全國城市房地產置業投資吸引力分析

張雅杰 馮媛媛 張豐 白天陽

摘要：與房地產開發投資不同，房地產置業投資是一種強調把地產作為資產進行購置并保有的投資形式。從個人投資者角度，基于地級市尺度，在綜合考慮社會、經濟、交通、環境等因素構建了城市房地產置業投資吸引力評價體系，并對全國城市的房地產置業投資吸引力數據進行了可視化表達。 結果表明，全國城市房地產置業投資吸引力可分為 12 個等級，在地理上分布上由東南地區向西北遞次降低。

關鍵詞：房地產開發;置業投資;城市吸引力;地理信息可視化

中圖分類號：F129.9 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）02-0029-36 收稿日期：2021-01-30

作者簡介：張雅杰，武漢大學資源與環境科學學院，副教授，博士。

馮媛媛，武漢大學資源與環境科學學院，碩士研究生。

張豐（通訊作者），武漢大學遙感信息工程學院，高級實驗師。

白天陽，武漢大學資源與環境科學學院，本科。

基金項目：國家自然科學基金項目——面向城市擴展過程的動態空間格局指標與自組織空間結構分析模型

（項目編號41571385）。

1 引言

對于房地產置業投資者而言，如何選擇一個合適的城市進行投資是房地產置業投資的關鍵之一。已有研究中，蘇寧等人闡述了新趨勢下城市吸引力、競爭力、創造力的作用與變化方向，分析了相關城市把握經濟轉移機遇、提升城市軟實力等方面的推進措施。汪夏明與李佳齊等人根據一般房地產吸引力理論，結合港口城市房地產業特性，采用層次分析法，最終確定各港口城市的房地產吸引力排序。張萌對于我國城市住宅投資吸引力評價的研究提出了四種要素的評價指標，其中包括自然要素、市場要素、社會要素、政府要素。可以看出，現有的研究都側重于供給端的市場研究，難以給個人置業投資者以參考。鑒于此，本文結合與城市房地產置業投資相關的多方面因素，側重從個人置業投資角度出發，對城市房地產置業投資吸引力進行指標選取與評價體系建立;同時，考慮到個人置業投資者的主觀意愿，本文以特爾斐法作為各項指標的定權方法，向有關專家發放問卷。最后，對全國298個城市的房地產置業投資吸引力進行計算和排序，以期為個人置業投資者提供更有對比性的投資城市信息。

2 研究對象和數據來源

2.1 研究對象

本次的研究對象為我國所有地級市（不含港澳臺），共計293個城市，另外將4個直轄市（北京、上海、天津、重慶）和山東省原地級市萊蕪（于2019年1月正式撤銷，在本次數據統計過程中仍稱為萊蕪市）計入本次研究，故本次研究共計298個城市，其中包括的城市類別為9個國家中心城市、22個省會城市、5個計劃單列市和262個地級市。

2.2 指標數據的來源

本次研究通過查詢相關年鑒等資料進行數據的獲取與統計。所有數據指標來源于中國城市統計年鑒、CNKI中國經濟與社會發展統計數據庫、各市相關政府網站、各市統計信息網站以及其他具有可靠來源的統計網站，保證了數據的可獲取性、真實性與準確性。由于所涉及的城市數目與數據的收集量較大，為綜合考慮保證數據獲取的全面性，本次研究統一選取2016年的年度市區指標數據。對于部分省市的數據缺失，采用與其他數據比對而進行擬合。

3 城市指標的構建

3.1 評價指標的建立

3.1.1 行政與人口

在對不同城市進行房地產置業投資的過程中，城市本身的定位會對城市的發展起到關鍵性的作用。故在本次研究中，將城市定位分為國家中心城市、省會城市、計劃單列市、其他地級市，直轄市與副省級城市不再單獨列出分析。勞動占比是就業人口數占總人口數的比重，直接影響到城市的綜合發展。

3.1.2 經濟與社會

城市對人口的吸引力來自于經濟、交通、環境等因素，其中經濟因素的影響至關重要。城市的商品房價格體現城市房地產的供求關系，城鎮居民人均可支配收入可用于判斷居民的購買力，兩者的比值即房價收入比對于市場自發調節供求結構以及國家調控相關住房政策，均具有重要意義。此外，城市的基礎設施、教育、醫療水平是城市進步的體現，對城市人口的吸引有重要影響。

3.1.3 區位與交通

在城市的區位資源中，城市群有利于加快形成產業集群和人口集聚，對于各城市的經濟發展起到重要的作用。沿海城市具有區位優勢，對外經濟聯系方便。城市交通的完善不僅可以方便城市居民的出行，提升生活質量，同樣也使其他生產要素的流通更加便捷，加快城市發展步伐，故也作為吸引置業投資者的因素之一。

