規劃圖紙標注與房產面積預測繪應用分析

程啟歡 張立松 姚鐘惠

摘要：規劃核準圖所表達的信息雖是房產面積預測繪工作的計算依據，但不是做出合理處置方法的唯一標準。在實際工作中，必須結合建筑部位的不同建筑形式、不同性質才能做出相對合理的處理方法。結合相關案例，對規劃圖紙標注與房產面積預測繪應用進行分析。

關鍵詞：規劃功能標注;建筑形式;建筑性質;房產面積預測繪

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0066-68 收稿日期：2020-12-10

房產面積預測繪的測算依據之一是規劃行政主管部門核準的建筑施工圖，由于目前GB/T17986.1-2000 《房產測量規范》中表述面積計算的方式是以建筑用途作為劃分標準的，那么規劃核準圖上的信息表達就顯得尤為重要，圖紙信息主要分為兩大類：由文字表達的用途標注類、由線性圖例表達的建筑形式類。這些房產預測繪工作所賴以為據的規劃圖紙信息是否能夠向房產預測繪工作者傳遞出明確的判斷依據，又或是傳遞出的信息在結合了房產面積測算相關規定后是否會產生矛盾。

為了便于探討，筆者結合實際工作中的案例加以分析。

1 規劃標注管道井與設備間的判斷

根據房產測繪共用建筑面積劃分分攤遵循的原則：幢分攤共有部位、功能區分攤共有部位、層分攤共有部位三個級別;共有部位不同的建筑形式及功能，決定著該共有部位處于不同的分攤級別，共有面積分攤的結果自然是不一致的。

就管道井而言，該部位是建筑物中用于布置豎向設備管線的豎向井道，服務范圍類似于樓梯間，進行共有部位面積分攤時，按功能區分攤級別劃分。而設備間則是在某一層面中安裝各種設備的房間，在共有部位面積分攤時，按照其具體的設計功能，會做為層分攤級別或功能區分攤級別處理。

具體案例分析如下：一幢房屋地上一至二層為商業，三層以上為公寓，位于一二層商業專為三層以上公寓服務的核心筒范圍內規劃核準圖中標注有若干個3至4平方米左右的“強電間”“弱電間”，此“強、弱電間”在三層以上核心筒內相同部位一直貫穿至頂層（見圖1）。

雖規劃標注為“強、弱電間”的設備間名稱，但其設計的建筑形式與管道井完全相同，經與設計部門溝通，最終確認其實際功能為管道井。因此，該建筑部位屬于功能區分攤級別的范圍，若僅依據規劃核準標注的設備間用途劃分入層分攤級別有違實際建筑形式。

同時，《南京市房產面積測算規程》（以下簡稱《規程》）具有自身的特色，為了結合當地的實際情況，維護業主的權益，在《規程》中規定“只為某一功能區服務的樓梯間、電梯間、管道井等，其位于垂直穿越其他功能區的范圍”屬于不計入分攤面積的共有部位，那么前述的案例就更凸顯出該建筑部位是屬于功能區分攤級別亦或是層分攤級別的判斷了。

2 規劃標注的上空，應考慮其不同性質分別處理

一般而言，規劃核準圖上標注的上空符號的區域，在房產面積測繪中均屬于不計算建筑面積的范圍，但也有例外。結合案例分析：一幢住宅樓中設計有復式躍層的戶型，在該復式躍層戶型內設置的套內樓梯有L型、U型、旋轉樓梯等多種布置情況，規劃核準圖復式上層層面在樓梯梯段圍合的區域中表達“上空”符號（見圖2）。

此“上空”符號與一般意義上的客廳“上空”是有區別的，不應簡單按照規劃核準圖標注的“上空”做不計算面積處理，該處上空部位屬于“梯井”，專業術語為樓梯洞口，是指上下跑樓梯扶手所形成的孔洞，主要功能為消防水管的傳遞不因消防人員跑動卡于其中，此處屬于樓梯的組成部分。在計算此復式戶型的套內面積時，該建筑部位雖規劃核準圖標注為“上空”，也應按照設計的建筑功能計算入該戶套內面積中。

3 規劃標注“前室”計算全面積或半面積的判斷

“前室”是指設置在人流進入消防電梯、防煙樓梯間或者沒有自然通風的封閉樓梯間之前的過渡空間，由于“前室”在消防設計上需具備內部設有機械排煙或自然排煙的設施。近年來，關于“前室”的建筑形式又出現了一種不封閉開敞結構，這樣可利用外圍護不封閉結構進行自然排煙。而對于規劃核準圖而言，標注統一使用的是“前室”。

在房產面積預測繪時，遇見此類開敞設計的“前室”，就需要結合其實際的建筑形式加以分析，從前述的設計要求中可以發現，“前室”的不封閉結構是基于消防設計的需要。因此，房產面積計算時不應按照封閉與否來判斷全、半面積，應從該前室屬于何種性質的建筑部位角度考慮問題，若處于房屋主體結構內，那么此“前室”是屬于房屋建筑主體的一部分計算全面積，若是處于房屋主體結構外，那么該“前室”類似于陽臺的建筑形式，屬于房屋主體的附屬部位，故應按照半面積計算處理。

結合以上三例的討論分析，筆者認為，規劃核準圖所表達的信息雖是房產面積預測繪工作的計算依據，但不是做出合理處置方法的唯一標準。畢竟不同的行業采用的標準不同，房屋建筑設計注重的是房屋設計結構、功能;房產面積測繪注重的是產權權屬的劃分，大家所使用的專業語言看似類同，實則有所區別。從設計環境方面來看，隨著經濟建設的快速發展，當今的房屋功能性日趨多樣化，由此產生的新建筑形式、新用途標注也會越來越多，通過已經出現的諸如“入戶花園”“消防陽臺”“共享空間”等也可深刻體會，且針對不斷創新的用途標注，目前還沒有一個規范化的管理。因此，房產預測繪工作就需要與時俱進地不斷提升自身專業水平，了解關于房屋建筑設計、消防設計等相關專業知識，從而清楚判斷實踐中所面對的建筑部位究竟適用房產測繪技術規定中的哪些條款，從而做出合理的判斷。畢竟房產預測繪工作的成果都將運用到不動產銷售、抵押的依據，一個合規、合理的房產預測繪成果才能直面房屋購買者挑剔的目光。

作者簡介：程啟歡，南京市房地產市場交易管理中心。

張立松，南京巨鑫房地產測繪有限責任公司。

姚鐘惠，南京市房地產市場交易管理中心。