“商改居”影響幾何

敖瑾 劉美佳

7月9日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施（征求意見稿）》。這份全文9000多字的意見稿，概括下來有以下重點：

到2035年，全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上;年度居住用地供應(yīng)量，原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的30%;“十四五”期間，整備居住潛力用地不少于10平方公里，2021-2023年內(nèi)整備的居住潛力用地不少于7平方公里;未來規(guī)劃新增各類住房200萬套以上。

至于如何實現(xiàn)這幾大目標，分別有三大措施：允許商業(yè)用地改居住用地;城中村改造放開門檻;增加居住用地的建筑物高度。

事實上，從2018年深圳開啟“二次房改”開始，深圳就一直在強調(diào)增加住房供給。這次的意見稿則更多是給增加住房供給設(shè)定了更為具體的實施細則。那么，這次的意見稿件，到底將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多大的影響？

目標實現(xiàn)壓力不小

深圳土地資源是比較緊張的，供應(yīng)不足是深圳房價高居不下的重要原因。

公開資料顯示，北上廣深四大一線城市，深圳總面積為1997.47平方公里，上海市總面積6340平方公里，北京市總面積16410.54平方千米，廣州市總面積7434平方公里。其中，深圳還有30%的工業(yè)用地的紅線，974.5平方公里的基本生態(tài)控制線。而在2018年，深圳全市建成區(qū)面積已達927.96平方公里。也就是說，如果堅守基本生態(tài)控制線，深圳可供開發(fā)面積不足百平方公里。

翻開歷史數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，1996-2002年間，深圳平均每年出讓宅地達到2134萬平方米。但從2003年開始，深圳每年供應(yīng)的宅地面積驟降，并在2015年后達到了谷底——2017年一整年，深圳只出讓了一宗只租不售的宅地。

但與此同時，深圳的人口卻在逐年增加。在七普數(shù)據(jù)中，深圳全市常住人口超過1756萬人。與十年前第六次人口普查的數(shù)據(jù)相比，增加了增長68.46%。

根據(jù)貝殼研究院在2019年底發(fā)布的《粵港澳房地產(chǎn)市場白皮書》，目前，深圳人均居住面積僅為19.7平方米，這個數(shù)據(jù)低于隔壁廣州的25平方米，略高于香港的15平方米。

根據(jù)這次設(shè)定的目標，到2023年，全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，也就是說，要比當前的數(shù)據(jù)翻一番。目標實現(xiàn)壓力不可謂不小。

另外，2019年，深圳宅地供應(yīng)占比是12.5%;2020年，翻了一倍，達到24.4%，距離目標30%也還是有一定的距離。

不過，深圳實現(xiàn)目標的決心應(yīng)該說是相當堅定。

以征求意見稿發(fā)布當天的宅地出讓公告為例：7月9日，深圳交易集團有限公司發(fā)布本年度第二批次住宅用地集中出讓公告。公開掛牌出讓22宗住宅用地，總土地面積約83.38公頃（約合833800平方米），是深圳近幾年來最大規(guī)模拍地。

“商改居”引關(guān)注

在這次的征求意見稿中，最引人矚目的其實是“商改居”的條款。

主要內(nèi)容包括，原來已經(jīng)批準建商業(yè)建筑的土地，可以申請轉(zhuǎn)為居住用地，其中30%面積可以建成商品房，其余用來建公共住房。

城市更新項目中，原來計劃改商業(yè)建筑的，也可以申請轉(zhuǎn)為居住用地，但其中公共性住房的面積不得少于規(guī)劃容積的60%。

目前，深圳存在商業(yè)用地嚴重過剩的問題。把原來規(guī)劃的商業(yè)用地轉(zhuǎn)為居住用地，是在有限資源下合理再配置的自然選擇。但這次的“商改居”引發(fā)關(guān)注的一個重要原因是，有市場解讀成，公寓價格可能要漲。

但有專家表示，已經(jīng)建成為公寓的建筑，改為居住屬性的可能性較小。

深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長、教授鄧志旺表示，這一方面是因為它的土地用地性質(zhì)已被定為“商業(yè)”，從城市規(guī)劃的角度來說，很難做調(diào)整;另一方面，已經(jīng)建成的商業(yè)（住宅），它的建筑結(jié)構(gòu)、功能等等，都是為了商業(yè)用途來完成的，如果現(xiàn)在要改為“住宅”，它的功能就要改變。那么在消防等方面，其實是很難達到居住要求的。

“商改租”到“商改居”

7月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。其中提出，對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房等非居住存量房屋，在一定條件下允許改建為保障性租賃住房，該政策也被稱為進階版“商改租”。

此前，國內(nèi)部分城市已經(jīng)在“商改租”上做出一些探索：2018年1月，上海市發(fā)布《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》，“可以將多余存量的工廠、倉庫、辦公樓、公寓式酒店改為住宅，用作公共租賃住房。”

2018年6月、2019年7月、2020年1月，北京、廣州、深圳也分別發(fā)布了類似的政策。其中，深圳從改建原則等方面進行規(guī)范，要求改建后的租賃住房原則上不少于50套（間），且只能用作租賃住房，不提供學(xué)位。

此次深圳擬支持“商改居”，被視為是對此前允許“商改租”政策的進一步升級，其他城市是否會跟進，還有待觀察。

人才決定了城市的未來，深圳今天的發(fā)展離不開優(yōu)秀人才的建設(shè)和貢獻。而高房價正在擠出人才，這無疑對本來就不依靠土地財政的深圳來說，得不償失。深圳特區(qū)成立40年之際，深圳住建局局長張學(xué)凡提出，深圳樓市未來要學(xué)習(xí)“新加坡模式”：將來深圳60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。

深圳房地產(chǎn)調(diào)控，仍任重道遠。