3.1.4 資源與環境

由于置業投資的特殊性，投資者同樣會青睞于自然環境更好的城市，城市的自然環境好壞可體現于綠化面積、空氣質量、水源質量等因素。另外，城市的旅游熱點也是影響房地產置業投資的因素之一。因此，在對城市房地產置業投資的吸引力分析時，應當從行政與人口、經濟與社會、區位與交通、資源與環境四個方面進行評價，且由于本次研究是基于地級市尺度進行的數據分析，因此所有指標以市區作為統一的統計范圍。

3.2 指標體系的確權

3.2.1 權重確定方法

本文采用特爾菲法確定因子的權重，具體做法是：采取問卷調查的方式，分別向有關專家征求意見，就評價因子的重要程度進行排序，然后將專家的意見綜合整理得出結論。為降低專家意見的分散度，第1次排序后，計算出各評價因子的均值，把結果反饋給專家，供專家在第2次排序時參考。本次研究共選擇了11位與房地產置業投資、土地資源管理、經濟學等學術領域相關的專家，有較高權威性和代表性，以發放問卷的形式獲取專家對指標體系中的基本因素與各項因子進行的打分結果，并進行數據統計處理，計算結果如表1所示。

3.2.2 權重計算過程

n1為基本因素指標項數，n2為因子指標項數;

則計算基本因素平均值Wa：

（1）

計算因子平均值Wab：

（2）

M為專家數，Pa為基本因素專家打分值，Pab為因子專家打分值;

則計算基本因素的權重Ga：

（3）

計算基本因素的權重Gab：

（4）

E為城市指標，則計算城市吸引力F城：

（5）

3.3 指標數據的處理

3.3.1 非數值因子的賦值說明

在對數據進行標準化之前，需要先對非數值因子進行賦值，使所有的指標數據都方便進行數值化操作。由于多項指標難以直接用數字衡量其等級差距，因此本研究在分析時側重于以特爾斐法對指標加權后獲得的結果，而在指標數值化的過程中均進行等差賦值。其中城市定位與城市群的賦值采用以2為公差進行賦值，對于城市的沿海情況與地鐵通達情況則采用“1”或“0”表示，具體的指標賦值如下：對城市定位的指標，根據城市等級進行區間為2～8的賦值;對城市群的指標，依據麥肯錫發布的《2016城市可持續發展指數》，按照順序對我國15個城市群進行區間為0～30的賦值：對于是否是沿海城市、是否開通地鐵這兩項指標，分別用“1”和“0”代表“是”和“否”，如表2～表4所示。

3.3.2 指標數據的Z標準化

在本次研究中使用SPSS軟件的Z標準化功能，即用數值減去平均值，再除以其標準差，從而得到均值為0，標準差為1的服從標準正態分布的數據。

在分析描述統計的功能中將標準化得分另存為變量，最終對各項指標數據標準化的描述統計量，如表5所示。

4 結果分析

4.1 分級結果分析

根據實驗所統計的得分結果，我國城市的房地產置業投資吸引力的得分區間為6.486～-1.003，所有城市的得分平均值為0.000。采用自然斷點法將本次得分定為12個等級，由高到低分別用級別1～12來表示城市房地產置業投資的吸引力等級。298個地級行政區的置業投資吸引力分級結果，如表6所示。

指標體系中4個準則層（行政與人口、經濟與社會、區域與交通、資源與環境）分別的分級結果和全國房地產置業投資吸引力的最終分級結果，如圖1、圖2所示。

根據研究的綜合數據與可視化結果，我國全國城市房地產置業投資吸引力在地理上分布的情況大致為東南地區較高，逐漸向西北地區降低。東部地區整體優于西部地區，南部地區整體優于北部地區，分布情況在地理位置上與中國人口密度界線-胡煥庸線（黑河-騰沖線）所劃分的區域大致相當。這條線以南的絕大多數地級市的房地產置業投資吸引力高于全國平均水平;而這條線以北絕大多數地級市的房地產置業投資吸引力低于全國平均水平。

4.2 海陸位置分析

從海陸位置分析，我國東南沿海地區的地級市普遍擁有較高的房地產置業投資吸引力。根據統計結果，我國46個沿海城市房地產置業投資吸引力的平均分數為0.504，而252個非沿海城市的平均分數僅有-0.092。沿海城市交通便捷，城際與城市內的交通通達程度較高，且海上運輸使其對外交流與貿易更加頻繁。同時，沿海城市氣候宜人、環境優越，也是吸引置業投資者的重要因素。

