老舊房屋安全排查典型案例分析及合理化建議

周雅萍

（江蘇省建筑工程質量檢測中心有限公司，江蘇 南京 210028）

0 引言

近幾年，各地發生的老舊房屋倒塌事故，對人民生命財產造成損失。各地方政府及房屋安全相關主管部門組織房屋安全鑒定機構陸續開展了老舊房屋的安全排查工作。在 JGJ 125－2016《危險房屋鑒定標準》、JGJ/T 363－2014《農村住房危險性鑒定標準》、《房屋完損等級評價標準》、《農村危險房屋鑒定技術導則》（建村函〔2009〕69 號）、《城鎮房屋結構安全排查技術要點》（建質質函〔2015〕70 號）、GB 50292－2015《民用建筑可靠性鑒定標準》、GB 50144－2019《工業建筑可靠性鑒定標準》等基礎上，各地出臺了房屋安全隱患排查、安全性評估與鑒定技術指南。在實踐中發現各類技術指南在危房排查工作中仍具有一定局限性，排查表格描述的危險點情況并不能囊括老舊房屋的全部安全隱患。

1 某地區房屋安全排查概況

1.1 房屋概況

本次房屋安全排查對象為居民住宅樓，房屋建造時期不一，主要集中在清末民初、解放前期及 20 世紀 70～90 年代，多數具有上百年歷史，清末建筑約占 70 %（磚木結構），民國建筑約占 20 %（磚木結構），另有 10 % 建于解放前期及建國后（磚木、磚混結構），其中有幾處房屋已經被列為保護建筑。本次排查典型房屋照片如圖 1、2 所示。

圖1 房屋外觀一

圖2 房屋外觀二

1.2 排查結論

本次排查歷時約 3 個月，共計排查 563 處房屋，其中公房 229 處，私房 308 處，其余為“公房+私房”（即同一棟內存在不同房屋屬性）。本次排查出“危險+潛在危險”房屋占房屋總數約 20 %。

2 房屋主要問題匯總

結合其他地區房屋安全排查實踐經驗，根據此次老舊房屋安全排查情況，影響老舊房屋安全及正常使用的主要問題匯總如下。

一是拆改，為使用功能要求，增設夾層、搭建雨棚、過道及陽臺等改造為儲藏室、加層、沿街底層“破墻開店”改門面房等，典型情況如圖 3～6 所示。

圖3 房屋增設夾層

此次排查中發現有 2 棟房屋存在較為嚴重的改造問題，影響房屋整體安全。某房屋 A 原為地上二層磚木結構，由于二層年久失修，存在倒塌風險，后對二層進行拆除，但是拆除未經專業團隊處理，現場可見明顯的由于拆除導致的結構傳力路徑不連續現象，如圖 7 所示；某房屋 B 現場檢查時可見一、二層存在顯著區別，經調查，該房屋原為地上一層，二層為在此基礎上加建，存在很大的安全隱患，如圖 8 所示。

圖4 陽臺改造成儲藏室

圖5 增設儲物空間

圖6 搭建雨篷

圖7 房屋 A 拆除 1 層

圖8 房屋 B 加建 1 層

二是墻體結構性受力裂縫，多為支撐大梁下的墻體豎向、斜向受力裂縫，少數為門窗洞口處斜向裂縫，形態特征明顯，如圖 9、10 所示。

圖9 墻體斜向裂縫

圖10 墻體豎向、斜向裂縫

房屋的安全排查中構件裂縫是一個重要指標，排查時遇到裂縫情況需區分受力裂縫和非受力裂縫，主要從裂縫形態進行考察。此外，墻體、柱、梁排查時基本都有粉刷層，需區分粉刷層裂縫和結構裂縫。所以，排查的時候，我們要關注的是結構性受力裂縫。結構性受力裂縫一般發生在構件薄弱部位、受力較大部位（如局部受壓集中區域、門窗洞口等削弱處、跨中及支座受力較大處），形態特性明顯。

三是墻體變形乃至整個房屋變形。房屋的安全排查中變形也是一個重要指標。此類問題主要存在于服役期長（百年及以上）的房屋，建造于 20 世紀 70、80 年代及以后的房屋此類問題較少。具體表觀表現有兩種：①單片墻體閃鼓，從側面明顯可見墻體歪閃、鼓出，表面可見粉刷層開裂現象（見圖 11）；嚴重者房屋內部瓷磚等裝飾層表面可見隨墻體不均勻變形受力產生的嚴重開裂現象（見圖 12）；②房屋整體傾斜或部分變形及至牽連部分屋面發生下撓變形，單獨檢查某片墻體，可能未見明顯的因不均勻變形產生的開裂現象，需以相鄰建筑等為參照，從房屋整體把關房屋變形情況，如圖 13、14 所示。

圖11 墻體閃鼓

圖12 裝飾層開裂

圖13 房屋整體傾斜

圖14 屋面下撓變形

四是木構件腐朽、開裂甚至斷裂及松動。木柱腐朽，柱根因靠近地面返潮導致腐朽，整跟木柱基本不起受力作用（見圖 15）；木樓蓋（主要集中在木樓板）腐朽，影響安全及正常使用（見圖 16）；木梁斷裂，整體失效（初步排查未發現明顯危險點，后據居民反映從某處鉆進去觀察），如圖 17 所示；花梁頭節點松動變形、致使連接失效（見圖 18）。對于木構件來說，主要影響較大的問題為腐朽及蟲蛀。腐朽集中在靠近地面（因地面返潮引起）、屋蓋（因漏雨）、門窗洞口（滲水）等位置，嚴重影響構件承載力。此次排查中據居民反映存在白蟻現象，且長期遭受其困擾，現場也可見防治白蟻粉末痕跡，雖排查時未見到蟲蛀明顯的木構件，但此亦為安全隱患。

