商業地產輕資產運營模式下財務管理存在的問題及對策

伍艷秋

隨著國家對房地產業政策管控的不斷加強，商業地產采用“輕資產”模式運營正受到越來越多企業的青睞。本文通過分析輕資產運營的多種模式，對各模式下財務管理問題進行研究，希望幫助商業地產運營企業認識到積極運用財務管控對策、發揮財務管理職能對管理能力提升、財務管理規范化產生的積極作用，以財務視角更好地提出運營規劃建議。

一、引言

傳統商業地產一般經過投資、開發、規劃、設計、建設、交付、運營的完整環節，重資產經營，以售養租模式賺取資產升值收益。與傳統的商業地產開發運營模式不同，輕資產運營以知識資本為基礎，用較少的自有資金或者通過資本市場手段，以提供運營等增值服務方式賺取服務費以及品牌附加收益。

“輕資產”運營是一種利用杠桿以最少投入換取最大商業價值的新型戰略模式，體現為以其核心價值如公司品牌價值、營銷能力、創新能力、客戶資源等為主導進行發展。用輕資產模式更有利于擴張，占據價值鏈有利高地，提升核心競爭力，實現公司可持續盈利和快速發展的戰略目標。本文將重點研究輕資產模式下財務管理問題應對，解決運營困難，助力企業實現發展目標。

二、商業地產輕資產運營主要模式

（一）合作與財務投資

合作與財務投資模式是由商業地產開發企業在市場上尋找有價值的項目進行并購與開發，目標通常是增長潛力較大的一二線及部分強三線城市的項目，與金融機構或者其他投資機構合作，成立產業基金、并購基金或合資公司對開發滯后的項目或公司進行盤活。

（二）品牌、服務管理輸出

品牌、服務管理輸出模式是由商業管理企業與項目投資方進行合作，業主負責項目開發的核心業務，商業管理企業通過委托管理方式輸出品牌及運營服務，賺取各階段管理服務費、傭金或者從凈租金收益中分成。輸出目標通常面向區域性開發類企業的存量項目，也可是在建項目。

（三）整租物業

整租物業模式是由商業地產開發企業向有實力但缺乏開發或者商業運營經驗的地產企業整租取得商業項目，通過自有管理團隊運營進行品牌輸出，收取商戶租金、運營廣告等收入后向業主支付租金，獲得差額收益。

（四）售后返租

售后返租模式是由商業地產開發企業將物業產權轉移給金融租賃公司、投資機構或者直接銷售給小業主，通過簽訂售后回租協議再獲得項目整體的運營權。通常售后回租模式多應用于住宅底商、沿街商鋪以及住宅配套商業街區和社區商業。

（五）基金投資

基金投資模式是由商業地產開發企業將具備發展潛力、處于上升期的增值型商業物業打包裝入私募基金或者信托基金，并持有該基金部分股權，其他股權則由養老基金、保險基金等機構投資者持有。通過穩健的項目運營實現資產增值，然后從基金中退出，實現投資成本回收和收益變現。

三、商業地產輕資產運營模式下財務管理存在的主要問題

（一）融資局限和營運資本限制

商業地產開發企業在原重資產經營模式下，融資方式比較集中，以其所購置土地、房產銷售收入等作為還款保證，金融機構承擔大部分市場風險。在輕資產模式下，資產所有權份額減少影響還款保證，在租售比極低的市場環境下，租金現金流回籠壓力加大。并且商業地產資金使用效率低，銀行信貸政策變化對商業地產沖擊巨大，籌資情況惡化引發運營資本受限使企業面臨較大財務風險。例如售后回租模式雖然能夠實現資產出表輕資產化運營，但租金回籠不理想將導致承諾的租金收益無法覆蓋銀行貸款成本，融資條件進一步惡化。

資金回籠是商業地產企業產出回報的體現，物業銷售及租賃收入是商業地產企業資金回流的重要來源。為實現資金快速回流，部分企業會選擇將項目全部銷售，但由于商業地產存貨周轉天數普遍較長，影響資金流動性，導致營運資本受限。為實現長期穩定運營收益，部分企業會選擇將項目全部出租，但由于資金回流形式單一，可能導致后期運營再投入成本與租金收入不匹配的問題。例如整租物業模式雖然能夠降低開發成本，加速商業擴張，但仍然面臨支付租金的壓力，需要獲取足夠運營資金作為保障。

（二）運營能力達不到管理預期

輕資產運營模式對企業的運營能力要求較高，需要商業運營經驗的積累，有一定門檻。實施輕資產戰略，能夠快速獲取在營商業體數量及面積的增長，但保證所有項目都能夠有較高的出租率和客流，需要過硬的運營能力。并且輕資產模式比較容易被復制，為了避免缺少特色，對商業運營企業的經驗和能力是否能夠持續創新產出提出了嚴苛的要求。

例如，品牌、服務管理輸出模式雖然可以有效規避地產市場風險，旱澇保收，但對于商業項目運營管理輸出的專業度和輸出方的品牌知名度均有要求較高，一旦運營能力不達預期，將大大降低業主方的運營成功率;整租物業模式雖然能夠通過租金調整業績和稅收，但運營狀況不佳將導致整租成本侵蝕經營利潤;基金投資模式雖然實現了安全性、收益性和流動性的集中和平衡，但是操作復雜，在符合企業戰略發展方向的同時，還需要政策支持和投資者青睞，對運營者的管理能力要求較高。

（三）面臨信用風險和高昂溝通成本

輕資產運營模式之所以能夠幫助公司實現快速發展的目標，其主要優勢來源于與合作方的強強聯合，因此對合作方的甄選非常重要。輕資產模式的合作方，除具有合作意愿外還需具備一定的資信實力，這也成了合作雙方的雙刃劍。對于合作方來說，資信實力強大是項目運作的有力保障，另一方面，合作方可能不能接受強勢管理輸出方的發展策略。對于商業管理公司而言，快速擴張需要依賴強大的合作方，另一方面，過度依賴合作方又會削減輕資產輸出方的話語權，兩者之間高昂的溝通成本也同樣會限制輕資產模式企業的發展速度。

例如售后回租模式通過將產權移到表外規避固定資產折舊，雖然改善了資產流動性，提升了經營效益，但是由于部分中小地產企業信用較差，散戶銷售承諾回報過高，存在履約信用風險及鋪位糾紛;合作與財務投資模式雖然降低了自身的投資風險和財務壓力，但由于雙方或多方均擁有決策權，運營過程中容易出現意見分歧;品牌、服務管理輸出模式雖然屬于強勢乙方策略，但物業所有權和管理權分離，同樣會出現管理分歧及收益分配問題。