新《證券法》實(shí)施后房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)參與證券業(yè)評(píng)估的建議

文/龍昆 詹海兵 周佩祥

一、 新《證券法》帶來的新變化

新《證券法》，也就是修改后的《中華人民共和國證券法》，已于2020年3月1日起施行。本次《證券法》修訂，按照頂層制度設(shè)計(jì)要求，進(jìn)一步完善了證券市場基礎(chǔ)制度，體現(xiàn)了市場化、法治化、國際化方向，為證券市場全面深化改革落實(shí)落地，有效防控市場風(fēng)險(xiǎn)，提高上市公司質(zhì)量，切實(shí)維護(hù)投資者合法權(quán)益，促進(jìn)證券市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能發(fā)揮，打造一個(gè)規(guī)范、透明、開放、有活力、有韌性的資本市場，提供了堅(jiān)強(qiáng)的法治保障，具有非常重要而深遠(yuǎn)的意義。

新《證券法》第一百六十條規(guī)定，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所以及從事證券投資咨詢、資產(chǎn)評(píng)估、資信評(píng)級(jí)、財(cái)務(wù)顧問、信息技術(shù)系統(tǒng)服務(wù)的證券服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)、恪盡職守，按照相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則為證券的交易及相關(guān)活動(dòng)提供服務(wù)。從事證券投資咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)；未經(jīng)核準(zhǔn)，不得為證券的交易及相關(guān)活動(dòng)提供服務(wù)。從事其他證券服務(wù)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)報(bào)國務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)和國務(wù)院有關(guān)主管部門備案。

證券投資咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)向證券投資者或客戶提供證券投資的相關(guān)信息，給出分析、預(yù)測或建議，并直接或間接收取服務(wù)費(fèi)用的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)；其他證券服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)報(bào)國務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)和國務(wù)院有關(guān)主管部門備案。房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)屬于以上所述的其他證券服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)該依法報(bào)國務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)和國務(wù)院有關(guān)主管部門備案。

二、 新《證券法》、資產(chǎn)評(píng)估與房地產(chǎn)土地估價(jià)

（一）新《證券法》中資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的含義

新《證券法》第一百六十條所稱的從事資產(chǎn)評(píng)估的證券服務(wù)機(jī)構(gòu)，其外延和內(nèi)涵如何？資產(chǎn)評(píng)估與房地產(chǎn)土地估價(jià)有何聯(lián)系和不同？

《資產(chǎn)評(píng)估法》自2016年12月1日起施行。資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)、律師行業(yè)同為市場經(jīng)濟(jì)體系中重要的專業(yè)服務(wù)行業(yè)，《資產(chǎn)評(píng)估法》的出臺(tái)不僅彌補(bǔ)了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律空白，也對(duì)整個(gè)行業(yè)的規(guī)范與發(fā)展起到了重要的指導(dǎo)作用。資產(chǎn)評(píng)估是通過資產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)化資源配置的重要工具，是維護(hù)社會(huì)秩序、促進(jìn)市場公平競爭所不可或缺的。通過立法盡快建立與現(xiàn)代市場體系相適應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估法律制度，是完善市場經(jīng)濟(jì)體制、促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的迫切需要。目前，我國資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)被劃分為資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)，礦業(yè)權(quán)評(píng)估、保險(xiǎn)公估和舊機(jī)動(dòng)車評(píng)估等6種專業(yè)類別，分別由財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、商務(wù)部、保監(jiān)會(huì)等5個(gè)部門管理。為了更好地發(fā)揮各專業(yè)類別評(píng)估的作用，發(fā)揮各部門分別指導(dǎo)的優(yōu)勢以及各專業(yè)評(píng)估協(xié)會(huì)自律管理的作用，全國人大常委會(huì)決定通過立法將不同專業(yè)評(píng)估管理統(tǒng)一在一個(gè)法律框架之下。

《資產(chǎn)評(píng)估法》將評(píng)估分專業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行管理，房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)是資產(chǎn)評(píng)估中重要的專業(yè)類別。自從《資產(chǎn)評(píng)估法》頒布后，所謂的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)均應(yīng)為廣義的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)自然是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的重要組成部分。

根據(jù)最新公布的《國家職業(yè)資格目錄（專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格）》，房地產(chǎn)估價(jià)師為準(zhǔn)入類國家職業(yè)資格，設(shè)定依據(jù)為《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，實(shí)施部門為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部。目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)和土地估價(jià)行業(yè)有整合的趨勢，不久后甚至可以統(tǒng)稱為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。

