打破政策機制“瓶頸” 緩解新市民住房困難

宗邊

國務院辦公廳日前印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策，要求以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。為了扎實推進《意見》貫徹落實，住房和城鄉建設部住房保障司相關負責人對《意見》進行了解讀。

問：發展保障性租賃住房有哪些積極意義？

答：一是有利于推進以人為核心的新型城鎮化。保障性租賃住房堅持小戶型、低租金，既能夠適應新市民、青年人的承受能力，也能夠滿足他們的基本租住需求。

二是有利于推動加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度。保障性租賃住房由政府給予政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”。農村集體經濟組織、企事業單位、園區企業、住房租賃企業、房地產開發企業等主體均可以參與發展，集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、存量閑置房屋、新供應國有建設用地等均可以加以利用，改變了政府作為居住用地唯一供應者、房地產開發商作為住房唯一供應者的情況，推動實現多主體供給、多渠道保障、租購并舉。

三是有利于緩解住房租賃市場結構性供給不足。目前，住房租賃市場總體上結構性供給不足，大戶型住房供大于求，小戶型住房供不應求，缺少位于中心城區或交通便捷地區、適應新市民承受能力的小戶型、低租金租賃住房。加快發展保障性租賃住房，能夠切實增加小戶型、低租金房源供給，優化租賃住房供應結構，也有利于穩定市場租金，促進住房租賃市場健康發展。今年，部分人口凈流入的大城市計劃新籌集保障性租賃住房93萬套，是擴大保障性租賃住房供給、優化租賃住房供應結構的良好開端。

四是有利于培育和發展住房租賃企業。發展保障性租賃住房充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。政府提供的土地、財稅、金融等政策支持，能夠降低保障性租賃住房建設和運營成本，幫助租賃企業形成資金平衡、略有盈利的可持續商業運作模式。同時，審批制度改革措施以及一系列管理制度的出臺，也有利于幫助住房租賃企業解決審批等方面的難題。

五是有利于促進房地產市場平穩健康發展。地方政府制訂并公布保障性租賃住房建設計劃，擴大保障性租賃住房供給，能夠不斷優化城市住房供應結構，為新市民、青年人等群體通過租賃方式解決住房困難問題提供渠道;能夠穩定市場預期，合理釋放購房需求，緩解房價上漲壓力，為房地產市場平穩健康發展提供有力支撐。同時，保障性租賃住房由政府提供土地、財稅、金融等政策支持，能夠調動起房地產開發企業轉型升級發展保障性租賃住房的積極性，也引導金融機構將資金用于支持發展保障性租賃住房。

問：《意見》明確了哪些保障性租賃住房的基礎制度？

答：《意見》從5個方面明確了保障性租賃住房的基礎制度。

一是明確對象標準。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金，準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。

二是引導多方參與。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，并合理配套商業服務設施。支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。

三是堅持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源，結合現有租賃住房供求和品質狀況，從實際出發，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給，科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計劃，并向社會公布。

四是嚴格監督管理。城市人民政府要建立健全住房租賃管理服務平臺，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督，強化工程質量安全監管。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策。

五是落實地方責任。城市人民政府對本地區發展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體的住房困難問題負主體責任。省級人民政府對本地區發展保障性租賃住房工作負總責，要加強組織領導和監督檢查，對城市發展保障性租賃住房情況實施監測評價。

問：《意見》提出了哪些對保障性租賃住房的支持政策？

答：《意見》明確了對保障性租賃住房的土地、財稅、金融等支持政策以及相應的審批制度改革措施。

一是進一步完善土地支持政策。人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經城市人民政府同意，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房;允許利用企事業單位自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款;可將產業園區配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房;保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應。經城市人民政府同意，允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

二是簡化審批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。

三是給予中央補助資金支持。中央對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。

四是降低稅費負擔。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，即住房租賃企業向個人出租住房可選擇適用簡易計稅方法，增值稅按照5%征收率繳納的減按1.5%計算;對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%的稅率征收房產稅。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

五是執行民用水電氣價格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

六是進一步加強金融支持。支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。

這些支持政策的出臺和落實，能夠有效解決當前發展租賃住房面臨的一些“瓶頸”問題，切實降低保障性租賃住房建設和運營成本，充分調動各類主體參與發展保障性租賃住房的積極性，為加快發展保障性租賃住房，增加房源供給等提供有力支持，營造良好政策環境。（來源：《中國建設報》）

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.002