《民法典》對(duì)物業(yè)管理的影響

文/陸魯弘琰 陳昌越 楊霞

2020年5月28日，十三屆全國人民代表大會(huì)三次會(huì)議通過《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》），并于2021年1月1日正式開始實(shí)施。《民法典》共計(jì)1260條，分為總則、物權(quán)、合同、人格權(quán)、婚姻家庭、繼承、侵權(quán)責(zé)任七編，其中與物業(yè)管理相關(guān)的主要為第二編物權(quán)之“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”、第三編合同之“物業(yè)服務(wù)合同”和第七編侵權(quán)責(zé)任之“建筑物和物件損害責(zé)任”，從物權(quán)、合同、侵權(quán)責(zé)任等不同角度對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行了一系列規(guī)范和調(diào)整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)，對(duì)全面推動(dòng)物業(yè)管理體系發(fā)展具有重大意義。

一、《民法典》中物業(yè)管理的重要新規(guī)

（一）修改業(yè)主大會(huì)表決機(jī)制，對(duì)業(yè)主參事議事能力提出更高要求

1.調(diào)整業(yè)主表決生效比例，強(qiáng)調(diào)業(yè)主參與。《民法典》在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上對(duì)業(yè)主的表決規(guī)則進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的修改。一是將業(yè)主的議事規(guī)則分為“參與”及“同意”兩個(gè)方面，雙三分之二的業(yè)主參與成為業(yè)主表決有效的前置條件。二是調(diào)整了業(yè)主決議生效的生效比例。原《物權(quán)法》的表決規(guī)定為：重大事項(xiàng)的生效條件為人數(shù)超過三分之二加專有面積三分之二的業(yè)主同意；一般事項(xiàng)的生效條件為人數(shù)超過二分之一加專有面積二分之一的業(yè)主同意。《民法典》的表決規(guī)定為：重大事項(xiàng)的生效條件為人數(shù)及專有面積超過三分之二的業(yè)主參與，參與業(yè)主中雙四分之三同意；一般事項(xiàng)的生效條件為雙三分之二業(yè)主參與，參與業(yè)主中雙二分之一同意。

從總量上看，表決生效比例的調(diào)整降低了業(yè)主大會(huì)決議生效的人數(shù)及房屋面積要求，但其實(shí)質(zhì)是對(duì)業(yè)主參與表決以及同意比例提出了更高的要求。值得注意的是，修改后的規(guī)則中生效比例的計(jì)算基數(shù)發(fā)生變化，即《物權(quán)法》的基數(shù)是整個(gè)小區(qū)的業(yè)主人數(shù)及專有面積，而《民法典》的基數(shù)是參與表決的業(yè)主人數(shù)及專有面積。

2.調(diào)整業(yè)主表決重大事項(xiàng)范圍，解決住宅維修資金“使用難”問題。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，籌集和使用維修資金均屬于重大事項(xiàng)。《民法典》，將維修資金的使用和籌集分為兩個(gè)業(yè)主表決事項(xiàng)。維修資金的使用遵循一般事項(xiàng)的議事規(guī)則，維修資金的籌集則遵循重大事項(xiàng)的議事規(guī)則。由此可以看出，由于城市更新的需求，房屋的修繕改造成為今后的工作重點(diǎn)。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號(hào)）的要求，對(duì)2000年以前建造的小區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)改造，并在出資方式中明確可以使用專項(xiàng)維修資金。全國普遍存在維修資金“惜用”問題，上海專項(xiàng)維修資金的使用率僅為12%。《民法典》的出臺(tái)使維修資金的使用降低了難度，為建筑物及其附屬設(shè)施的修繕提供了法律保障。

（二）確定物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)更加清晰

1.明確物業(yè)服務(wù)合同為典型合同。在原《合同法》中，物業(yè)服務(wù)合同并沒有被專章規(guī)定，因此對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)認(rèn)定只能通過參考“委托合同”“服務(wù)合同”等其他有名合同，但由于物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的復(fù)雜性和專業(yè)性，在實(shí)踐中通常難以直接參考其他合同對(duì)其定性，故易引發(fā)合同糾紛。《民法典》將物業(yè)服務(wù)合同定性為典型合同，并對(duì)合同雙方的權(quán)利義務(wù)及物業(yè)服務(wù)合同新舊交替階段的權(quán)利保障進(jìn)行了明確，為解決物業(yè)服務(wù)糾紛提供法律依據(jù)。