（二）證券業(yè)評(píng)估市場中房地產(chǎn)土地估價(jià)業(yè)務(wù)的承辦

新《證券法》出臺(tái)后，為貫徹落實(shí)國務(wù)院“放管服”改革要求，證券服務(wù)機(jī)構(gòu)管理方式由原來的核準(zhǔn)改為備案，證券評(píng)估領(lǐng)域全面放開。

從國際評(píng)估行業(yè)慣例，房地產(chǎn)五大行均為房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。國際上并無專門的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估一般由會(huì)計(jì)師執(zhí)行，資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)只占整個(gè)估價(jià)市場的一小塊，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)才是估價(jià)市場的主流，特別是證券業(yè)評(píng)估市場中涉及的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，基本上都由房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)承辦。

目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的技術(shù)規(guī)范為中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50291-2015《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，土地估價(jià)行業(yè)的技術(shù)規(guī)范為中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。狹義資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)涉及不動(dòng)產(chǎn)方面的技術(shù)規(guī)范為《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》，該準(zhǔn)則僅9頁，其詳實(shí)程度、細(xì)節(jié)處理專業(yè)度遠(yuǎn)不如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，從專業(yè)程度來說，證券業(yè)評(píng)估中涉及房地產(chǎn)土地估價(jià)部分由專業(yè)的房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)承做更為合適。

三、 房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)與不動(dòng)產(chǎn)證券業(yè)評(píng)估對(duì)接初探

筆者通過分析目前的法律與政策，將證券業(yè)評(píng)估領(lǐng)域房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)范圍整理如下。

表1 證券業(yè)評(píng)估領(lǐng)域房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)范圍參考

筆者對(duì)房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從事證券業(yè)評(píng)估的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行了初步探索。新《證券法》實(shí)施以后，房地產(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)的新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)主要集中在以下幾個(gè)領(lǐng)域：上市公司的房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓估價(jià)；上市公司的房地產(chǎn)土地租賃估價(jià)；資產(chǎn)支持證券涉及的底層資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估及現(xiàn)金流測算業(yè)務(wù)；為上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)土地估價(jià)；基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金底層資產(chǎn)評(píng)估。房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)要想真正從事上述證券業(yè)評(píng)估業(yè)務(wù)，還需要在配套細(xì)則、機(jī)構(gòu)備案、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、法律責(zé)任等方面做一系列的工作。

四、 房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)參與證券業(yè)評(píng)估的建議

（一）盡快普及宣傳新《證券法》和《資產(chǎn)評(píng)估法》，出臺(tái)相適應(yīng)的法規(guī)和實(shí)施細(xì)則

新《證券法》于2020年3月1日起施行，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等證券服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理方式由原來的核準(zhǔn)制改為備案制，明確證券服務(wù)機(jī)構(gòu)是“事后備案”和“告知性備案”，是立法的初衷，也是國務(wù)院“放管服”的改革要求。新《證券法》作為上位法施行以后，對(duì)一系列下位法需要進(jìn)行修改和清理，如此方能在操作層面貫徹新《證券法》。

《資產(chǎn)評(píng)估法》于2016年12月1日起施行，《資產(chǎn)評(píng)估法》施行后，資產(chǎn)評(píng)估不再是原先單獨(dú)由財(cái)政部主管的資產(chǎn)評(píng)估，而是包括資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、保險(xiǎn)公估和舊機(jī)動(dòng)車評(píng)估等6種專業(yè)類別，分別由財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、商務(wù)部、保監(jiān)會(huì)5個(gè)部門管理。資產(chǎn)評(píng)估管理要分專業(yè)領(lǐng)域，資產(chǎn)評(píng)估師要分專業(yè)類別。隨著土地估價(jià)和房地產(chǎn)估價(jià)的整合，房地產(chǎn)土地估價(jià)將成為資產(chǎn)評(píng)估中由兩個(gè)主管部門（自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）共同管理的最重要的專業(yè)類別之一。但是時(shí)至今日，還有很多委托單位、行業(yè)管理部門等對(duì)廣義資產(chǎn)評(píng)估的概念理解不到位，忽視了房地產(chǎn)土地估價(jià)的法律地位。

