房企中期“答卷”揭榜：毛利率普跌4房企“三道紅線”不降反升

熊穎

房企中報季已經結束，整體來看，上半年房企毛利率普降，絕大多數凈利潤水平也已難回2019年同期水平。一方面，紅利時期退去，房企賺錢不易;另一方面，在監管趨嚴大背景下，房企加速降杠桿、降負債，力求使“三道紅線”回歸安全值范圍內。

有行業研究人士向記者表示，房地產行業“大浪淘沙”的進程在加劇，有房企脫穎而出，也有房企問題加劇。據記者整理發現，藍光發展等房企依然無法滿足“三道紅線”要求，未來融資和拿地速度均受不利影響。

毛利率普降凈利潤表現難回疫情以前

根據最新發布的中報數據，《紅周刊》記者對房企的凈利潤水平進行排名發現，中國海外發展（以下簡稱中海地產）依然穩坐“利潤王”寶座，今年上半年實現凈利潤207.79億元，甩開第二名房企近60億元。

不過，和過往相比，中海地產的盈利能力卻大幅下滑，207.79億元的凈利潤規模不僅只比受疫情嚴重沖擊的2020年上半年凈利潤205.27億元微增1.23個百分點，還較其2019年中期凈利潤249.42億元下降16.69%。

在其背后，中海地產毛利率跌破30%，今年上半年中海地產毛利率為28.54%，低于其在2019年中期的34.89%、2020年中期的30.59%。

《紅周刊》記者梳理發現，除格力地產、上實發展、天健集團等個別房企外，鮮有房企的毛利率水平既呈增長趨勢且今年上半年毛利率水平又高于疫情前的2019年中期。

而毛利率的普遍下滑也讓房企凈利潤難回疫情之前成為常態，比如，在TOP10房企中，一半房企至今仍沒回到其在2019年中期的凈利潤水平。

某頭部房企在業績會上復盤自己凈利潤下滑原因時表示，公司開發業務、銷售業務增速相對有限。開發業務的利潤率又處于下降狀態，銷售業務當中地價占比不斷升高，從2017年到2020年，地價占售價比漲了17個百分點，它會逐步體現在以后的結算收入和結算利潤上。而跟去年同期相比，今年中期的毛利率從稅后的24%降到了18%。總結起來就是，銷售增長對毛利下降的對沖是有限的，甚至是不足以對沖利潤率的下滑。

表1 TOP10房企2021年中期凈利潤排行榜

不過也有房企通過營業收入的大幅增長，彌補了毛利率下滑對凈利潤所帶來的沖擊影響。2019年中期、2020年中期、2021年中期，融創中國依次實現凈利潤102.86億元、109.59億元、119.89億元，呈持續增長態勢。此外，凈利潤逆勢持續增長的規模房企還有龍湖集團、世茂集團等。

值得一提的是，世茂集團、保利置業等房企均在業績會上表示，未來行業毛利率整體趨勢還會繼續下滑。且金科、龍湖等房企一致認為，未來行業毛利率水平將保持在20%～25%之間。不過據《紅周刊》記者梳理發現，在TOP100房企中，毛利率水平低于20%的合計32家，占比超三成。

貨幣資金大幅縮水藍光發展、新湖中寶等房企踩線加劇

2020年8月20日，“三道紅線”融資政策出臺，距今剛剛過去一年多時間。而對比房企的2019年、2020年以及最近發布的2021年中期年報數據，可以發現房企降杠桿成效明顯。

根據貝殼研究院數據，2019年，零踩線房企僅有17家，2020年末，這一數字增至29家，而到了2021年中期，回歸綠檔，即“三道紅線”均在安全線以內的房企數量增至33家。

《紅周刊》記者梳理發現，今年上半年有7家房企實現“三道紅線”降檔。其中，萬科A、雅居樂、佳兆業等三家從“黃檔”降至“綠檔”，實現零踩線;祥生控股從“橙檔”降至“黃檔”;中國恒大、綠地控股、棲霞建設等三家房企從“紅檔”降至“橙檔”。