圖15 木柱柱根腐朽

圖16 木樓蓋腐朽

圖17 木梁斷裂

圖18 花梁頭松動

五是現場常見木構件順紋裂紋，在此次排查中較為普遍，存在此現象的房屋占比較大，典型照片如圖 19 所示。在木構件順紋裂紋問題上存在一定的爭議，木材因其獨特的各向異性特征，使得木結構受溫濕度的影響非常明顯，主要表現為產生順紋干縮裂紋，而歷史建筑中的木構件歷經歲月，干縮開裂現象更是嚴重，研究認為此類順紋干縮裂紋隨裂紋深度增加對木構件承載力削弱增大［1］。JGJ 125－2016《危險房屋鑒定標準》規定“受壓或受彎木構件干縮裂縫深度超過構件直徑的 1/2，且裂縫長度超過構件長度的 2/3，應評定為危險點”，但是，現場排查時不可能定量測定裂紋深度，更多的是目測判斷，因此類問題為所排查房屋共性問題，以此作為房屋存在“潛在危險”依據的話“潛在危險”房屋占比極大，后根據當地主管部門意見，我們對裂紋嚴重的房屋備注，單獨提出。

圖19 木構件順紋裂縫

六是望磚松動、脫落。此類現象在此次排查的房屋中較為普遍，如圖 20 所示，雖不屬于房屋結構安全問題，但望磚存在掉落風險，排查時我們也單獨備注提出。

圖20 望磚松動

3 排查難點、重點及合理化建議

3.1 排查難點

此次排查工作較普通房屋的安全排查更難，主要有以下 4 個原因。

1）房屋歷史悠久，百年及以上房屋占比較大，不僅是房屋本身房齡較大、服役期超長、超限使用，而且體現在其服役期間改造歷史復雜，房屋存在多次改造、修繕、擴建、搭建等情況。

2）房屋屬性復雜，有從公房變為私房，私房變為公房，歷經空置、出租等，房屋所有權人、實際居住人幾經更迭，對我們的調查工作造成不便。

3）房屋結構體系存在混亂，且該情況比較普遍。實地調查過程中如走迷宮的現象存在。

4）存在一定隱蔽性，裝修、修繕等隱蔽了一些結構性損傷，對我們的排查工作造成了一定的困難。

3.2 工作重點及合理化建議

建議排查之前，排查單位應主動聯系社區，由社區負責做好對轄區內的物業管理單位、自管房單位、托管小區和自建房安全排查工作的宣傳、動員、組織、協調和自查數據的匯總工作。同時，房屋產權人或使用權人作為房屋安全第一責任人，應積極開展自查，并配合房屋安全排查、復查工作。對自查發現房屋主體結構明顯存在有的裂縫、傾斜、沉陷等損壞或異常情況，房屋產權人或使用權人應及時報社區。對群眾多次反映或集中投訴存在安全隱患的房屋，應優先排查。對反復拆改、改變用途、嚴重削弱房屋安全性及穩定性的房屋、“破墻開店”類房屋，應作為排查工作的重中之重。

此次排查房屋存在房屋屬性變更、所有權和使用權人多次變更情況，對我們調查工作帶來困難。現場碰到一棟房屋分了好幾間，所有權人不是同一人，使用人也不是單獨一戶，內部的交通路徑七拐八拐，要走遍所有房間需要有熟悉的人帶著，且部分房間空置上鎖，現場不能保證入戶率，碰到部分人員不在家的情況，需要多次返場才能保證一定的入戶率，為排查工作帶來困難。此外，我們與當地老百姓不熟悉、方言不通，老百姓對陌生人上門有警惕心。建議開展排查工作需由社區安排1、2 名人員陪同，陪同人員最好熟悉所排查的片區并同該片區老百姓打交道較多。此外，開展排查工作之前，可由社區進行通報，將時間集中在周末（大多數人員在家時間），為入戶提供便利。為防范自身風險，建議排查機構將未入戶情況予以記錄。

排查工作主要通過目視和簡單的測量（尺測等）確定危險點，由危險點初步確定房屋狀態“無危險、潛在危險、危險”。這種以點帶面的方式一定程度上提高了工作效率，但是也存在片面性，無危險點不代表房屋安全。JGJ 125－2016《危險房屋鑒定標準》、GB 50292－2015《民用建筑可靠性鑒定標準》等規范標準對裂縫寬度、傾斜率、撓度、沉降有要求，對結構體系/構造要求較少，裂縫和變形是容易檢查和發現的，承載力不夠是外觀檢查不能完全發現的，對于改造引起使用荷載增加、結構體系紊亂、結構傳力路徑不連續而并未觀察到危險構件的情況，需要從整體上把握房屋的安全性，對排查人員的專業水平提出了要求。建議開展排查工作的項目負責人需具備一定的專業水平，并從整體上把握排查項目特點編制針對性的排查方案。

4 結語

本文以某地區老舊房屋安全排查為例，結合其他各地老舊房屋安全排查實踐經驗，發現老舊房屋安全問題主要為拆改搭建等造成結構體系混亂傳力路徑不連續、構件承載力喪失、非結構構件安全隱患等。對于服役期超長、超期使用的房屋（多為古建），材料自身的老化也是降低其安全性的原因之一。排查出的問題基本為共性問題，少數為特殊項目特有問題。建議在老舊房屋排查中，依托當地政府主管部門、社區，利用既有房屋調查登記信息系統等邊調查、邊錄入，形成房屋“一樓一檔”基本信息庫。Q