不動產登記資料信息化建設

唐義德 楊正學

摘要：互聯網的快速發展，為建設信息化政務服務奠定了基礎。不動產登記行業利用先進信息技術已實現多部門協同聯動，進而提升了不動產登記服務效能，創新了不動產登記工作形式。從不動產登記紙質資料、資料數字化與不動產登記電子資料等方面對不動產登記資料信息化建設進行分析。

關鍵詞：不動產登記資料;信息化;電子資料

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0062-65 收稿日期：2020-12-20

1 不動產登記資料

不動產登記資料管理是不動產登記工作有序運行的重要環節和基礎。資料真實記錄了不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅等過程。在業務辦結后，將申請、審核過程以及登記結果中有保存價值的文字、圖表、聲像、數據等資料，根據立卷原則與標準整合成一套有序的不動產登記資料，是不動產登記工作的重要依據。其中，不動產登記資料包含申請書、申請人身份證明材料、不動產權屬來源、登記原因、不動產權籍調查成果材料、不動產登記機構審核材料、不動產登記簿等文件信息。此外，不動產登記資料還隨著不動產實際變動而更新其資料信息。

不動產登記資料管理直接關系到不動產登記資料的完整度與信息的延續性，更關系到不動產物權的設立、變更、轉讓及消滅，在國土資源管理、住房保障、房地產市場調控等多方面具有重要意義。

2 不動產登記紙質資料

在不動產登記進入信息化時代之前，不動產登記資料依賴于紙質文件記載信息，還需用厚重的紙盒或紙袋裝訂保管，如圖1所示。由于不動產登記資料歸檔的資料內容類別多，且還要不定期、不定時增加新內容，大量的紙質資料在整合與流轉過程中暴露出諸多弊端。例如，在實際業務辦理中，查詢不動產原檔資料由專人在檔案室（庫）手工翻找查詢，期間還極易出現登記失誤或信息丟失等情況。

在某地區的《不動產登記文件管理規范》中，登記資料的立卷原則為每辦理一件不動產登記業務所形成的資料立一個卷。立卷整合的材料包含目錄、結論性審核材料、過程性審核材料，當事人提供的登記申請材料、圖紙、備考表等，后續還要根據不動產權利的變動隨時添加、更新立卷資料，平均每卷資料大約有40多頁A4紙張大小的文件，使得后期人員在資料查找、利用時要耗費約10-20分鐘。除此之外，還要考慮資料的存放問題。不動產登記資料的保管期限分為永久和定期，并不是任意一間房子就可以隨意存放不動產登記資料。為妥善保管好館藏文件，還要設立不動產登記資料存放的專用場所。例如，某市檔案館總面積在上世紀70年代就已有2000平方米，在2019年廳機關館藏文書資料約有9.4萬件，約占用2350平方米庫房面積，實際館藏還會隨著時間和業務量增加，所需耗費的時間、精力、財力等不容小覷。

隨著社會與科學的進步，為解決紙質資料整合繁、流轉難與保管時限短等問題，可以利用信息技術將紙質文件內容轉化為電子信息，不僅可以減少紙質資料占用空間與資料查詢、利用時間，還可以提升工作效率。

3 不動產登記資料數字化

不動產登記資料管理信息化的建設，其中一點是對已有的不動產登記紙質資料進行電子“轉變”。這種由紙質文件轉化為電子文件，即不動產登記資料數字化，可以稱之為不動產登記資料信息化的過渡。它是利用掃描技術、OCR技術、計算機技術、數據庫技術等將原不動產登記紙質資料卷宗進行排序、編頁碼、資料掃描、圖像處理、注錄等，使資料的電子數據保存于數據庫。

相較紙質資料，不動產登記資料數字化最大的優勢就是在資料查找和利用中節約了大量的時間與空間。業務中需要利用相關資料時，可直接通過系統操作來查閱相關信息，甚至是申請人通過人臉識別、身份證掃描等方式自助查閱。每卷資料節省查閱時間至少10-20分鐘，也減少了紙質資料的存放空間。同時，電子文件存儲信息種類多樣，除了常見的文檔、圖片外，還能儲存音頻、視頻、電子簽章或簽名等多媒體信息。

