明標準立規范 推動保障性租賃住房建設

王建業

為認真貫徹黨的十九屆五中全會、中央經濟工作會議和4月30日中央政治局會議精神，落實2021年《政府工作報告》要求，推動大力發展保障性租賃住房，住房和城鄉建設部在深入調研部分大中城市、住房租賃企業，以及新市民租賃住房需求的基礎上，組織專家開展深入研究，基于現有的建筑設計標準體系，制訂了《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（以下簡稱《通知》）。中國建筑標準設計研究院有限公司副總建筑師、住房和城鄉建設部建筑設計標準化技術委員會秘書長郭景以及中國建筑設計研究院有限公司裝配式建筑院院長趙鈿對《通知》進行了解讀。

問：為什么要制訂《通知》？

郭景：2016年以來，部分房地產開發企業和住房租賃企業通過新建、改建方式，發展了一些宿舍型、公寓型租賃住房。但在調研中，地方和企業普遍反映，由于國家層面對宿舍型、公寓型租賃住房適用的標準不明確，各地執行標準不統一，有的城市沒有明確相關標準，有的城市僅明確消防適用的標準，導致地方相關部門缺乏審批依據或對審批的把握尺度不一。特別是“商改租”“工改租”等非居住房屋改建為集中式租賃住房的項目，審批往往無法受理。地方和企業表示，這個問題很大程度上制約了宿舍型、公寓型租賃住房的供應規模和健康發展。

針對這一情況，《通知》將集中式租賃住房分為宿舍型租賃住房（包括實踐中的公寓型租賃住房）、住宅型租賃住房兩類。新建宿舍型租賃住房應按《宿舍建筑設計規范》及相關標準進行建設;改建宿舍型租賃住房應按《宿舍建筑設計規范》或《旅館建筑設計規范》及相關標準進行建設。新建或改建住宅型租賃住房應按《住宅建筑規范》及相關標準進行建設。

《通知》將在工程建設標準方面為集中式租賃住房設計、施工、驗收等提供依據，對推動切實增加保障性租賃住房供給具有重要意義。

問：目前實踐中存在很多由旅館、酒店、商業辦公樓、廠房、倉庫等存量閑置房屋改建的宿舍型租賃住房項目，應該如何執行建設標準？

郭景：考慮到既有建筑的局限性，為在兼顧集中式租賃住房發展實際的同時，保證居住環境和品質，《通知》主要從3個方面明確適用相關標準的要求：

一是由于實踐中很多宿舍型租賃住房項目是由旅館、酒店、商業辦公樓等存量閑置房屋改建，在適用的標準中增加《旅館建筑設計規范》及相關標準，可以在滿足使用安全要求的前提下增加集中式租賃住房房源。為此，《通知》明確改建宿舍型租賃住房應執行《宿舍建筑設計規范》或《旅館建筑設計規范》及相關標準。

二是《旅館建筑設計規范》未強制要求房間采光和通風，相對于旅館的短期臨時性住宿功能，集中式租賃住房的租住人群居住時間普遍較長。為適應長期居住需求，《通知》明確，按《旅館建筑設計規范》及相關標準進行改建的宿舍型租賃住房，采光、通風應滿足《宿舍建筑設計規范》的相關要求。

三是改建的宿舍型租賃住房項目受主體結構布局、周邊環境等條件限制，配套設置機動車停車位、預留電動汽車和電動自行車充電設施空間難度較大，因此，僅對新建宿舍型租賃住房提出相關要求。

問：實踐中，集中式租賃住房大多面向新市民、青年人供應，在配套設施方面如何更好地滿足他們的租住需求？

郭景：為更好地滿足新市民、青年人的居住需要，《通知》明確，集中式租賃住房可根據市場需求和建筑周邊商業服務網點配置等實際情況，增加相應服務功能。

宿舍型租賃住房一般面向單身人士、青年人供應，為滿足其社交等方面的需要，同時增加生活的便利性，《通知》明確，建筑內公共區域可增加公用廚房、文體活動、商務、網絡寬帶、日用品零售、快遞收取等服務空間;房間內應加大儲物空間，增加用餐、會客、晾衣空間，應設置信息網絡接入點;可設置衛生間、洗浴間和起居室;新建宿舍型租賃住房應設置機動車停車位，并預留電動汽車、電動自行車充電設施空間。

住宅型租賃住房一般面向家庭供應，針對家庭居住需求，在相關配套設施的建設要求方面，《通知》強調，按《城市居住區規劃設計標準》和《完整居住社區建設標準（試行）》建設配套設施，當項目規模未達到標準規定應配建配套設施的最小規模時，宜與相鄰居住區共享教育、社區衛生服務站等公共服務設施。

問：消防是集中式租賃住房建設管理中的關鍵環節，如何確保消防安全？

趙鈿：《通知》明確，一方面，不同類型的租賃住房應根據所對應適用的工程建設標準的消防設計要求，進行設計建設。即：新建宿舍型租賃住房應按宿舍建筑所對應的消防要求進行設計建設;改建宿舍型租賃住房，執行《宿舍建筑設計規范》的，應按宿舍建筑所對應的消防要求進行設計建設，執行《旅館建筑設計規范》的，應按旅館建筑所對應的消防要求進行設計建設。新建和改建住宅型租賃住房均應按住宅建筑所對應的消防要求進行設計建設。

另一方面，要加強運營安全管理，即：集中式租賃住房的運營主體應確保租賃住房符合運營維護管理相關要求，建立完善各項突發事件應急預警及處置制度;落實消防安全責任制，配備符合規定的消防設施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，定期開展消防安全檢查。

問：哪些非居住房屋不能改建為集中式租賃住房？

趙鈿：為保證居住安全，對于將非居住類建筑改建為集中式租賃住房，《通知》強調了幾項基本條件。

首先，改建前應對房屋安全性能進行鑒定，依據鑒定結果進行相應處理，保證滿足長期居住、使用的安全性要求。

其次，依據《城市用地分類與規劃建設用地標準》關于土地性質的分類，三類工業用地是對居住和公共環境有嚴重干擾、污染和安全隱患的工業用地，三類物流倉儲用地是易燃、易爆和劇毒等危險品的專用物流倉儲用地。這兩類土地上的非居住建筑，可能存在不利于人體健康安全的隱患，不適宜長期居住，不得改建為集中式租賃住房。（來源：中國建設報）

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.003