新城控股2021半年報高質量成長標桿氣質顯現

寧蒲

地產進入白銀時代，在“活下去”、“穩定壓倒一切”成為行業主旋律的情況下，新城控股（601155.SH）再次交上了一份優異的成績單。8月27日，新城控股發布的2021年半年度報告顯示，上半年公司實現營業收入791.05億元，同比增長109.63%;歸屬于上市公司股東的凈利潤43.06億元，同比增長34.40%。

在“住宅+商業”雙輪驅動下，新城控股構筑了可持續發展的核心競爭力，尤其是商業地產表現靚麗。與此同時，截至報告期末，新城控股在手現金552億元，凈負債率僅為60%，財務指標保持安全穩健，第三方評級、融資能力持續提升。憑借各方面的優異表現，新城控股正成為高質量成長性房企的范本之一。

業績穩增財務指標持續優化基本面保持高質量水平

今年上半年，新城控股堅持穩中求進，在天津、江蘇、浙江等優勢區域持續深耕，并把“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務”貫徹到經營動作和管理思路之中。上半年新城控股共實現合約銷售額1176.64億元，同比增長20.65%;累計銷售面積約1086.96萬平方米，同比增長23.87%。

更重要的是，在穩字當頭的當下，新城控股在擴張同時保持了較高水平的財務穩健度。截至上半年底，公司剔除預收賬款后的資產負債率為75.45%;凈負債率為60.48%，維持行業低位;公司在手現金余額551.54億元，短期債務270億元，在手現金完全能夠覆蓋短期債務，現金短債比約1.44倍。

新城控股上半年融資也表現亮眼。今年2月成功發行一筆4.04億美元、5.25年期無抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%。期內，新城控股還成功發行了首筆規模3億美元的綠色美元債，期限4.25年，票面利率為4.625%，這標志著新城控股邁出了綠色金融的關鍵一步，也是拓寬融資渠道、降低融資成本的重要之舉。

值得一提的是，新城控股在資產證券化領域也走在了行業前列。據悉，公司正籌劃通過境外控股子公司，將9個商業物業作為底層資產在新加坡設立信托基金，再申請向投資者發行信托份額，以實現于新加坡證券交易所主板上市。在當下的房企融資困境之下，新城控股此舉不僅顯示了資本市場對于公司底層商業地產資產的認可，更拓展了寶貴的融資渠道。

而財務的穩健表現，也獲得了資本市場和評級機構的認可。去年12月，惠譽將新城發展的長期本外幣發行人評級及新城控股的長期外幣發行人評級由“BB”上調至“BB+”，評級展望為“穩定”，將新城發展、新城控股、新城環球的高級無抵押債券評級上調至“BB+”。今年1月，穆迪將新城發展及新城控股的企業家族評級（CFR）從“Ba2”調升至“Ba1”，同時，將新城控股、新城發展現有票據的高級無擔保債務評級分別從“Ba2”調升至“Ba1”、從“Ba3”調升至“Ba2”。

繼國際三大評級機構在短短數月內紛紛上調新城控股的主體評級，7月16日，國內規模最大的評級機構中誠信國際旗下的中誠信亞太宣布，將新城控股的境外長期信用評級從BBBg-上調至BBBg，展望穩定;并將其高級無抵押債務評級從BBBg-上調至BBBg。

商業運營表現突出抵御波動、穩健經營能力顯著提升

作為新城控股“雙輪驅動”另一輪的商業地產業務，則繼續展現出穩健發展勢頭，半年報顯示，上半年新城控股商業運營總收入39.38億，同比增長近73%。

在2020年吾悅廣場開啟百店時代之后，今年上半年吾悅廣場又新開業5座。截至6月底，吾悅廣場已開業面積達950.67萬方，同比增長62.06%。截至8月25日，新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到177座，進駐全國131個城市。

值得注意的是，作為近年崛起的商業地產品牌，吾悅廣場不僅穩步發展，更保持了良好運營，即使在疫情影響尚未完全消退的情況下，平均出租率仍處行業較高水平，達到97.12%，出租及管理毛利率高達70.58%。

根據計劃，下半年吾悅廣場還將新開業25座。考慮到下半年開業潮疊加去年新開業項目成熟度提升，華泰證券預計，吾悅廣場完成全年新開30座、總收入85億元的目標是大概率事件。

在房地產市場波動明顯、外部周期變化的當下，房企正紛紛打造多元化業務應對市場變化。在業內人士看來，商業項目運營得好，不僅利潤較高，還能為企業帶來可觀且持續的現金流，有效平滑周期影響，助力企業在市場波動中實現經營穩健。從近年來新城控股在該商業地產領域的綜合運營情況來看，公司雙輪驅動機制已趨于成熟，不僅有效平滑波動，形成了良好的內生循環，還具有較強的對外延展性，為新城控股的長期穩健發展提供了日益充足的動力。