中國房地產開發經營業發展研究

易成棟 畢添宇 夏西

摘要：基于四次經濟普查資料總結了中國房地產開發經營業的發展情況，發現行業規模、生產經營和企業資產負債的總體規模均不斷上升，且內部結構調整伴隨其中;未來我國房地產開發還有一定增長空間，存量經營成為主流，需要轉型升級。

關鍵詞：房地產開發經營業;經濟普查數據

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）02-0008-13 收稿日期：2020-12-30

作者簡介：易成棟，中央財經大學管理科學與工程學院城市與房地產管理系教授，博導，經濟學博士。

畢添宇、夏西，中央財經大學投資學博士生研究生。

基金項目：國務院第四次全國經濟普查領導小組辦公室重點課題項目《基于產業與環境協同演化視角的國際房地產業比較研究》（項目號JJPCZB39）。

按照國家統計局第四次經濟普查資料，房地產業可劃分為房地產開發經營業、中介服務業、物業管理業和租賃經營業。其中，房地產開發經營業在房地產業中始終占據重要位置，為我國的經濟增長、城鎮建設和改善人居環境發揮了重要作用。

從1978年我國開始改革城鎮住房制度，恢復房地產的商品屬性，房地產開發經營業出現和不斷發展。1980年6月，中共中央、國務院在批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》的文件中，第一次提出了中國將實行住房商品化政策。當年中國內地第一個商品化居住區東湖麗苑在深圳開工。1987年深圳市率先進行了有償轉讓土地試點，標志著房地產行業開始進入商品化時代。根據國家統計局數據，1987年全國房地產開發企業僅有2506家。

從1998年開始，我國房地產開發經營業進入了快速發展時期。國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發? ? ?〔1998〕23號）提出“穩步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮住房新制度;加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求”。此時經濟適用房依然是住房供應的主體。2003年國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18號）提出“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。實現房地產市場持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義”。自此以后，商品房成為市場供應的主體，房地產開發經營業得到了快速發展。

2016年12月14-16日在北京舉行的中央經濟工作會議中，首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策方向。在2017年黨的十九大之后，中央更是明確了“房住不炒”的重大宏觀政策，為整個國民經濟和社會發展提示了正確的導向。黨的十九屆四中全會決定“健全住有所居等方面的基本公共服務制度體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。在此政策框架下，中國房地產業的主基調是平穩健康發展。即使在“新冠”疫情影響下的經濟低迷環境中，上述新基調仍舊得到中央政府的堅定執行。

2004年我國開展了第一次經濟普查，并在2008年、2013年和2018年開展了第二次、第三次和第四次經濟普查。經濟普查資料中收集了大量的、詳細的房地產開發經營、物業管理、中介服務、租賃經營和其他房地產的單位數量、就業人數、生產經營和財務狀況等方面的信息。除了個別調查項目發生了變化，絕大部分保持了一致，歷年的資料有很好的可比性。本文運用此數據分析了2004-2018年中國房地產開發經營業的發展狀況，預判我國房地產開發經營業的發展趨勢，從而為行業高質量發展提供政策建議，更好地促進房地產平穩健康發展，對完善我國房地產基礎制度和長效機制具有重要的意義。并與此前的研究（易成棟等，2016;李正圖等，2018;王京濱等，2019）相比，本文重點研究了房地產業的主體房地產開發經營業，并且使用了第四次經濟普查資料，分析更加全面，從而推進了現有的研究。

1 我國房地產開發經營業的動態變化

1.1 行業規模

我國房地產開發業法人單位與就業總規模不斷攀升，但他們占房地產業總規模的比例以及每單位法人的平均就業規模逐漸下降。房地產開發業法人數量由2004年的5.9萬左右上升至2018年的約20.6萬，占房地產業比例從46.83%下降至27.6%。2004年至2018年，我國房地產開發業總就業規模擴大了約2.34倍，但占房地產業總體就業規模的比例卻下降了約10.78%。這表明，伴隨經濟社會的不斷發展，我國房地產開發行業的企業隊伍不斷擴容，但物業管理、中介服務等其他房地產子行業增長速度更快，使得房地產開發經營業的行業占比不斷下降。此外，房地產開發業每單位法人就業人數從26.87人/個降至18.04人/個，說明我國房地產開發企業的平均規模在逐步縮小。如表1所示。