需要注意的是，資料數字化與傳統紙質資料原本的處理、利用等有較大區別，因此仍存在部分問題。

一是紙質文件轉化為電子文件后，仍需耗費大量儲存空間，這里所指的空間為數據庫空間。盡管不需要百萬平方米的實體房屋空間，但把所有的資料轉移到計算機數據庫內，依然需要足夠大的空間來儲存。數據庫的空間同樣是有限的，要保證數據能夠永久保存，仍然需要耗費大量的人力、財力，并且隨著數據庫占用的空間越來越大，還會導致應用系統運行緩慢，如圖2所示。圖2所示的標準商品房買賣合同，共有28頁A4紙，其中1頁合同內容轉化為電子文件約需占用300KB的空間，一整套合同全部轉化為電子文檔則需占用約4.7MB空間。

二是為了緩解數據庫空間占用問題，在實際操作時，會舍去部分格式化信息，只轉化部分重要信息，同樣以標準商品房買賣合同為例，實際簽署合同有28頁內容，但轉化為電子文件時只挑選買賣雙方基本信息頁、簽字頁及重要信息頁等，約2-4頁，合同中大部分內容沒有數字化版資料，極易丟失信息。

4 不動產登記電子資料

近年來，多部門協同推進“互聯網+不動產登記”，充分發揮信息技術高效便捷的優勢。其中，辦公自動化、無紙化使得不動產登記資料生成、存儲方式上又發生了巨大變化，業務辦理不提交紙質資料，所有信息均以電子文檔形式提交。

不動產登記資料正式進入信息化時代。與資料數字化不同，電子資料從一開始就沒有紙質載體的文件，它的收集、整理、保存、查詢、利用等都是以電子形式，在資料數字化的基礎上又大量縮減文件的空間占用大小。以標準商品房買賣合同為例，曾經一整套4.7MB的電子合同資料直接縮減到幾百KB。

同時，通過后臺維護不動產登記資料分類，以及登記資料分類與辦理業務類別的關聯關系。在整理電子資料立卷歸檔時，系統自動在后臺獲取當前業務類別所對應的登記資料，并按規定進行排列，其排列結果為電子卷宗目錄，如圖3所示。同時，系統按目錄順序對每幅圖像進行電子資料編碼。最后，由系統生成不動產登記電子資料封皮（封皮內容包含卷內材料件數、頁數、保管期限等資料匯總信息）。

基于CA數字證書，不動產登記資料卷宗目錄內的所有數據均采用哈希算法來檢驗上傳數據是否被篡改。當數據發生變化，系統自動檢查是否發生篡改情況，并對發生篡改的數據進行無效標識，并提供正常與非正常數據的截圖。利用區塊鏈技術，將不動產登記資料數據上傳至區塊鏈，在保證數據安全的情況下，向資料利用部門共享信息數據。同時，采用“雙活+異地備份”模式，設立同城雙中心與異地災備中心，增加了業務承載量。倘若系統出現異常情況，能夠快速切換到備援，保證業務連續正常運行，分擔負載，降低人為或自然災害對業務造成的影響。

同時，為逐步實現不動產登記服務“一網通辦”“全城通辦”打下堅實基礎。“全城通辦”打破部門、層級限制和區域的壁壘，企業或辦事群眾可到任何服務中心辦理業務。“通辦”的核心在于數據共享、電子資料上鏈，繼而實現跨部門、跨區域協同辦公。例如注銷抵押登記，不動產登記與銀行通過區塊鏈直接提取相關數據開展業務，確保不動產登記與銀行數據的真實性與準確性，辦事人在就近的銀行就能一次性完成抵押權注銷登記。

通過對不動產登記紙質資料、資料數字化與電子資料的逐一梳理，如圖4所示。不動產登記電子資料在實際工作中可以減少對空間、時間、人力、財力等資源的耗費，大幅提升工作效率，為推動“互聯網+不動產登記”“一網通辦”“全城通辦”提供有力的資料數據支持。

作者簡介：唐義德、楊正學，成都傳晟信息技術有限公司。