社區更新新趨勢：“漸進式更新”與“微更新”

仲量聯行

摘要：加速推動社區更新改造，是城市存量挖潛、產業人口重構的重要抓手。提出老舊社區更新改造的六大主要矛盾及解決策略。認為社區更新，特別是城市中心區老舊社區的改造，是推動城市更新、煥發城市活力的核心著力點。

關鍵詞：社區更新;漸進式更新;微更新

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0078-79 收稿日期：2020-12-17

加速推動社區更新改造，是城市存量挖潛、產業人口重構的重要抓手，亦是喚醒我國城市活力的關鍵。在新一輪城市更新進程中，伴隨產業回流和人口重構，社區將作為產業和人口的重要空間載體，也是串聯城市不同功能模塊的介質。社區更新，特別是城市中心區老舊社區的改造，是推動城市更新、煥發城市活力的核心著力點。

1 我國社區更新趨勢

近年來，我國片區更新模式逐漸從“拆、改、留”轉向“留、改、拆”，從“點狀建筑更新”到“片區整體更新”進行轉變。更新改造的目的不再是單純滿足人的幸福感，更重要的是引領需求，激活城市中心，提供全新的產業和功能載體。而傳統的大規模房地產開發邏輯在老舊社區更新改造中不再普遍適用，“漸進式更新”和“微更新”成為關鍵趨勢。

2 老舊社區更新改造的六大主要矛盾及解決策略

老舊社區更新改造是我國當前城市建設的一項重要內容，也是一項極其復雜的城市活動，但在更新改造過程中存在著六大主要矛盾，如圖1所示。

第一，部分老舊社區在更新改造過程中未充分考慮其與周邊城市功能的融合和銜接，缺乏頂層設計和區域統籌，引入的產業無法持續經營。社區更新改造需以區域融合發展作為思考前提，由政府完成頂層設計并制定戰略目標，老舊社區改造需找準自身功能定位，引入合適的產業，融合更多現代化功能，將其重新納入城市有機整體中，從根本上解決片區改造和城市功能統籌的矛盾。

第二，早期的社區更新幾乎是在大規模的拆建模式中往復進行的，這使得城市社區的歷史底蘊在一定程度上被覆蓋，喪失了其獨有的特色文化，出現“千城一面”的狀況，文化延續與城市發展的矛盾逐漸顯現。白皮書指出，“尊重歷史，喚醒記憶，融入當下”是老舊社區更新改造的首要出發點，在充分考慮改造后引入的新功能新業態與歷史文化、歷史建筑融合的同時，政府也需要制定相關法律條款，保護歷史建筑和尊重歷史文化特色。

第三，老舊社區建設初期采取的高密度建設方式以及后期不完善的社區管理措施，也激化了社區內居民多樣性需求與外環境空間不足的矛盾。在社區微更新過程中，一方面應進行社區內部資源挖潛，另一方面可聯合周邊社區進行空間共享，從平面、空間、時間等多維度發揮社區價值，以滿足居民更高的居住需求。

第四，老舊社區改造面臨的另一重大難題是改造資金的來源。改造資金主要源于政府財政撥款和補助，而這有限的資金大多用于對建筑本體結構的改造，對社區外環境品質提升有限。要從根源上解決有限的資金來源與改造成效的矛盾，需要豐富資金來源渠道，建議考慮如PPP公私合作模式、收益期權定向出售等路徑，以保障社區更新改造長效進行。

第五，除面臨有限的資金來源，社區更新改造盈利模式單一和持續運營的矛盾也阻礙了社區的良性運營。社區在收取物業管理費的傳統盈利模式基礎上，可引入更多合作方，拓展盈利渠道，如后續物業管理、便民設施付費;改造現有公共空間，引入商業服務等收取租金;引入智慧社區，提供線上增值服務等，以支持社區的持續運營。

第六，隨著社區發展的復雜化，未來社區治理的參與主體將更加多元化，因各方利益訴求不盡相同，不同參與方利益之間的矛盾會長期存在。因此，在制定社區更新改造方案的過程中，需要平衡各方利益，形成完善的分工體系并構建一體化工作流程，各司其職并積極反饋，以保證社區更新改造工作高效推進，使社區微更新效果得以最大化實施落地。

3 政策支持創新為社區更新保駕護航

社區更新可以從財政政策、改造制度、空間政策和用地政策方面尋求長效的政策支持創新，為社區微更新全過程提供支持，解決資金籌措、空間利用、治理模式和運營管理的政策保障問題。理想社區包括鄰里空間、商業配套、健康服務、教育服務、公共空間及運營機制六大維度評價指標，如圖2所示。

如何運用存量運營思維，通過優化流程、明確分工、創新模式、政策支持等措施對社區功能進行全面提升，構建空間豐富、管理智能、資金多元、配套齊全的理想社區，是業內未來發展必須思考的重要問題之一。