不過值得一提的是，在降杠桿、降負債的主旋律下，也有部分房企踩線情況不減反增。其中，藍光發展升檔最為嚴重。2020年末，藍光發展剔除預收款項后的資產負債率為73.03%;凈負債率為88.57%;現金短債比為1.06，僅踩一條紅線。而到了今年上半年末，公司剔除預收款項后的資產負債率為84%;凈負債率為227.8%;現金短債比為0.28，搖身一變成了三線全“踩”的紅檔房企。

抓回款和降負債是房企快速降檔的兩大法寶。根據中報，今年上半年末，藍光發展有息負債613.17億元，較去年底減少近100億規模，改善較為明顯。但藍光發展的狠抓回款力度并沒能成功反應在貨幣資金上，上半年末，公司貨幣資金100.29億元，較2020年末的297.43億元下滑66.28%。

一方面，貨幣資金的下滑速度遠遠趕不上有息負債的下降速度。另一方面，公司凈資產較2020年末大幅縮水45.01%，也難怪藍光發展在短短半年時間內凈負債率猛增139.23個百分點。

而在迅速走高的“三道紅線”背后，藍光發展上半年業績表現堪憂。今年上半年，藍光發展營收凈利雙降，實現營業收入119.31億元，同比降低24.51%;實現歸母凈利潤-47.21億元，不光同比銳減446.64%，也是其自2007年以來的首次虧損。

藍光發展表示，自2020年末至今，公司公開市場再融資受阻，流動性出現階段性緊張，加之受到部分金融機構償債擠兌，最終觸發公司部分債務逾期，對公司的經營和融資產生了較大影響，導致公司業績大幅下滑。此外，當期，公司還計提了45.79億存貨跌價準備。

除了已經爆雷的藍光發展外，新湖中寶、上實發展、京投發展等“三道紅線”升檔房企同樣值得注意。

截至2020年末，新湖中寶還是零踩線的優等生房企，而到了今年上半年，貨幣資金從去年末的169.21億元降至今年上半年末的125.8億元，“縮水”25.65%。

而在貨幣資金下滑的背后，新湖中寶回款力度并不給力，今年上半年新湖中寶結算面積44.26萬平方米，這一結算規模遠低于其在疫情影響之前，即2019年上半年的結算面積50萬平方米。

受貨幣資金大幅“縮水”影響，新湖中寶在手現金難以覆蓋短期借款和一年內到期的有息負債合計144.13億元，對應現金短債比為0.87。

《紅周刊》記者梳理發現，上實發展、京投發展等升檔房企均存在2021年上半年貨幣資金大幅縮水的現象。上半年末，上實發展“縮水”40%至40.09億元;京投發展“縮水”29.81%至34.33億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《紅周刊》記者，對于此類房企來說，類似貨幣資金問題，還是說明資金來源到位狀況不好。這一現象，和企業的規模、業務結構等都有關系。所以如果企業本身主營業務收入低，那么想改善負債的狀況也會很難。

此外，根據貝殼研究院數據，除上述提及的藍光發展、京投發展，三線全踩的房企還包括泰禾集團、格力地產、華夏幸福、富力地產、中天金融、嘉凱城等6家。

嚴躍進指出，就企業的經營情況看，規模大的房企，只要把速度放下來，在降負債方面更容易收獲較好表現。而對于一些規模不大的房企，如果單純去降低負債，可能本身基礎不扎實，對債務的依賴度還是很高。

不難看出，自“三道紅線”融資政策出臺以來，降杠桿、降檔一直都是房企的主旋律。如不重視“三道紅線”的改善，房企往往背負高負債壓力，從而導致后續的融資和項目拓展壓力更大。

表2 房企2021年中期“三道紅線”升降變化

數據來源：房企中期報告、貝殼研究院

計算公式：

剔除預收款的資產負債率：總負債-預收款-合同負債/總資產-預收款-合同負債

凈負債率：（有息債務-貨幣現金）/權益總額

短債比：貨幣現金/短期債務（一年內到期債務總和）