2.業(yè)主的任意解除權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出更高要求。《民法典》第九百四十六條規(guī)定，業(yè)主在提前60天通知并賠償相應(yīng)損失的前提下，可以對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使任意解除權(quán)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，任意解除權(quán)只屬于不定期租賃合同、委托合同、加工承攬合同、貨物運(yùn)輸合同、保管合同、保險(xiǎn)合同的一方或雙方。《民法典》賦予業(yè)主任意解除權(quán)，能夠更好地保護(hù)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)期間的權(quán)利，提升業(yè)主自我救濟(jì)的有效性，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)“優(yōu)勝劣汰”，有效減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)不作為、不履職的情況。

3.業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)明確、層級(jí)提升。在《民法典》出臺(tái)以前，業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系只在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中得到明確，其法律位階為行政法規(guī)。《民法典》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一般義務(wù)、信息公開義務(wù)、移交義務(wù)、后合同義務(wù)、合同續(xù)簽權(quán)利以及業(yè)主的支付費(fèi)用義務(wù)、告知協(xié)助義務(wù)、任意解除權(quán)進(jìn)行了明確，為物業(yè)服務(wù)合同的有效履行、物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的有序推進(jìn)提供了有效保障。

4.拓展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息公開的內(nèi)容及范圍。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅需將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開；根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，只有采用酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)企業(yè)需要向業(yè)主報(bào)告收支情況，而包干制企業(yè)只在調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前需要就收支情況向業(yè)主報(bào)告。《民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人義務(wù)公開和報(bào)告的內(nèi)容除了收費(fèi)相關(guān)事宜外，還有業(yè)主共有部分的收益與經(jīng)營(yíng)情況。此外，《民法典》第二百八十五條第一款增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主詢問作及時(shí)答復(fù)的義務(wù)，對(duì)物業(yè)服務(wù)人的工作透明化程度提出更高的要求。

（三）增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共安全管理責(zé)任，社會(huì)責(zé)任更加凸顯

雖然《民法典》明確了物業(yè)服務(wù)合同為典型合同，并規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同義務(wù)，但基于社區(qū)治理的特殊性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了需要履行合同義務(wù)外，還需要根據(jù)法律法規(guī)承擔(dān)特定的責(zé)任。

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有配合政府應(yīng)急管理處置的責(zé)任。2020年初突發(fā)的新冠肺炎疫情使社區(qū)治理面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。在抗疫過程中，居民小區(qū)管理工作經(jīng)受住了考驗(yàn)，多年來的完善基層社會(huì)治理工作初見成效。從疫情防控工作取得階段性勝利可以看出，在本次疫情防控中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作用至關(guān)重要。因此，在抗擊疫情的背景下，《民法典》為物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)定了此項(xiàng)責(zé)任，為社區(qū)治理提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。此外，《民法典》第二百八十六條賦予了物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)行政介入的權(quán)利，有利于更好地保護(hù)多數(shù)業(yè)主的權(quán)益。

2.明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)“高墜”事件的管理責(zé)任。由于建造時(shí)間長(zhǎng)、建造技術(shù)受限，外墻脫落在房屋安全管理中成為關(guān)注的焦點(diǎn)。《民法典》第一千二百五十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施，否則將承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。相比《侵權(quán)責(zé)任法》，《民法典》增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)對(duì)規(guī)定，要求其作為單獨(dú)責(zé)任主體，為房屋使用安全提供多一道保障。

（四）改變共有收入計(jì)算方式，優(yōu)化專項(xiàng)維修資金使用規(guī)則

1.允許在共有收入中扣除合理成本。在《民法典》出臺(tái)以前，法律層面一直未明確規(guī)定公共收益的歸屬，只在地方性法規(guī)層面規(guī)定了公共收益歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主。此外，在之前的相關(guān)法規(guī)中，對(duì)公共收益的使用方式僅規(guī)定為主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，或根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)用等。《民法典》將共有收入的計(jì)算方式明確為：共有收入等于公共收益減去合理成本。

2.新增緊急情況維修資金的使用規(guī)定。《民法典》第二百八十一條第二款增加了緊急情況下使用維修資金的規(guī)定，這一規(guī)定響應(yīng)了《上海市房屋使用安全管理辦法》對(duì)房屋使用安全責(zé)任人義務(wù)的規(guī)定，如：按照規(guī)定進(jìn)行日常和緊急情況下的維修養(yǎng)護(hù)、更新改造；進(jìn)行房屋安全檢查，及時(shí)消除安全隱患。相關(guān)規(guī)定為房屋使用安全責(zé)任人在履行義務(wù)時(shí)提供資金保障，為房屋的緊急排險(xiǎn)工作提供法律依據(jù)。

3.拓寬專項(xiàng)維修資金的使用范圍和使用目的。《物權(quán)法》規(guī)定，專項(xiàng)維修資金可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。《民法典》將專項(xiàng)維修資金的使用范圍拓展至電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分，同時(shí)把專項(xiàng)維修資金的使用目的更改為維修、更新和改造。這意味著國家正越來越重視房屋老化、對(duì)2000年以前建成的老舊小區(qū)進(jìn)行改造以及消除“高墜”的隱患。

