淺析全過程管理在機電工程移交中的創新方法

王子悅，董利國，趙亞勇，吳紹明，劉志強

（北京建工集團有限責任公司，北京 100055）

項目在移交中編制施工說明手冊往往編制的不夠詳細和全面，僅包含設備的移交清單和各設備的合格證、操作手冊等。本文主要介紹了將所有的設備操作手冊進行匯總，并且與BIM 施工技術相結合，集合成的一本《機電設備操作說明書》，此書既是本項目機電專業的百科全書，也是管理的一種手段，通過此書能夠解決移交階段的許多問題，提高移交效率，從而減少維保階段項目部在人員上的投入。

1 前期移交策劃

1.1 工程概況

人民大學教學科研樓等4 項工程，位于北京市海淀區中關村大街59 號中國人民大學院內東南角，建筑總面積102590 m2。整體分為兩個單體項目：宿舍樓、教學科研樓。宿舍樓地下三層、地上19 層，教學樓地下3 層、地上18 層。

通風與空調系統包括空調冷熱源、通風、空調風、空調水、防排煙、加濕、熱回收、除塵、恒溫恒濕空調、VRV 空調等系統。

建筑電氣系統包括變配電系統、低壓配電系統、電氣照明、備用和不間斷電源、防雷及接地系統等。

給排水及消防系統包括室內給水、室內排水、室內熱水、衛生器具、室內供暖、室外給水排水管網、建筑中水各系統及檢測與控制儀表等。

弱電系統包括火災自動報警及消防控制、廣播、樓宇自控、建筑能耗監測、綜合布線、信息網絡、語音通信、安全防范、出入口控制、一卡通、信息發布、電梯五方對講等系統。

1.2 培訓計劃制定

前期項目部組織業主單位、物業單位進行竣工工程前移交準備會議。同時，項目部向物業公司發出提前介入的通知，物業公司負責人員于竣工前1 個月進入施工現場，參與機電單機調試、系統調試等方面的工作，盡早掌握設施、設備的性能，操作方法，以及利于交接驗收的順序進行熟悉房間及設備的各項情況。

同時，項目機電部通過與設備廠家進行溝通，與業主單位、物業單位共同制定合理的設備培訓計劃，在制定培訓計劃的同時要特別注意業主單位、物業單位的需求，按照需求制定合理的設備培訓計劃。

2 在移交過程中發現的問題

2.1 一次培訓，無法完全了解設備使用情況

物業單位人員的專業能力參差不齊，且大型設備廠家到項目進行培訓往往只有一次，培訓的講解都是一人對應多人，加上物業單位人員在培訓過程中并不能將設備完全了解清楚，這對后續物業單位在運營大型設備時，如制冷機組、循環水泵等，還是無法完全控制設備。往往還是需要總包單位進行協助，這對后續移交的順利進行產生了極大影響。

2.2 瀏覽施工藍圖，工作煩瑣

物業往往需要通過藍圖對項目進行熟悉，但由于大型綜合樓項目機電管線往往經過BIM 深化后與藍圖已經不是完全對應，這給物業在排查過程中造成了很大的困擾，一般需要總包方帶領物業將每個地方排查一遍。但是，一遍根本是不夠的，許多細部的房間、吊頂內的閥門、各個小設備的操作是無法明確說明的，從而需要與總包方進行2 次甚至多次的排查，降低了移交的效率。

2.3 突發情況發生，重新培訓

在物業介入工程初期，人員往往無法完全確定，人員離職、調崗等經常發生。這就導致物業的專業工程師剛剛就新項目了解情況，離職、調崗后，所有的培訓又得重新開始。此問題極大地影響了與物業移交進度。

3 《機電設備操作說明書》在移交過程中的應用

3.1 概況

《機電設備操作說明書》是一種新型的項目管理手段，是將本項目內所有設備使用說明的匯總。通過《機電設備操作說明書》，物業單位能夠輕松了解設備的型號、操作方法、注意事項、日常維護方法，以及此項目機電管線的走向，重要閥門的部位等。大大減少了物業單位對項目排查的時間，提高了移交效率。

3.2 特點

（1）匯總所有機電設備的操作說明，便于對不同設備進行操作。物業單位在排查或操作過程中，往往攜帶一本資料就可巡查所有設備，免除尋找各個操作說明的時間。

（2）機電重要點位進行詳細說明，并通過BIM 立體圖示的辦法，將重要的閥門、節點等部位進行詳細標注。使物業在排查過程中能夠看清楚重要閥門的位置，以及機電綜合排布的走向，讓物業能夠立體了解整個項目機電管線的排布和走向，有利于迅速了解項目。

（3）文件可長期保留，當物業單位人員發生變動，通過機電設備操作說明書能夠快速對人員進行再培訓，加速人員培訓時間，使人員能夠快速上崗，避免因操作不熟練產生不必要的設備損壞問題。

（4）長期來看，如設備大修或需要新增設備時，施工方能夠通過《機電設備操作說明書》了解原設備的型號，以及如何操作。避免各家產品使用說明書由于時間過長未進行有效保存，導致設備大修或新增設備時沒有施工依據的問題。

3.3 適用范圍

主要適用于多專業或多分包單位安裝管理，尤其適用于大型或復雜的機電工程總承包管理。對于多種管線布置，包含多種大型設備的綜合性辦公樓、商場酒店等公共建筑的場所。

3.4 在本項目中的應用舉例

（1）暖通設備說明。通過機電設備操作說明，能夠詳細了解冷水機組的啟動和停止順序，并詳細說明了連接蒸發器部位、冷凝器部位管線系統情況。操作人員只需按照操作說明上面的操作步驟一步步操作即可。

（2）弱電設備說明。PDM5000 能效分析管理系統，作為項目整個能源管理系統的中樞，使用操作非常復雜。通過機電設備操作說明，既能夠了解設備硬件的使用、操作方法，也能夠了解軟件的使用方法，既有文字解釋又有圖標解釋，操作人員在電腦上可以一一對照操作說明書進行操作。

（3）重要閥門節點進行詳細標注。如下圖所示，通過機電設備操作說明與BIM 技術相結合，在說明書中把制冷機房內一次熱媒的總閥門標注上，操作人員僅需走到相應位置就能明確確定關鍵閥門的位置，對后續維修保養提供方便。

4 結語

在全過程管理中，物業單位通過《機電設備操作說明書》能夠輕松了解設備的型號、操作方法及注意事項。機電重要點位進行說明，與BIM 技術相結合，將重要的閥門、節點等部位進行詳細標注。文件可以長期保留，作為內部培訓或再培訓文件。需要設備大修或需要新增設備時，能夠通過《機電設備操作說明書》了解原設備的型號以及如何操作。

圖1 重要閥門位置指示

《機電設備操作說明書》作為此項目機電專業的百科全書，大大減少了物業單位對項目排查的時間，提高了移交效率和熟練使用效率。并且加速了人員培訓，使人員能夠快速上崗。此文件可作為全過程管理中移交階段的標準化文件，具有廣泛的推廣應用前景。