關于利害關系人代理律師申請查詢不動產登記資料問題的幾點思考

摘要：不動產作為生活中極為重要的個人資產之一，涉及糾紛時第一個想到的就是對方名下是否有不動產權，能否達到保障自己權益的目的。所以一直以來律師查詢不動產登記資料的權限都極具爭議性，律師查詢權限和范圍到底是哪些，現實中工作人員應該如何接待，依據又是什么。關于以上問題，本文根據相關法律法規、實際案例和工作經驗談談自己的看法。

關鍵詞：律師;不動產登記資料;查詢

在日常工作中，遇到律師查詢不動產登記資料爭議的焦點基本都在律師是否有所有不動產信息的調查取證權，律師認為只要律師攜帶了受理案件通知書、律所介紹信、律師證，不管案件是否涉及申請查詢的不動產信息，不動產查詢部門都應該根據《中華人民共和國律師法》第三十五條1律師有調查取證的權利而提供給律師。

本文認為，其一，《律師法》規定是律師有調查與承辦法律事務有關的情況;其二，《民法典》第二百一十八條2規定利害關系人可以申請查詢、復制不動產登記資料。兩者規定不矛盾，律師調查取證既需符合《律師法》，也需符合《民法典》相關規定。其三，《不動產登記資料查詢暫行辦法》是實際操作中的詳細規定，只要沒有上位法沖突，也應當遵循。

首先，我們了解一個案例。看看2019年南寧鐵路運輸中級人民法院的（2019）桂71行終128號的行政裁定書。該案件起因是：吳律師持法院受理案件通知書及相關證件到南寧市不動產登記中心申請查詢對方當事人房屋所有權信息，南寧市不動產登記中心以吳律師提交的材料不足以確定相關民事訴訟案件與申請查詢的房產存在利害關系，不符合《不動產登記資料查詢暫行辦法》第十九條3所規定的利害關系人的申請查詢條件為由不予受理吳律師的查詢申請。

審理過程中，一審法院認為國土資源部發布的《不動產登記資料查詢暫行辦法》屬于部門規章，是執行性或補充性的行政規范。吳律師作為代理律師有權依法調取證據，但調查取證的權限也需受到相關行政法律法規及部門規章的約束，除非該部門規章與上位法相沖突。二審法院查明的事實與一審法院查明的事實基本一致。另外，二審法院認為《不動產登記資料查詢暫行辦法》第四條規定，不動產權利人、利害關系人可以自行或委托律師或者其他代理人查詢、復制不動產登記資料，但當委托律師或者其他代理人查詢時，查詢權利主體仍是不動產權利人、利害關系人，而非受委托律師或者其他代理人。因此，法院終審裁定駁回了吳律師的起訴。

基于以上法律思維， 2018年3月施行的《不動產登記資料查詢暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）針對不動產登記資料的查詢主體、查詢權限、受理資料等詳盡的規范可以作為查詢受理依據。其中，第四章 利害關系人查詢為律師申請查詢不動產登記資料提供了依據，也明確了律師查詢權限。根據《暫行辦法》作者分析了利害關系人代理律師查詢不動產登記資料權限如下：

一、查詢范圍。

包括不動產登記結果、不動產登記原始資料。

根據《暫行辦法》第二條4，不動產登記資料包括不動產登記結果和不動產登記原始資料。根據第十九條，提供因不動產構成利害關系證明的查詢人申請查詢的，查詢結果僅包括不動產登記簿等不動產登記結果，不包含不動產登記原始資料。

如果需要查詢不動產登記原始資料，可以根據第二十三條規定5，律師持調查令可以查詢不動產登記資料，這就包括了不動產登記結果和不動產登記原始資料。

二、查詢主體。

一是因不動產構成利害關系的當事人的代理律師。《暫行辦法》中明確的因不動產構成利害關系的當事人的代理律師，根據第十九條規定，都需因不動產構成了利害關系，第三款兜底條款根據上面兩款也可以得知是因不動產構成利害關系的其他法律規定的情形。

二是非因不動產構成利害關系的其他案由，如民間借貸糾紛等的當事人的代理律師。現實工作中經常遇到此類代理律師，一般都需“以人查房”，此種情況在《暫行辦法》中并沒有明確的規定，但可以適用第二十三條。

三、查詢對象。

一是因不動產構成利害關系的某特定不動產登記信息;二是非因不動產構成利害關系的其他案由，需“以人查房”查詢對方當事人名下所有不動產登記信息。

四、申請查詢時需提交的材料。

一是因不動產構成利害關系的代理律師，根據《暫行辦法》第八條6、第九條7、第二十條8、第二十三條相關內容，需要提供的材料如下：查詢申請書、利害關系人的身份證明材料、委托書、因不動產構成利害關系的證明材料、律師證、律師事務所出具的證明材料。

二是非因不動產構成利害關系的其他案由的代理律師，申請“以人查房”，根據《暫行辦法》第八條、第二十三條相關規定，需提供的材料如下：查詢申請書、利害關系人的身份證明材料、律師證、律師事務所出具的證明材料、人民法院調查令。

五、特別規定意向利害關系人的代理律師查詢規范。

除《暫行辦法》第十九條、第二十條規定的情況外，還有第二十一條9、第二十二條10特殊情況的查詢規定，即意向利害關系人。意向利害關系人，根據條款內容，是指有買賣、租賃、抵押不動產意向或擬就不動產提起訴訟或者仲裁等，但還沒有具體民事行為，不能提供第二十條規定的利害關系證明材料，沒有與不動產構成實際利害關系的人。其代理律師可以申請查詢相關不動產登記簿記載的下列信息：⑴不動產的自然狀況;⑵不動產是否存在共有情形;⑶不動產是否存在抵押權登記、預告登記或者異議登記情形;⑷不動產是否存在查封登記或者其他限制處分的情形;⑸申請驗證所提供的被查詢不動產權利主體名稱與登記簿的記載是否一致;⑹不動產的共有形式;⑺要求辦理查封登記或者限制處分機關的名稱。這類查詢情況需提供的材料比較簡單，因僅有意向，提供意向利害關系人身份證明、委托書、律所介紹信、律師證、不動產坐落或不動產證書號或不動產單元號即可了解相關信息。

結束語：

綜上所述，利害關系人的代理律師申請查詢不動產登記資料依據明確，權限清晰，在實際工作和操作中，應當以《不動產登記資料查詢暫行辦法》為依據，規范不動產登記資料查詢窗口工作人員接待流程。在接待利害關系人代理律師查詢時，需做到有理有據，做好解釋和溝通工作。

參考文獻

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[2].牟元英.律師查詢不動產登記資料的思考[J].中國檔案，2018（4）.

作者簡介：

張羽雁（1992.10）女，廣西桂林人，本科，研究方向：不動產登記資料查詢