二、《民法典》視野下對(duì)物業(yè)管理的若干思考

（一）在物業(yè)管理能級(jí)提升上做“加法”

1.完善物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)“服務(wù)質(zhì)量+”。根據(jù)對(duì)司法判決的檢索，上海市與物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量相關(guān)的訴訟累計(jì)達(dá)2801起。 《民法典》新增了業(yè)主的任意解除權(quán)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提出了更高的要求，這不僅能更有效地保障業(yè)主的基本權(quán)利，同時(shí)能促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，通過提升自身的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力來“凍結(jié)”業(yè)主的任意解除權(quán)。物價(jià)上漲、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)要求的提高，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出，不得不通過降低服務(wù)質(zhì)量來維持經(jīng)營(yíng)成本。物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)消費(fèi)理念尚未形成，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制還未理順，因此，需要在全市層面建立規(guī)范的物業(yè)調(diào)價(jià)體制機(jī)制，理順物業(yè)調(diào)價(jià)方式及流程，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造良好的營(yíng)商環(huán)境，推動(dòng)“質(zhì)價(jià)相符、按質(zhì)論價(jià)”的市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制形成。

2.引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行“酬金制”，推動(dòng)收支管理“透明度+”。《民法典》對(duì)共有收入的計(jì)算方式定為可以扣除合理成本，這意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)可從共有部分產(chǎn)生的收入中扣除管理成本，從而激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)幫助業(yè)主獲得更多的共有收入。此前包干制中所有費(fèi)用由企業(yè)自己承擔(dān)。上海物業(yè)服務(wù)企業(yè)推行酬金制的比例較低，一方面需要加大對(duì)酬金制模式的宣傳力度，另一方面由于上海市推行酬金制經(jīng)驗(yàn)尚不豐富，可以從制定配套政策著手，引導(dǎo)業(yè)主逐步從包干制轉(zhuǎn)向酬金制，創(chuàng)造物業(yè)服務(wù)雙向配合的良好局面。

3.加快推進(jìn)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌工作，實(shí)現(xiàn)“房屋養(yǎng)老金+”。上海專項(xiàng)維修資金歸集較早，因此在房屋面臨修繕維護(hù)時(shí)，需要對(duì)專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌工作進(jìn)行優(yōu)化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年上海市共有156個(gè)商品房小區(qū)完成維修資金續(xù)籌，2020年上海市共有130個(gè)商品房小區(qū)完成維修資金續(xù)籌。

由于建造年代久遠(yuǎn)，部分小區(qū)出現(xiàn)墻體開裂、外墻脫落、屋頂漏水、公用設(shè)施設(shè)備老化等現(xiàn)象，需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金的可能性加大。特別是“十四五”規(guī)劃提升了老舊小區(qū)修繕要求，這將使維修資金的續(xù)籌工作面臨考驗(yàn)。因此，需要總結(jié)已完成續(xù)籌小區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，形成可復(fù)制、可推廣的模式，對(duì)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌工作進(jìn)行常態(tài)化管理。

（二）在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不規(guī)范做法上做“減法”

1.促進(jìn)物業(yè)管理區(qū)域合并，“減少”物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。以貫徹《民法典》賦予業(yè)主的任意解除權(quán)為契機(jī)，在鼓勵(lì)、引導(dǎo)各區(qū)對(duì)規(guī)模較小的相鄰小區(qū)進(jìn)行區(qū)域合并或管理合并的同時(shí)，用市場(chǎng)機(jī)制淘汰或勸退一批不作為、不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)能級(jí)，形成集約高效的物業(yè)服務(wù)體系，打造一批高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌。例如：虹口區(qū)歐陽街道從原有112個(gè)小區(qū)減少到95個(gè)，共減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)7家。

2.優(yōu)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約評(píng)價(jià)機(jī)制，“減少”物業(yè)服務(wù)企業(yè)不規(guī)范行為。基于目前已有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約評(píng)價(jià)體系，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法典》的要求，增加信息公開的內(nèi)容及權(quán)重，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的規(guī)范化和透明化，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的信任感，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“誠信履約、規(guī)范履約”，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理，提升物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）在居民自治工作上做“乘法”

