基于PUD有規劃的單元開發模式的思考與創新性研究

湯雪光

（廣州城市理工學院，廣東 廣州510800）

1 PUD模式起源與發展

20世紀60年代的美國，規劃單元開發（PUD）作為一種規劃思想和開發管理技術結束了繁冗的土地細分方法，禁止或鼓勵在一個開發項目內混合使用土地；70年代初，規劃單元開發在建筑設計中凸顯著優勢——建筑施工規模的經濟性、公共服務設施和基礎設施的效益提高、建筑類型的多樣化和革新；同時消費者也可獲得較高品質的居住環境。另一方面，大規模開發的缺點也隨著項目規模的擴大而增加，尤其是土地整合的難度和成本以及開發風險都明顯增大[1]。70年代中后期，能源短缺和由此引起的物價上漲最終導致了美國經濟嚴重的衰退。規劃單元開發的建設項目大多集中在高密度區（closer-in）或城市的已建成區域（build-up）中，使得區域的地價出現新一輪上漲，PUD開發轉向小規模開發項目；80年代，作為土地利用和法規概念的規劃單元開發的應用已經比較成熟，PUD開發思想是通過細致的協商而不是依靠特殊類型的物質產品，來提供一種開發者與社區雙贏的開發機會。

獲得特定用地的最大效益和有利于使用是成熟的規劃單元開發的主要目標，而不再是以最初的強調開放空間和休閑游樂設施為目標。

2 PUD模式的特點

2.1 靈活性和開發彈性

首先，作為一種開發管理條例而言，地方政府批準的PUD條款不同于土地分區條例或上地細分管制法規中的對土地逐地分區的要求。PUD條款經常可以是地方區劃條例的一部分，也可能是土地細分法規的一部分，或者作為一個獨立的條例而存在。其次，制訂規劃單元開發條例是為了促進實施規劃，并不是為了促進零碎開發的增長，同時增加對開發的管制或實現地方政府的其他目標。從政策上減少了一定的規制約束，有利于土地開發項目的落地與實施。

2.2 效益性與社會性兼顧

PUD開發容許區劃條例中有關建筑密度和使用性質種類的要求可以有變化，有助于地方政府創造效益，在兼顧政府業績的同時促進改進公共開發法規體系建設。再者，各個地方政府制定的規劃單元開發條例中多數是針對住宅開發，以住宅開發為主的規劃單元開發還注重鼓勵住房類型和產品的革新以及增加休閑游樂設施的數量[2]，這對于社區類基礎設施的完善以及物質文化需求的滿足起到了積極的引導作用。

2.3 全面性與延展性

早期的地方區劃管制是防治公害法的延伸，一般可以允許少量分區作為住宅區、商業區和工業區等用途。應用PUD開發方法進行開發的建設項目住往有多種土地使用、公共的開放空間和各類設施以及管理共同所有物的社區協會，可用于居住、商業和工業等多種使用性質的土地開發。通過建立一套項目評價與評價機制體系，拋開了傳統的方塊式區劃制度。PUD開發模式不僅適合大規模開發，也鼓勵開發中的創新活動，同時也增強了開發者應對市場需求變化的可調性與延展性。

3 PUD模式案例（佛羅里達州韋斯頓區域衛星社區計劃）

韋斯頓衛星社區規劃如圖1所示。特點如下：①依靠科學的水資源管理計劃消滅一切中大污染，保護區域生態系統；②保持大面積土地的自然生態，以組群的方式保留開放空間；③使水體和儲水區最大限度用于休閑娛樂；④在所有工業區、居住區、商業區的規劃中采用組群規劃；⑤納入就業，涵蓋娛樂設施到商業管理、工業園區；⑥建立聯合的學校-公園系統；⑦鄰里享受中心提供較好的環境設施；⑧應用PUD方式，是進行靈活與長期規劃的關鍵[3]。

圖1 韋斯頓衛星社區規劃總圖

4 PUD模式成功因素與借鑒意義

4.1 PUD模式成功因素分析

從韋斯頓PUD規劃可看出，PUD之所以變得有吸引力，是因為它增加了所轄區域的收入卻不增加服務所需要的費用。一般來說，雖說是規劃項目的居民專用的高品位的休閑娛樂設施卻不需要所轄區域另外付費。通常，PUD建設項目還包括了私人車道和其他特別吸引人到該區的設施，都不需要花費公款進行維修。其次，PUD的構想促進了住房類型和開放空間的多樣化，含有廣大開放空間和其他休閑娛樂設施的區域是備受歡迎的。

4.2 PUD模式的借鑒意義

PUD強調土地的規劃要在每一個獨立的單位組團的前提下，落實總體規劃控制。特別是在涉及園區道路、景觀路經、公共建筑等基礎設施上，PUD模式內的每個組團都能最大限度地利用社區資源。首先，它可以有效地規避目前中國樓盤、園區規劃出現的違背整體、格格不入的現狀，從而實現產品戰略與開發戰略的統一、房產開發和地產開發的統一，很大程度上減少后續收盤、驗收的責任推諉與糾紛。其次，PUD模式強化了開放空間、共享空間和高水平的休閑游樂設施，便于提升后續局部規劃的可能性。以人際交往活動來提升社區生活的“滿意度”，平衡生活與工作的壓力。從社區和諧層面來講，是極有利于社會和個人發展的。另外，PUD模式注重組織規劃，對建設投資者與施工方提出了更高的資金要求，同時也對社區服務供應鏈提出了更全面的潛在商機，不僅可以緩解政府在公共服務及市政基礎設施配套上的壓力，同時可以確保政府與開發商從PUD中雙向獲利[4]。

4.3 PUD模式在中國的運用與創新性實踐

中國對于PUD模式的運用仍處于摸索階段，尚無配套的理論體系。比較有代表性的企業有重慶萬華地產核心PUD項目——麓山國際社區，是集產品戰略、房地產開發為一體的地產企業規劃代表。項目委托道林公司（DAHLI N GROUP）、高爾夫景觀設計知名公司JMP與JNP深度合作，重點建設“別墅群、文化小鎮、商業街”三位一體的美式高檔生活住宅區。園區配套綜合社康醫療服務中心、娛樂中心與體育類場館。另一個是湖南婁底的美堤雅城，其引入國際先進的PUD開發理念和規劃先行運作模式，重金聘請知名的澳洲ANS工程設計顧問全方位布局，形成以法國梧桐滿布，樹木、翠竹與花草布局山頂公園的獨特風貌。

5 結語

PUD在國外已經發展了40余年，在中國的同類型引用,較少。PUD對緩解中國的土地矛盾，促進社區開發的健康發展有重要作用。隨著許多社區的逐漸快速成長，PUD模式所代表的這種規劃方法變得十分有意義。

在吸收PUD建筑規劃模式特點的基礎上，全面的綜合性規劃就顯得尤為重要，另外在整體的規劃中如何保留后續延展的余地也是中國房地產行業需要考量的問題。