物業項目設備工程精細化管理措施探討

寇占芳

（中國水電水利水電十一局有限公司，河南 鄭州 450001）

現代化的物業工作離不開各類設備的支持，因此，關于設備的管理是保證物業項目順利進行的重要基礎，設備管理工作質量水平影響著設備功能的發揮，同時也影響著物業項目的操作以及實用性的體現。物業項目設備包含的內容眾多，例如土木、消防電梯等多個領域，因此在日常實施過程中面臨的操作難度相對較大。為了確保設備管理質量達標，將精細化管理體系引入其中，減少維修成本的投入，獲得最大的效益，帶動物業管理整體效率的提高，是現階段物業項目的重要工作內容。

1 精細化管理的內涵與外延

關于精細化管理模式的內容，主要包括管理理念，心態與流程規則和方法三項內容，管理理念層是整個管理工作的價值取向所在，形態和流程則是指支撐管理實施的組織結構，運行規則是指對員工行為進行約束的具體條例，而方法則是對預期管理目標進行實現所使用的方法。關于精細化管理模式的外延主要包括整體戰略，戰術策略以及實施方案。整體戰略是指企業所選擇的經營模式，取決于企業的經營理念；戰術策略則是指關于商業物業管理模式構建的過程，在整體戰略和實施方案中發揮承接的作用；實施方案則是指關于商業，物業管理的具體執行，包含各類管理模式，執行的規則以及方法。精細化管理具有標準化，數字化，流程化以及信息化的特征，能夠實現各管理要素的有機結合，達到持續運行的效果，因此，精細化管理逐漸成為各領域尤其是企業開展管理的重要模式，其模式如圖1 所示。

圖1 精細化管理模式

2 物業項目設備工程精細化管理措施

2.1 加強機房標準化管理

現代小區中所配備的設備數量逐漸增加，機房作為大部分設備的運行場所，實施精細化管理十分必要。將精細化管理模式應用于物業項目設備工程的管理工作中，第一步是針對機房標準化管理體系進行建立，根據標準化管理的相關概念，需要依據規范化的制度，針對現場現物實施管理，以此提升物業管理的質量，實現管理目標。為了保證機房標準化管理的效果，作為管理人員需要從四個層面展開具體的工作落實，包括整理、整頓、清掃和素養：（1）針對機房內部設備的擺放位置進行合理設計，避免各設備在運行過程中出現相互干擾而引發故障情況出現；（2）完成整理之后，針對機房的整理結果進行檢驗，檢驗合格之后，需要圍繞機房運行設備的安放位置以及線路連接情況進行復檢，找尋可能存在的安全隱患并進行解決；（3）由物業管理人員負責機房設備的定期清掃工作，避免機房內部出現灰塵或者是紙屑導致設備運行故障，減少物業后期管理的障礙；（4）注重對于機房使用人員素質教育水平的提升，例如，進入機房作業需要嚴格遵循相關規章制度，在言談舉止上需要講究文明禮儀，嚴格要求日常工作態度，遵循節約能源的工作原則等。圍繞機房使用人員的日常工作行為設立規范并輔以監督機制。通過上述舉措的有效落實，來保證機房標準化管理體系的建立，朝向精細化管理目標進發。

2.2 充分利用設備，節約用水

物業管理具有后勤保障屬性，因此在實施精細化管理過程中，要關注對于設備的充分利用，實現水資源的節約，滿足后勤保障需求。目前我國正面臨著水資源緊缺的發展問題，在實施物業管理過程中，需要保證對于水污染的嚴格控制，例如生活污水按標準進行排放，定期針對生活污水化學物質組成成分進行抽檢。在一些特殊設備供水方面需要嚴格保證水質，以確保物業服務中供水的穩定和安全。出于精細化管理的相關要求，并結合水資源保護的理念，物業項目中所包含的供水設施的數量和質量是管理的重要內容，對于一些常見的水資源浪費問題，例如跑、冒、滴、漏等現象進行徹底根除，同時建立物理、化學處理機制，實現對于水資源的循環利用，借助精細化管理來達到節約用水的效果。

