：受理登記前應由全部法定繼承人或受遺贈人共同到不動產所在地的不動產登記機構進行繼承材料查驗。登記實踐中，經常有當事人持公證遺囑前來辦理繼承登記。按《民法典》規定，遺囑分為自書、代書、打印、錄音、公證等遺囑。公證遺囑是否屬于《不動產登記暫行條例實施細則》第14條及《不動產登記操作規范（試行）》第1.8.6條規定的“經公證的材料”并不明確，實踐中存在擴張解釋和限縮解釋兩種情形。限縮解釋認為“經公證的材料”只能解釋為繼承權公證，而不能擴大到遺囑公證，因此持公證遺囑申請繼承登記的，仍需全體法定繼承人到場核驗。筆者認為，登記機構可憑《民法典》第1142條第3款規定，立有數份遺囑，內容相抵觸的，以最后的遺囑為準。《民法典》的規定排除了公證遺囑的優先效力。因此，盡管某當事人持有公證遺囑，仍無法確定其是否為被繼承人最后一份遺囑，從審慎角度出發，需要全部法定繼承人到場接受詢問，對遺囑無異議，方可按遺囑繼承登記。如法定繼承人拒絕到場的，可告之當事人向人民法院提起訴訟，要求房屋其他繼承人協助辦理過戶登記，或者請求確認不動產權利歸屬，再依生效法律文書辦理繼承登記。

4 不動產非公證繼承轉移登記是否適用于承諾辦理

根據2020年11月9日國務院辦公廳《關于全面推行證明事項和涉企經營許可事項告知承諾制的指導意見》（國辦發〔2020〕42號）規定，要按照最大限度利民便民原則，有針對性的選取與企業和群眾生產生活密切相關，使用頻次較高或者獲取難度較大的證明事項實行告知承諾制。直接涉及國家安全、國家秘密、公共安全、金融業審慎監管、生態環境保護，直接關系人身健康、生命財產安全，以及重要涉外等風險較大、糾錯成本較高、損害難以挽回的證明事項不適用告知承諾制。筆者認為，由于不動產登記涉及群眾重大財產安全，一旦登記的不動產處分（買賣、抵押）后，再行糾錯難以對抗善意第三人，將給群眾造成重大財產損失。因此，在不動產非公證繼承登記中，如死亡證明、親屬關系證明等重要材料缺失，僅憑當事人承諾不宜辦理不動產登記。但對產權人死亡時年齡較大（如年滿80周歲以上）的，其父母因死亡年代久遠，繼承人無法提供產權人父母死亡的情況材料，當事人未婚未育、離異后未婚、小孩夭折等無法獲取證明材料的情況，可核查當事人的履歷檔案，輔以全部法定繼承人的承諾，實施有條件的承諾制度辦理不動產繼承登記手續。

作者簡介：鄭羨云，桂林市不動產登記和房產交易中心。