1.2 生產經營狀況

土地交易情況。我國房地產開發企業年土地購置面積水平逐漸下降，自2004年的4.89億平方米下降至2018年的2.93億平方米。同時，年土地總成交價款逐年攀升，自3530億元增至16154億元。這說明，2004-2018年我國平均地價水平攀升迅速。此外，待開發面積變化波動性較強，總體呈上漲趨勢。2013年，房地產開發企業本年購置土地面積約為當年待開發土地面積的0.92，至2018年這一比例降至0.64。如表2所示。

開發建設情況。2004-2018年，我國房地產開發企業開發建設的各項指標均呈現上漲態勢，如施工面積從14.8億平方米上升82.23億平方米（包括本期新開工的房屋建筑面積、上期跨入本期繼續施工的房屋建筑面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋建筑面積、本期竣工的房屋建筑面積以及本期施工后又停緩建的房屋建筑面積）。從經濟價值看，竣工房屋價值從7008億元上升至30309億元，竣工造價從1331元/平方米至3210元/平方米。計算上述指標第四次經濟普查年份的環比增速，發現皆呈現先上升后下降的變化情況，其中2013年前我國房地產開發企業施工建設逐年擴張，而2013年后則逐漸放緩。如表3所示。

銷售租賃情況。2004-2018年，我國房地產開發企業的銷售規模不斷上升，實際銷售面積從4.54億平方米增至17.15億平方米，預售（期房）銷售面積和房屋待售面積也呈不斷增長態勢。而且他們的環比增速皆為正，增速大小呈現先上升再下降的變化趨勢。而商品房出租面積則從2004年的0.44億平方米降至2018年的0.35億平方米，其中2004-2008年為增長，隨后2008-2013年下降，2013-2018年仍然呈現負增長趨勢，但降幅放緩。這說明2016年國務院出臺的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》以來，開發商對自持租賃的積極性不高。如表4所示。

1.3 財務狀況

總體來看，中國房地產開發業的資產、負債和主營業務收入大幅度提升，2004-2018年分別擴大約13.8倍、14.73倍和8.48倍。如表5所示。單位法人和單位職工的資產、負債和主營業務收入水平同樣呈現上升態勢。另一方面，以2013年為界，我國房地產開發企業資產負債率呈現出先降后升的變化態勢，總體分布在68%～79%之間;同時，負債/主營業務收入的比值卻逐年上升，說明企業的短期償債能力在逐漸下降。

2 我國房地產開發經營業的發展趨勢

黨的十九大報告提出，在全面建成小康社會的基礎上，分兩步走：2020-2035年，基本實現社會主義現代化;從2035年到本世紀中葉，把我國建成富強民主文明和諧美麗的社會主義現代化強國。在此戰略下準確把握未來我國房地產業面臨的新形勢，更好地處理房地產領域出現的新問題。未來我國房地產業面臨的新形勢主要有，國際形勢發生巨大變化，中美的戰略競爭將對我國的經濟社會發展產生明顯的影響，進入經濟中速增長的高質量發展階段，城市化中后期，人口穩定及負增長、少子化和老齡化。

根據世界銀行的預測，中國經濟增速將出現下降的趨勢，在2015年GDP增速為7.1%，2017年增速下降到6.9%，2020年6%，2035年為3.5%，2050年為1.5% （鄧郁松等，2018）。而在新型冠狀病毒疫情的影響下，該增速可能會繼續下降。在經濟增速下降的同時，會出現產業結構的升級，第一產業和第二產業的產值占GDP的比例繼續下降，第三產業產值占占GDP的比例繼續上升。

根據聯合國以及我國人口學家的預測，中國在2010年城市化率超過了50%以后，城市化增長速度將變緩，2020年達到60%，2030年將達到70%，以后將進入到慢速增長階段，估計在2040-2050年達到80%左右，以后相對穩定。在城市化進程中，將出現大城市相對于中小城市優先增長，并且出現都市圈擴張、城市群加速發展，城鎮人口將進一步向長三角、粵港澳大灣區、京津冀、長江中游、成渝城市群等核心城市群集中。