4.3 緯度位置分析

從緯度位置分析，我國中高緯度地區的城市普遍擁有較高的房地產置業投資吸引力，且越靠近高緯度地區，城市房地產置業投資吸引力越高。根據統計結果，我國16個中高緯度城市的房地產置業投資吸引力的平均分數為0.130，而15個低緯度城市的平均分數僅有-0.159。在中高緯度地區中，長江中下游地區普遍擁有更加宜居的城市環境，且城市群的集聚進一步帶動了區域經濟的發展，因此擁有更高的房地產置業投資吸引力。低緯度地區由于地理環境與自然氣候因素，宜居程度低于中高緯度地區的城市，且交通、教育、醫療等資源也相對不足，因此城市房地產置業投資吸引力較低。

4.4 城市概況分析

從可視化結果中可以看出，北京、上海等一線城市在房地產置業投資吸引力方面擁有絕對的高人氣，且由于我國的政治中心（北京）與經濟重心（上海）分別處于京津冀城市群與長江三角洲地區，使得所屬區域的地級市也擁有相當高的房地產置業投資吸引力。我國國家中心城市的房地產置業投資吸引力平均分數高達3.574，計劃單列市的平均分數也有2.047。同時，絕大多數省級行政區的省會城市同樣擁有較高的吸引力，平均分數為1.306。這三種城市類型的房地產置業投資吸引力分數均大幅超過了我國所有城市0.000的平均分數，證實了城市等級對于購房者吸引力的影響程度。此外，其他省會城市相較于所在省內的地級市，也明顯擁有更突出的房地產置業投資吸引力。

目前正是部分二線省會城市作為區域級中心崛起的時代。在全國萬億GDP城市排行榜中，原本覆蓋人口和區域極大的中部省會城市僅占3席位：武漢、鄭州、長沙。未來在國家中心城市、強省會、城市群中心多重概念的疊加之下，作為長江中游中心城市的武漢、長沙和作為中原城市群中心城市的鄭州，將成為房地產置業投資格局巨變中快速崛起的城市，無論是投資房產還是安家置業都值得投資者的關注。

西安作為西北地區最大的省會城市，先后合并了西咸新區，城市規模進一步擴大。作為第九個國家中心城市，且關中平原城市群規劃也已獲批，西安未來將成為區域級單核城市。且西安作為十三朝古都，擁有豐富的歷史文化底蘊，教育、醫療、公共設施等資源也使其房地產置業投資吸引力遠遠高于西北地區的其他城市，為投資者在我國西北乃至北方地區的房地產置業提供了良好的選擇。

此外，我國西南部的重慶市在中部地區擁有非常突出的房地產置業投資吸引力。重慶作為中西部城市中唯一的直轄市，同時擁有大量的人口資源與豐富的旅游資源，這也為西南地區其他城市提高房地產置業投資吸引力的措施提供了思路。

5 結論與建議

本文通過建立城市房地產置業投資吸引力評價體系，對全國298個城市的房地產置業投資吸引力進行測算，以期為房地產置業投資者和政府提供參考。主要結論包括：

（1）對房地產置業投資者的吸引力最高的城市是北京、上海以及各個國家中心城市、計劃單列市。城市的等級與定位決定了城市在多領域的資源量，進而對城市的房地產置業投資吸引力起到關鍵作用。

（2）城市群能夠有效地提高城市房地產的置業投資吸引力。城市群實現了資源的優化配置，增強了輻射帶動作用，同時促進了城市群內部各城市自身的發展。

（3）交通資源、環境資源對房地產置業投資者存在一定的吸引力。東南地區自然環境較好的城市普遍比西北內陸自然環境相對較差的城市擁有更高的房地產置業投資吸引力，交通網密度更大的長江中下游地區城市更受房地產置業投資者的青睞。

（4）在地區分布方面，除了我國的四個直轄市擁有非常高的房地產置業投資吸引力之外，東南沿海地區的城市成為房地產置業投資者的理想選擇。同時，我國的中原城市群與長江中下游城市群的鄭州、武漢、長沙以及西部地區的西安、成都的房地產置業投資吸引力各自排在所在地區的首位。

根據上述結論，政府與房地產開發商應采取相應措施以提高當地的房地產置業投資吸引力。政府應當對于各自城市的短板對癥下藥，促進城市群的協同發展，同時利用城市的區位與自然資源，打造具有區域特色的城市名片，以提高城市的綜合競爭力。房地產企業在跨地域發展時，應該對不同城市的投資重點和策略區別開來，分析影響客戶置業投資的驅動因素和劣勢因素，因地制宜地制定城市投資拓展策略。

參考文獻：

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