通過物業設備項目精細化管理的影響，可以帶動所有居民參與到節約用水的隊伍中，從而提高居民節約用水的意識，杜絕水資源浪費現象的出現。除此之外，關于生活水箱，控制柜以及穩壓裝置等各類供水設備需要保證定期檢修和維護，并準確記錄檢修維護數據，以電子檔案的形式進行保存，便于后續設備的審查和維修工作開展。針對不同設備的檢修保養年限進行精細分析，重點供水設備，例如水泵或閥門需要開展定期檢修工作，保證供水設備功能正常的同時發揮其最大程度的供水功能。精細化管理的理念下的物業項目設備工程管理工作不僅強調供水質量的保障，也需要關注對于水資源的循環利用和節約。

2.3 了解電梯設備，隨時救助被困人員

因土地使用面積有限的影響，城市中出現了越來越多的高層建筑，雖然高層建筑在一定程度上解決了住房面積有限的問題，是城市建設過程中的必然產物，但是對于高層業主而言，在出行的過程中對于電梯設備的依賴性較大，因此電梯已經成為高層建筑的必備設備。關于電梯運行狀態的保障十分必要，若在運行過程中出現電梯設備故障必然會引發用戶的恐慌心理，嚴重的電梯設備事故還會危及用戶的生命健康。這里要求物業方能夠秉承著嚴謹，負責的態度，通過精細化管理的方式來預防電梯設備故障的出現。例如在日常管理過程中指導用戶正確使用電梯，避免錯誤使用情況的出現，這是降低電梯設備故障的重要途徑。同時，作為物業管理人員也需要積極掌握關于電梯維修專業知識，確保在電梯設備出現故障時及時進行應對，降低事故損害。更為重要的是養成良好的日常維護意識，定期展開電梯設備的檢修工作，包括電梯運行線纜以及各線路的檢查等，剔除安全隱患，保證電梯的運行順暢。有必要向用戶宣傳關于電梯設備故障應對的急救措施，例如，當電梯出現驟停故障時，被困人員首要任務是做好自我保護措施，保持冷靜，隨后進行一系列的自救，包括向專業人員尋求救助，或者按下每一層對應按鈕，避免電梯從高空墜落而引發重大安全事故等。

2.4 積極參與外包工作，提高設備利用率

關于設備管理修整工作是物業項目設備工程精細化管理工作中的重要環節，為了保證該部分工作的質量水準，需要關注相關作業人員的專業水平，通過專業知識和技能的支撐來保證設備的正常運行，同時也可以選擇和一些具有專業技術水準的外包企業進行合作的方式來提高對于各類設備的檢修和維護力度。這就要求物業方面積極參與到外包工作中，善于借助外包企業的力量來提高設備的利用率。外包企業在開展作業過程中會涉及到對于小區空間的使用，且工作時間可能和小區活動時間存在沖突，物業方面就需要承擔起協調溝通的責任，同時還需要對外包企業的工作質量進行監督，保證工作效率和質量，確保合同內容的準確落實。借助專業維保公司的力量能夠有效提高設備的性能以及利用率，出于該目的的考慮，除了對外包公司的作業質量進行監督證還需要提供必要的支持，從而保證工作效率，以設備使用壽命和工作效率的提升作為工作重點，也為后續設備工程的精細化管理奠定基礎。

3 結語

綜上所述，物業項目中設備管理工作內容較為繁雜，為了保證該項工作質量，引入精細化管理體系，確保各設備質量達標，投入正常使用，保證物業管理質量。為了體現精細化管理理念的應用，需要保證精細化管理策略在日常管理工作細節中的體現，強調對于物業從業人員精細化管理意識的建設以及專業素養的提升，物業方面需要積極開展與外包專業維保公司之間的合作，從而提高物業項目中設備的使用壽命和工作效率，保證社區后勤工作質量。