根據聯合國以及我國人口學家的預測，中國人口高峰大約在2025-2030年出現，以后人口會逐步下降。而且人口結構出現明顯的變化，老齡化程度不斷提升，60歲以上老年人口占總人口比例將從2020年的18%上升到2035年的28%，到2050年將達到36%。與此同時，出現了生育政策調整，短期出現了新生兒數量的增加，從長期來看，呈現少子化趨勢。在2015年提出全面二孩政策之后，2016年、2017年、2018年和2019年全年出生人口分別為1786萬人、1723萬人、1523萬人、1465萬人，放開生育政策的刺激效應遞減，少子化成為長期趨勢。

借鑒國際經驗，在新的形勢下，中國房地產開發經營業將出現以下趨勢。

一是，房地產開發還有一定的增長空間。根據前文世界銀行的預測，中國經濟增速將出現下降和城市化的減速增長。從房地產投資的變動趨勢來看，房地產開發投資將進入到增速下降階段。在2030年左右中國城市化率達到70%以后，房地產開發投資急劇減少。基于這些前提預測，中國房地產開發投資增速將放緩，最后出現絕對下降趨勢。

二是，房地產經營成為主流。由于房地產產品壽命比較長，一般設計壽命為50～70年，而在維護保管比較好的情況下可以長達百年，特別是在新的技術要求下打造百年住宅標準更是如此。隨著供求關系的變化，房地產行業將從建設為主的房屋建筑業和房地產開發業逐漸轉為房地產經紀、物業管理、資產管理行業為主，房地產企業運營模式從增量生產轉向存量經營和服務為主。

3 結論和政策建議

本文基于四次經濟普查數據，分析了2004-2018年中國房地產開發經營業的動態變化。主要有：我國房地產開發業法人單位與就業數量總規模不斷攀升，但各自占房地產業總體比例以及每單位法人的平均就業規模逐漸下降。土地交易情況呈現總購地面積下降、總價款與平均地價上升的發展態勢;開發建設和銷售規模不斷上升，增速呈現先上升再下降。房地產開發業資產、負債和主營業務收入以及相應的人均和單位平均值都有大幅度提升，資產負債率由降轉升，負債收入之比逐年上升。我國房地產開發還有一定的增長空間，房地產經營成為主流。

基于我國房地產開發經營業的發展趨勢，為了促進我國房地產市場平穩健康發展和房地產業高質量發展，提出以下政策建議。

一是，優化供給結構和加強存量改造。我國的新建商品房還有一定的發展空間，但是面臨著銷售量和銷售速度放緩、空置上升。應繼續適度發展新建商品房市場，增加市場有效供給，滿足結構性增量需求。引導企業形成合理的建設模式，提高生產效率，以生態文明為導向，加強規劃、設計、建設和使用全過程管理，建設百年住宅，實現全生命周期的節能、節地、節水、節材和保護環境。發展PROPTECH，促進行業技術升級，降低成本，提升產品質量、功能和環境。采取財稅、信貸政策等鼓勵房地產開發企業從銷售為主，逐步加大租賃房自持經營的比例，規范發展住房租賃市場。積極參與城鎮老舊小區改造，推動存量提質改造。

二是，推動行業轉型。在當前及今后階段，我國會出現房地產投資從增速下降到絕對減少，新房銷售面積達到高峰和逐漸減少。這需要采取財稅、信貸政策和行政管理等多種手段，支持房地產業兼并重組，促使一些沒有開發項目、沒有運營項目的房地產企業退出。引導產能過剩的房地產開發企業積極參與租賃住房，發展租賃住房業務;向物業管理和社區服務方向拓展;積極參與智能家居、智慧社區、智慧城市的建設。

三是，推動行業升級。引導房地產企業去杠桿，防范金融風險。加強房地產企業的資產負債管理，降低企業的杠桿水平，防范企業倒閉引發的多米諾效應。鼓勵企業開發和應用先進技術，促進房地產開發建設的業務重組，降低成本，提升效率和開拓新的市場。

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