“三道紅線”穩(wěn)居安全區(qū)行穩(wěn)致遠主旋律下 萬科多賽道協(xié)同發(fā)展

馬馳

2018年，居安思危的萬科提出“活下去”;3年后，多家房企陸續(xù)爆雷，萬科又重提“活下去”的重要性，因為在萬科看來，“辦一個企業(yè)要負方方面面的責任，要確保金融安全”。

在外界看來，這樣的萬科有點“膽小”，然而也正是這份“膽小”，讓萬科始終強調(diào)穩(wěn)字當頭、行穩(wěn)致遠。

穩(wěn)健之下，今年上半年，萬科不光回歸并保持“三道紅線”“綠檔”，還實現(xiàn)了業(yè)績的穩(wěn)步增長，營收1671.1億元，同比增長14.2%;歸母凈利潤110.5億元;合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。

加速轉(zhuǎn)型 多賽道協(xié)同發(fā)展

今年上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積1115.4萬平方米，同比增長6.2%;結(jié)算收入1443.3億元，同比增長11.9%。

值得一提的是，截至今年上半年末，萬科已售未結(jié)合同金額為7819.1億元，較年初增長12%。有研究報告指出，疊加公司往年多集中于四季度結(jié)算，預計公司全年業(yè)績釋放無較大壓力。此外，今年上半年，萬科的銷售規(guī)模同樣保持兩位數(shù)增長，實現(xiàn)合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。分區(qū)域來看，上海區(qū)域是萬科的銷售主力，上半年銷售面積和銷售金額占比分別為30.5%和37.3%。

自2014年開始，萬科逐步從“地產(chǎn)開發(fā)為主”向“不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重”轉(zhuǎn)型。從上半年實踐來看，萬科在租賃住宅、物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、商業(yè)開發(fā)運營等多個轉(zhuǎn)型賽道上同樣貢獻了不錯的業(yè)績表現(xiàn)。

比如，今年上半年，租賃住宅方面，泊寓實現(xiàn)營業(yè)收入13.2億元，同比增長25.6%;物業(yè)服務(wù)方面，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元，同比增長33.3%;物流倉儲方面，萬緯物流管理項目營業(yè)收入13.4億元，同比增長64%;商業(yè)開發(fā)與運營方面，商業(yè)項目營業(yè)收入36.29億元，同比增長19%。業(yè)績會上，萬科還表示，鑒于行業(yè)、城市、客戶在發(fā)生的深刻變化，萬科將加快從地產(chǎn)開發(fā)為主向不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型。每個業(yè)務(wù)都要鞏固自身的基本盤，在已有賽道建立領(lǐng)先的競爭優(yōu)勢。

租售并舉 集中式公寓規(guī)模全國第一

2021年，在“房住不炒”的主基調(diào)下，行業(yè)圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標導向，持續(xù)完善政策措施，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。萬科積極響應(yīng)政策號召，扎實推進“租購并舉”，積極發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)和租賃住宅領(lǐng)域的專業(yè)能力。

租賃住宅方面，萬科持續(xù)打造青年公寓品牌“泊寓”，截至6月底，泊寓共有房源19.2萬間，上半年在16個重點城市新開業(yè)0.6萬間，累計開業(yè)14.8萬間，規(guī)模位列集中式公寓全國第一。泊寓現(xiàn)已布局全國33個城市，并在深圳、天津、西安、濟南、佛山、珠海、沈陽、東莞、福州9個城市的市場占有率保持第一。

泊寓還積極響應(yīng)政策及市場需求，為政府提供人才安居房，已為多個城市提供超過3萬間人才房;為企業(yè)提供一站式服務(wù)，累計合作166家知名企業(yè)，覆蓋金融、科技、制造、建筑等行業(yè)，累計為近3.5萬名員工提供租賃住所。

此外，泊寓一直努力探索長租公寓可持續(xù)的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。目前，泊寓已在實踐中形成集體建設(shè)用地租賃社區(qū)、自持用地建設(shè)租賃住房、城中村聯(lián)營改造運營、政府租賃住房代建代管、輕資產(chǎn)的“產(chǎn)品+建造+運營”服務(wù)輸出等多種業(yè)務(wù)模式。

行穩(wěn)致遠 持續(xù)保持“綠檔”優(yōu)勢

2021年上半年，萬科繼續(xù)保持安全、穩(wěn)健的財務(wù)、資金狀況。早在一季度末，公司就順利回歸“綠檔”，各項指標均符合重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則要求。截至今年6月底，萬科持有貨幣資金1952.2億元，是短期有息負債的2.3倍;而即使剔除預售監(jiān)管資金和受限資金544億元，在手資金也是一年內(nèi)到期有息負債的1.67倍;此外，萬科凈負債率20.2%，連續(xù)20年低于40%;剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為69.7%。

2021年“三道紅線”的降檔壓力，讓部分房企在拿地方面按下“暫緩鍵”。充足的在手現(xiàn)金以及穩(wěn)居“綠檔”安全區(qū)內(nèi)的“三道紅線”讓萬科在拿地投資上游刃有余。今年上半年，萬科共獲取新項目95個，建筑面積1505.9萬平方米、地價總額約1126.3億元，新獲取項目投資金額92%位于一二線城市。

業(yè)績發(fā)布會上，萬科管理層指出，行穩(wěn)致遠是公司工作的主基調(diào)，而堅持財務(wù)紀律是發(fā)展的底線和基礎(chǔ)。2021年下半年，萬科將嚴守“三道紅線”等各項調(diào)控政策的要求，持續(xù)保持“綠檔”;實施穩(wěn)健的融資策略，總量合理控制，結(jié)構(gòu)更加安全，保持融資彈性;堅持穩(wěn)健的投資策略，量入為出，遵循戰(zhàn)略導向，關(guān)注投資的質(zhì)量效益。