因此，需向委托單位、行業(yè)管理部門以及相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)宣傳新《證券法》和《資產(chǎn)評(píng)估法》，明確房地產(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)參與證券業(yè)評(píng)估的法律地位，達(dá)成社會(huì)共識(shí)。相關(guān)部門應(yīng)出臺(tái)相適應(yīng)的法規(guī)和實(shí)施細(xì)則，積極貫徹新《證券法》和《資產(chǎn)評(píng)估法》。

（二）房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)就證券服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行備案

在新《證券法》實(shí)施以后，配套的《證券服務(wù)機(jī)構(gòu)從事證券服務(wù)業(yè)務(wù)備案管理規(guī)定》第六條規(guī)定：“資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事下列證券服務(wù)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定向中國證監(jiān)會(huì)和國務(wù)院有關(guān)主管部門備案：（一）為證券發(fā)行、上市、掛牌、交易的主體及其控制的主體、并購標(biāo)的等制作、出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，以及中國證監(jiān)會(huì)和國務(wù)院有關(guān)主管部門規(guī)定的其他文件；（二）為證券公司及其資產(chǎn)管理產(chǎn)品制作、出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，以及中國證監(jiān)會(huì)和國務(wù)院有關(guān)主管部門規(guī)定的其他文件。”資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事第六條所列證券服務(wù)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在簽訂服務(wù)協(xié)議之日起10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行首次備案。截至2021年1月，共有102家從事證券服務(wù)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)備案，其中無一家房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)（同時(shí)擁有資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的除外）。

房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從事證券業(yè)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)該按照向中國證監(jiān)會(huì)和國務(wù)院有關(guān)主管部門備案。房地產(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)的主管部門為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部，故出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)報(bào)告的機(jī)構(gòu)應(yīng)該向中國證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和自然資源部備案。具體備案細(xì)則，建議由房地產(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)主管部門與中國證監(jiān)會(huì)會(huì)計(jì)部溝通協(xié)商制定，以維護(hù)房地產(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)的合法權(quán)益，讓專業(yè)的機(jī)構(gòu)運(yùn)用專業(yè)能力，公平、公開、公正地參與證券業(yè)評(píng)估市場競爭。

（三）房地產(chǎn)土地估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域應(yīng)完善相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)土地估價(jià)，作為廣義資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的一個(gè)專業(yè)分支，已經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展與壯大，在房地產(chǎn)土地抵押、房屋土地征收、房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓涉稅、土地出讓底價(jià)、補(bǔ)地價(jià)、房地產(chǎn)土地司法拍賣、房屋土地租賃、資產(chǎn)證明、房屋析產(chǎn)等眾多領(lǐng)域向各級(jí)政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人等提供專業(yè)服務(wù)，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在多年的業(yè)務(wù)實(shí)踐中，掌握了很多的市場信息，積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的優(yōu)勢。證券業(yè)評(píng)估市場放開后，建議中房協(xié)、中估協(xié)和地方行業(yè)協(xié)會(huì)，根據(jù)房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，完善房地產(chǎn)土地估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)要加強(qiáng)培訓(xùn)和引導(dǎo)，推動(dòng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)落地，用專業(yè)服務(wù)贏得委托單位和市場的認(rèn)可。

（四）分清法律責(zé)任

新《證券法》對(duì)證券業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任有明確的界定，對(duì)不能履行法律責(zé)任的估價(jià)人員有明確的處罰規(guī)定，給從業(yè)人員戴上了緊箍兒，但如果估價(jià)人員已經(jīng)履行了勤勉盡責(zé)義務(wù)卻仍然因其他原因?qū)е缕涑鼍叩膱?bào)告存在誤導(dǎo)性陳述等重大問題，法律怎樣保護(hù)從業(yè)人員的合法權(quán)益？新《證券法》給了從業(yè)人員一條申訴的路徑：“能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外”。那怎樣才能證明自己沒有過錯(cuò)？《資產(chǎn)評(píng)估法》所稱的評(píng)估僅是房地產(chǎn)土地估價(jià)中的鑒證性估價(jià)，不包括咨詢性估價(jià)，即只有鑒證性估價(jià)才屬于《資產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定的“評(píng)估”范疇。為防止不應(yīng)有的違法行為和承擔(dān)過多過大的法律責(zé)任，很有必要將評(píng)估與價(jià)值價(jià)格咨詢區(qū)分開來。政府主管部門要出臺(tái)房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從事證券業(yè)評(píng)估法律責(zé)任實(shí)施細(xì)則，為最高人民法院出臺(tái)司法解釋。尤其是為最高人民法院對(duì)此類案件進(jìn)行立案、審理、判決提供依據(jù)。