1.明確共有部分權(quán)屬界定，打好業(yè)主自治法律基礎(chǔ)。《民法典》對(duì)于業(yè)主共有的相關(guān)規(guī)定為第二百七十四、二百七十五條，主要涉及車位、車庫、綠地、道路等，基本沿用了《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定。共有部分的維修、更新和改造的具體內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出法律規(guī)定的范圍，特別是車位、車庫的物業(yè)糾紛近年來屢見不鮮。同時(shí)，共有部分的維修、更新涉及全體業(yè)主的表決及專項(xiàng)維修資金的使用，因此，需要在《民法典》的規(guī)定下制定相應(yīng)的配套政策，對(duì)共有部分的范圍界定及維修責(zé)任進(jìn)行細(xì)化，為業(yè)主自治營(yíng)造良好的法律環(huán)境，減少物業(yè)管理糾紛。

2. 堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，提升居民自治能力。《民法典》對(duì)表決規(guī)則加以修改，在物業(yè)管理方面更加強(qiáng)調(diào)業(yè)主的參與程度，從而提升業(yè)主參與小區(qū)內(nèi)部物業(yè)管理的意識(shí)及能力。雖然上海市在多年的物業(yè)管理工作中在居民自治方面取得了良好的成效，但是仍有部分業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，因此需要發(fā)揮居民區(qū)黨組織的力量，在加強(qiáng)法律宣傳的同時(shí)，加強(qiáng)聯(lián)席會(huì)議制度，確保業(yè)主大會(huì)決議順利實(shí)施。

3. 優(yōu)化業(yè)委會(huì)人員結(jié)構(gòu)，提升居民自治效能。業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)關(guān)，在物業(yè)管理活動(dòng)中有維護(hù)業(yè)主共同權(quán)利的義務(wù)，但對(duì)于業(yè)委會(huì)做出有損業(yè)主共同利益的行為后該如何處置，法律并沒有進(jìn)行規(guī)定，加上法律沒有賦予業(yè)委會(huì)法人地位，在侵權(quán)行為發(fā)生時(shí)，很難利用《民法典》侵權(quán)責(zé)任編對(duì)業(yè)委會(huì)整體主張損害賠償。在業(yè)主自治被高度重視的背景下，須在推動(dòng)業(yè)委會(huì)組建的同時(shí)優(yōu)化業(yè)委會(huì)人員，吸納專業(yè)人士進(jìn)入業(yè)委會(huì)。需要加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的考核，形成權(quán)利義務(wù)對(duì)等的業(yè)委會(huì)評(píng)估機(jī)制，從源頭上避免業(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)主的公共利益造成損害。

4. 發(fā)揮居委會(huì)的指導(dǎo)和協(xié)助作用，優(yōu)化業(yè)主自治方式。《民法典》首次在法律層面將居委會(huì)納入物業(yè)管理的監(jiān)督主體，要求居委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)委會(huì)的選舉給予指導(dǎo)和協(xié)助。根據(jù)《中華人民共和國居民委員會(huì)組織法》的規(guī)定，居民委員會(huì)是基層群眾性自治組織，法律宣傳及調(diào)解民間糾紛是其法定義務(wù)之一。因此，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮居委會(huì)在群眾自治中的作用，對(duì)居民自治行為進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)助，出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)糾紛應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)解，保證物業(yè)管理活動(dòng)順利進(jìn)行。

（四）對(duì)物業(yè)管理中的安全隱患做“除法”

1.建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定巡查清單，竭力鏟“除”安全隱患。《民法典》增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)急處置上的配合義務(wù)、未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。結(jié)合《上海市房屋使用安全管理辦法》（滬府令39號(hào)）、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房屋高墜隱患排查整改的通知》（滬建應(yīng)急聯(lián)〔2021〕169號(hào)）中對(duì)于房屋安全及排查高墜隱患的要求，確立物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于房屋安全排查的配合機(jī)制，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期巡查的周期及項(xiàng)目清單，將巡查情況納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核內(nèi)容。

2.打通物業(yè)服務(wù)企業(yè)“代為維修”的資金渠道，消除企業(yè)后顧之憂。《民法典》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)及《上海市房屋使用安全管理辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、及時(shí)委托專業(yè)檢測(cè)單位檢測(cè)鑒定的規(guī)定，維修資金的使用需要業(yè)委會(huì)同意，只有在業(yè)委會(huì)授權(quán)的情況下才能開展維修施工。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊資，按照現(xiàn)有法律，只能根據(jù)《民法典》債權(quán)責(zé)任編進(jìn)行追責(zé)，不能有效保證其墊付資金的安全，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)高墜隱患排查的積極性不高，在發(fā)現(xiàn)后僅履行告知義務(wù)或設(shè)立安全警示，并未起到實(shí)質(zhì)性作用。建議明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊資進(jìn)行排查的后續(xù)管理辦法，確定墊資及維修資金償還的路徑。同時(shí)，明確居民、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、屬地街鎮(zhèn)的連帶責(zé)任，為保證物業(yè)管理中安全隱患的消除提供有效保障。